Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, bd de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [G]

Porte 6 Etage 2

3 Rue Alphonse Laveran

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01314 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6QV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [N] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 4 février 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Madame [N] [G] un logement situé 3 rue Alphonse Laveran – 44300 NANTES.

Le 5 janvier 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à Madame [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 754,15 euros au titre des loyers échus et impayés.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 19 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [N] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— Constater que la location consentie à Madame [N] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [N] [G] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ;

— Ordonner que Madame [N] [G] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [N] [G] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1313,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, le demandeur se réservant le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;

— Fixer et condamner Madame [N] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 345,32 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisable, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— Condamner Madame [N] [G] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 771,93 euros selon le décompte arrêté au 23 septembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise des paiements au mois de juillet et août 2024, ajoutant que les aides au logement ont été suspendus à compter du mois de septembre 2024.

Madame [N] [G], comparante, n’a pas contesté le montant de la dette et n’a pas sollicité de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir qu’elle dispose actuellement du RSA, avec une fille de 18 ans à son domicile.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 11 avril 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience.

En outre, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [N] [G], le 5 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 754,15 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mars 2024.

Désormais occupante sans droit ni titre, Madame [N] [G] devra rendre les lieux libres de toute occupation, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [N] [G] sera en outre condamnée à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit 345,32 euros, augmentée des charges locatives, pour le logement selon le décompte actualisé versé aux débats, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 4 février 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 771,93 euros au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (264,48 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Madame [N] [G] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [N] [G] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA la somme de 507,45 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge (…)”

En l’espèce, ni la SA VILOGIA, ni Madame [N] [G] n’ont formulé de demande de délai de paiement.

Par ailleurs, Madame [N] [G] n’a pas repris les paiements avant l’audience et ses capacités de remboursement apparaissent totalement insuffisantes, ce d’autant après la suspension des APL au mois de septembre 2024.

Par conséquent, Madame [N] [G] ne remplit pas les conditions prévues par les dispositions susvisées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date et de sa signification à la CCAPEX.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA VILOGIA de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA à l’encontre de Madame [N] [G] ;

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à la société anonyme d’HLM VILOGIA la somme de 507,45 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 6 mars 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé 3 rue Alphonse Laveran – 44300 NANTES ;

DIT que Madame [N] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit 345,32 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat avec revalorisation ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [N] [G] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE