Minute n° 24/541

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 22 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Demandeur représenté par

M^e Fabienne LE GRATIET, avocat au barreau de NANTES – 184

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Défendeur comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 Septembre 2024

date des débats : 20 Septembre 2024

délibéré au : 22 Novembre 2024

RG N° RG 24/02729 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NHJW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Fabienne LE GRATIET

CCC Monsieur [W] [V]

Copie prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 27 mars 2018, Monsieur [O] [N] a donné à bail à Monsieur [W] [V] un logement situé [Adresse 2].

Après un premier commandement de payer en date du 31 mars 2021, partiellement régularisé, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer en date du 15 novembre 2023 visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2956,22 euros au titre des loyers échus et impayés au mois d’octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2024, Monsieur [O] [N] a fait assigner Monsieur [W] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Ordonner la résiliation du bail signé le 27 mars 2018 en raison des loyers impayés ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [V], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Monsieur [W] [V] à lui payer la somme de 4259,34 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Monsieur [W] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Condamner Monsieur [W] [V] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

A l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [O] [N], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4957,37 euros selon le décompte arrêté au 17 septembre 2024. Confirmant la reprise du paiement des loyers, il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire, tout en sollicitant des remboursements minimums de 300 euros par mois, en sus du loyer courant, pour tenir compte de ses propres ressources (agriculteur).

Monsieur [W] [V] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a reconnu tant le principe que le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 202 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [W] [V], le 15 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2956,22 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la Monsieur [O] [N] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 27 mars 2018.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4957,37 euros au 17 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [W] [V] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4957,37 euros au titre des loyers échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur les délais de paiement :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…) ”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [W] [V] a bien repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois (février 2024).

Le diagnostic social et financier expose que Monsieur [W] [V] est agent de sécurité et qu’il percevait le RSA jusqu’au mois d’octobre 2023. Il a toutefois contracté un CDI à temps plein à [Localité 3] depuis le mois d’avril 2024. Il est précisé que ses difficultés de paiement du loyer seraient en lien avec le paiement des pensions alimentaires de ses enfants, étant toutefois précisé que le juge aux affaires familiales l’avait dispensé de toute obligation alimentaire. Il disposerait actuellement de ressources à hauteur de 2400 euros par mois et serait alors en mesure de verser « 202 » euros en sus de son loyer courant.

Lors des débats, Monsieur [W] [V] a confirmé ces éléments, produisant ses bulletins de salaire sur la période de mai à août 2024 pour un salaire moyen de 2500 euros par mois. Il a précisé avoir deux enfants de 16 ans et 19 ans à charge dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement classique outre un autre enfant vivant à l’étranger pour lequel il verserait 300 euros par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 202 euros par mois, outre le loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, et dès lors que Monsieur [W] [V] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [W] [V] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) qui sera due par Monsieur [W] [V] jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [O] [N], qui a dû recourir à la justice, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la Monsieur [O] [N] à l’encontre de Monsieur [W] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 4957,37 euros au titre des loyers échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

ACCORDE à Monsieur [W] [V] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 23 mensualités de 200 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 16 janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [W] [V] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [W] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [O] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à verser la somme de 300 euros à Monsieur [O] [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Pierre DUPIRE