Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, bd de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [T] [E]

Porte H26 Etage 2 Bâtiment H

123 Rue des Hauts Pavés

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00977 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4GC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [E] [T] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mai 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [E] [T] [E] un logement situé 123 rue des Hauts Pavés – bâtiment H – porte H26 – 2ème étage – 44000 NANTES.

Le 4 janvier 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [E] [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 268,66 euros au titre des loyers échus et impayés.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 9 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [E] [T] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [E] [T] [E] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [E] [T] [E] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ;

— Ordonner que Monsieur [E] [T] [E] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [E] [T] [E] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 752,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, sous réserve d’actualisation de la créance au jour de l’audience ;

— Fixer et condamner Monsieur [E] [T] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 293,98 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisable, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— Condamner Monsieur [E] [T] [E] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 918,95 euros selon le décompte arrêté au 23 septembre 2024. Elle a précisé que le locataire a bien repris le règlement au mois d’août mais qu’il n’a effectué aucun versement en septembre 2024, ajoutant que la CAF devait suspendre ses paiements à compter de ce même mois.

Monsieur [E] [T] [E], comparant, n’a pas contesté le montant de la dette et a indiqué vouloir quitter les lieux. Il a toutefois sollicité des délais de paiement en proposant de verser la somme de 100 euros mensuels en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 11 mars 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [E] [T] [E], le 4 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 268,66 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2024.

Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [E] [T] [E] devra rendre les lieux libres de toute occupation, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [E] [T] [E] sera en outre condamné, à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit 293,98 euros, augmentée des charges locatives, pour le logement selon le décompte actualisé versé aux débats, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation selon les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 3 mai 2018.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 918,95 euros au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (194,10 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Monsieur [E] [T] [E] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [E] [T] [E] sera condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 724,85 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification présence décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge (…)”

L’article 1343-5 du code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.”

En l’espèce, Monsieur [E] [T] [E] sollicite des délais de paiement et propose de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant.

S’il ne peut bénéficier des délais de paiement au titre de l’article 24 susvisé, en l’absence de reprise intégrale des paiements, il convient de vérifier si les conditions de l’article 1343-5 du code civil sont réunies.

Le diagnostic social et financier mentionne que le locataire percevrait la somme de 1400 euros de salaire mensuel. Il s’est toutefois montré défaillant dans le cadre de l’enquête, ne se présentant pas aux derniers rendez-vous fixés, de sorte que sa situation financière n’a pas été actualisée.

Lors de l’audience, Monsieur [E] [T] [E] a précisé qu’il verse un loyer mensuel pour son fils et sa femme qui vivent au Rwanda. Il n’a toutefois produit aucun justificatif, qu’il s’agisse de ses revenus ou de ses charges.

Au regard du montant limité de la dette locative, Monsieur [E] [T] [E] apparait en capacité d’honorer une échéance de remboursement de sa dette à hauteur de 100 euros par mois.

Par conséquent, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 4 janvier 2024.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA VILOGIA de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA à l’encontre de Monsieur [E] [T] [E],

CONDAMNE Monsieur [E] [T] [E] à payer à la société anonyme d’HLM VILOGIA la somme de 724,85 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [E] [T] [E] un délai de paiement de 7 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 6 échéances de 100 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 5 mars 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé 123 rue des Hauts Pavés – bâtiment H – porte H26 – 2ème étage – 44000 NANTES ;

DIT que Monsieur [E] [T] [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [E] [T] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] [E] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit 293,98 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation selon les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] [E] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 4 janvier 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE