Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES

représenté par Madame [R] [G], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [P]

Logement 6 Etage 2

8 Rue de Toronto

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02073 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND6R

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [E] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un bail verbal ayant pris effet le 1er mars 1995, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [E] [P] un logement à usage d’habitation sis 8 rue de Toronto – 2ème étage – Logement n°6 – 44300 NANTES.

Le 11 mai 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [E] [P] un commandement de payer les loyers et les charges, visant les articles 1217 et 1224 du Code civil et la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.141,97 € au titre des loyers échus et impayés au 13 avril 2023.

Par acte de Commissaire de justice du 18 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 19 avril 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail acquise au motif du défaut de paiement suivant l’article 1224 du Code civil ;

— ordonner en conséquence l’expulsion pure et simple de Monsieur [E] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis 8 rue de Toronto – étage 2 – logement n°6 à NANTES (44300) au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [E] [P] au paiement de la somme de 1.581,72 € sur les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 02/04/2024, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [E] [P] à verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers en cours, outre les provisions sur charge en sus, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, qui seraient dus en vertu du contrat, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [E] [P] au paiement d’une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représentée par Madame [R] [G] munie d’un pouvoir écrit en ce sens, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.440,84 € selon le décompte arrêté au 7 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La présente décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Le défendeur n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur l’existence du bail d’habitation

Aux termes de l’article 1714 du Code civil « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

L’alinéa 1er de l’article 1715 du Code civil dispose que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données ». Il résulte d’une interprétation a contrario de ce texte que l’existence du bail ayant reçu commencement d’exécution peut être prouvée par tous moyens.

Le commencement d’exécution du bail ne saurait résulter du fait unilatéral d’une partie qui occupe les lieux s’il n’est par ailleurs établi que les deux parties ont commencé l’exécution de leurs obligations principales.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l’office HLM NANTES METROPOLE HABITAT fait valoir qu’il aurait consenti à Monsieur [E] [P] un bail d’habitation portant sur le logement sis 8 rue de Toronto – 2ème étage – Logement n°6 – 44300 NANTES.

Monsieur [E] [P], non comparant, n’a contesté ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Par ailleurs, il ressort des actes de procédure, signifiés à étude, que le nom de Monsieur [E] [P] apparaît sur la boîte aux lettres du logement et le tableau des occupants de l’immeuble, preuve qu’il réside dans le logement susvisé.

Enfin, les décomptes versés aux débats, ainsi que les avis d’échéance produits, établis au nom de Monsieur [E] [P] pour le logement 8 rue de Toronto – 2ème étage – Logement n°6 – 44300 NANTES, démontrent que celui-ci a perçu de la Caisse d’Allocations Familiales, pour ce logement, des allocations logement au moins jusqu’en janvier 2023.

Il convient donc, en conséquence, de constater avant-dire droit que l’office HLM NANTES METROPOLE HABITAT a consenti à Monsieur [E] [P] un bail à usage d’habitation portant sur le logement sis, 8 rue de Toronto – 2ème étage – Logement n°6 – 44300 NANTES.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 19 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 9 décembre 2022, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir fait délivrer à Monsieur [E] [P], le 11 mai 2023, un commandement de payer les loyers, aux termes duquel ce dernier restait devoir la somme, en principal, de 1.141,97 € au titre des loyers échus et impayés au 13 avril 2023.

La société bailleresse verse également aux débats un décompte actualisé mentionnant une dette locative de 1.440,84 € au 7 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [E] [P] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [E] [P] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.440,84 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Par ailleurs aux termes de l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, en l’absence de contrat de bail écrit et donc de clause résolutoire permettant au juge d’accorder des délais en suspendant les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

L’esprit de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 est clairement d’éviter la résiliation du bail lorsque la situation du locataire lui permet d’apurer la dette locative dans le délai maximal de 36 mois prévu par l’article 24 tout en assurant le paiement du loyer courant.

Il serait totalement contraire à l’esprit de cette loi de placer le locataire titulaire d’un contrat de bail verbal qui ne comporte donc aucune clause résolutoire dans une situation beaucoup moins favorable que celle du locataire qui dispose d’un contrat qui stipule une clause résolutoire.

Par conséquent, en matière de défaut de paiement de loyer, la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de la faculté du locataire d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement dans les conditions évoquées ci-dessus.

En l’espèce, NANTES METROPOLE HABITAT verse aux débats un commandement de payer délivré le 11 mai 2023, aux termes duquel Monsieur [E] [P] restait devoir la somme, en principal, de Monsieur [E] [P] au titre des loyers échus et impayés au 13 avril 2023.

NANTES METROPOLE HABITAT produit en outre un décompte actualisé arrêté au 7 novembre 2024 qui laisse apparaître un reste à devoir de 1.440,84 €.

Il convient toutefois de relever que Monsieur [E] [P] n’a jamais complètement cessé les paiements et qu’il a repris le règlement de son loyer courant depuis plusieurs mois, ce qu’a confirmé NANTES METROPOLE HABITAT lors de l’audience, étant relevé par ailleurs qu’il verse, depuis juin 2024, des sommes complémentaires en vue d’apurer sa dette locative.

Lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT s’est en outre déclarée favorable à l’octroi au locataire d’un délai de paiement lui permettant de rester vivre dans le logement, et ce à hauteur de 50 € par mois.

Au vu de ces éléments, Monsieur [E] [P] semble donc en mesure d’apurer la dette locative dans le délai maximal prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tout en assurant le paiement de son loyer courant.

Dans ces conditions, conformément à l’article 1228 rappelé ci-dessus, il convient d’accorder à Monsieur [E] [P] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONSTATE l’existence d’un bail à usage d’habitation consenti par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT à Monsieur [E] [P] portant sur un logement sis 8 rue de Toronto – 2ème étage – Logement n°6 – 44300 NANTES ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitatons à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [E] [P] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.440,84 € (MILLE QUATRE CENT QUARANTE EUROS ET QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [E] [P] un délai de paiement de 29 mois pour se libérer de la dette, de 28 fois 50 €, la 29ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 11 mai 2023 ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET