TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 25/00288 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIIK

MF/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Le Syndicat de copropriétaires DE LA RESIDENCE LES VILLAS DE LA VISSERIE représenté par son syndic [Adresse 16]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. EDOUARD DENIS TRANSACTIONS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

Société SCCV [Localité 12] [Adresse 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Valérie DELEU lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 17 Juin 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 08 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCCV [Adresse 13] LHDF a participé en qualité de maître d’ouvrage constructeur non réalisateur à l’édification d’un ensemble immobilier “Les Villas de la Visserie” situé [Adresse 7] à [Localité 12] (Nord), composé de 3 bâtiments A, B et C.

La résidence “Les Villas de la Visserie” est soumis au régime de la copropriété et a pour syndic en exercice la SAS [Adresse 16].

Les parties communes de la résidence ont été livrées suivant procès-verbal de livraison avec des réserves le 28 février 2024.

Exposant que les réserves n’ont toujours pas été levées et que de nouveaux désordres sont apparus dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Villas de la Visserie”, pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 16], a par actes séparés du 19 février 2025, fait assigner la SCCV [Adresse 13] LHDF et la société Edouard Denis Transactions devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, pour obtenir la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience le 6 mai 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties pour être plaidée le 17 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Villas de la Visserie”, pris en la personne de son syndic, représenté par son avocat sollicite le bénéfice de ses dernières écritures formulant les mêmes demandes que celles développées dans son acte introductif d’instance et ajoutant le débouté des prétentions de la SCCV [Adresse 13] LHDF et de la société Edouard Denis Transactions.

Aux termes de leurs conclusions, la SCCV [Adresse 13] LHDF et la société Edouard Denis Transactions, représentées par leur avocat, demandent au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

Vu les articles 145 et 700 du code de procédure civile,

— Débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formées à l’encontre de la société Edouard Denis Transactions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas [Adresse 9] la Visserie à verser à la société Edouard Denis Transactions la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Donner acte à la société [Adresse 13] LHDF de ses plus expresses protestations et réserves quant à la demande d’expertise, sans aucune reconnaissance de la recevabilité et du bien-fondé de la procédure et sous les plus expresses réserves de garantie ;

— Limiter la mission de l’expert susceptible d’être désigné aux désordres expressément allégués dans l’assignation délivrée à la demande du syndicat des copropriétaires

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à ce que l’expert judiciaire qui sera désigné ait une mission d’ordre général, notamment : “Constater l’absence de levée de réserves” ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] au paiement des entiers frais et dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Le syndicat des copropriétaires sollicite une mesure d’expertise des parties communes de l’immeuble au contradictoire des défenderesses assignées. Le demandeur fait valoir que la société Edouard Denis Transactions doit participer à la mesure d’expertise dans la mesure où cette société a adressé le 31 janvier 2024 puis le 7 février 2025 au syndic la SAS [Adresse 15], des relances pour intervenir pour les réserves, de sorte que sa mise en cause est justifiée. Le syndicat précise que la demande d’expertise visant à constater l’absence de levée de réserves n’a aucun caractère général et qu’elle se rapporte aux différents désordres mentionnés dans les procès-verbaux de constat de commissaire de justice établis et visés dans l’assignation.

La société Edouard Denis Transaction sollicite sa mise hors de cause, soutenant n’avoir pris aucun engagement contractuel direct et personnel vis-à-vis des acquéreurs et du syndicat de copropriétaires. La défenderesse explique que seule la SCCV [Adresse 13] LHDF est intervenue en qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement et de maître d’ouvrage, et dispose d’un lien contractuel avec les acquéreurs et le syndicat de copropriétaires, conformément au procès-verbal de livraison et ce alors que la société Edouard Denis Transactions n’apparaît sur aucun des documents produits par le demandeur.

La SCCV [Adresse 13] LHDF formule les protestations et réserves d’usage à la demande d’expertise. Elle demande que la mission de l’expert soit strictement limitée aux griefs expressément allégués dans l’assignation délivrée sans que la mission puisse être généraliste notamment sur l’absence de levée de réserves, la mission de l’expert ne pouvant consister à un audit généralisé des travaux.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

L’existence de contestations même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Les pièces produites aux débats et notamment le procès-verbal de constat du 20 février 2024 réalisé par Maître [R], commissaire de justice à [Localité 12] (nord) (pièce n°5) et le procès-verbal de livraison du 28 février 2024 (pièce n°7) rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, de sorte que le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En revanche, s’il ressort notamment des pièces produits aux débats par le demandeur, que la société Edouard Denis Transactions a pu envoyer des mails concernant les réserves, il n’est communiqué aucun document pouvant justifier de la relation contractuelle entre le syndicat des copropriétaires et cette société et ce alors que la SCCV [Adresse 13], présente aux débats et signataire du procès-verbal de livraison des parties communes, est le maître d’ouvrage de l’ensemble immobilier sur laquelle reposera éventuellement l’engagement de sa responsabilité au titre des réserves et de la garantie de parfait achèvement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’apportant pas les éléments démontrant qu’un procès futur soit possible à l’encontre de la société Edouard Denis Transaction, la mise hors de cause de cette défenderesse sera prononcée.

En conséquence et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues, et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance.

La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile. La mission de l’expert, ne pouvant s’apparenter à un audit général, elle sera limitée aux réserves invoquées dans l’assignation et pour lesquelles il a été constaté l’intérêt légitime du demandeur à les voir incluses dans l’expertise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires dans l’intérêt et à la demande duquel la mesure d’instruction est ordonnée en avancera les frais et supportera les dépens de la présente instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société Edouard Denis Transaction, les frais qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance pour assurer sa représentation et la défense de ses droits. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Ordonnons la mise hors de cause de la société Edouard Denis Transactions ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

M. [G] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 10] ;

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’ensemble immobilier “Les Villas de la Visserie” situé [Adresse 7] à [Localité 12] (nord), après y avoir convoqué les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— examiner les défauts, malfaçons, non-façons, non-conformités allégués dans l’assignation; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions;

— dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art ;

— donner les éléments de fait pour déterminer pour chaque désordre s’il a été réservé, ou s‘il était caché ou apparent lors de la réception ;

— pour chacun des désordres, indiquer les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu, ou quant à la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropres à sa destination;

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,

— recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 3500 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 12] avant le 15 septembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de Lille, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 2], dans le délai de six mois, à compter de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Villas de la Visserie”, pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 16] aux dépens de la présente instance,

Rejetons la demande de la société Edouard Denis Transactions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Statuant en matière de référé, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Carine GILLET