SG

LE 18 NOVEMBRE 2024

Minute n°:

N° RG 22/00334 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LMKE

S.C.I. FONCIERE DE [Localité 3]

C/

S.A.S. PHARMACIE [6]

— ------------------------------------

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS – 22A

M^e Virginie JAVAUX – 217

délivrées le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

— --------------------------------------------------

LOYERS COMMERCIAUX

Jugement

du DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, sans opposition des parties, et qui a prononcé le jugement en audience publique.

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 14 OCTOBRE 2024.

Prononcé du jugement fixé au 18 NOVEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire,

— --------------

ENTRE :

S.C.I. FONCIERE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. PHARMACIE [6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Virginie JAVAUX, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

— -----------------------------------------------------------------------------------------------------

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 novembre 2009, la SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3] a donné à bail commercial à la SELEURL PHARMACIE DE [Localité 4] des locaux dans un immeuble situé [Adresse 8] pour une durée de 10 ans à compter du 1er septembre 2009 à destination de pharmacie, parapharmacie, orthopédie, location et vente de matériel médical, audio-prothésie, optique et plus généralement toutes activités autorisées dans le cadre de l’activité d’officine de pharmacie, moyennant un loyer annuel de 175 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Selon acte d’huissier signifié le 27 février 2019, la SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3] a donné congé à la SELAS PHARMACIE [6] pour le 31 août 2019 avec offre de renouvellement du bail pour 10 ans, sauf à porter le montant du loyer à 227 540 € hors taxes hors charges aux clauses prévues par un projet de bail annexé.

Suite à un mémoire préalable du 28 juillet 2021 signifié le 5 août 2021, la SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3] a fait assigner la SELAS PHARMACIE [6] devant le juge des loyers commerciaux par acte d’huissier du 18 janvier 2022 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2019 à la somme annuelle de 270 550 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

— le paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer et leur capitalisation pour les loyers dus depuis plus d’un an en vertu des articles 1155 et 1154 du code civil,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 270 550 €,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais d’expertise,

demandes qui ont été maintenues dans un mémoire en réponse notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 19 mai 2022.

La SELAS PHARMACIE [6] a répliqué par mémoire en réplique n° 2 du 14 juin 2022 en concluant à la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de 195 682,86 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, subsidiairement en cas d’organisation d’une expertise à la fixation du loyer provisionnel à 195 682,86 € à effet du 1er septembre 2019, avec condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais d’expertise s’il y a lieu.

Par jugement avant dire droit du 8 septembre 2022, M. [P] [E] a été nommé en qualité d’expert. L’expert désigné ayant décliné la mission, M. [C] [R] a été désigné en remplacement par ordonnance du 20 octobre 2022.

Au terme de son rapport du 19 juillet 2023, l’expert a proposé une valeur locative alternative de 227 500 € ou 196 500 € pour une surface pondérée à 350 ou 303 m² sur une base de 650 € le m², selon que les caractéristiques du local retenues sont celles constatées à la date de renouvellement du 1er septembre 2019 ou celles présumées à la date d’effet du bail au 1er septembre 2009.

Dans son dernier mémoire après expertise notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 9 septembre 2024, la SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3] a fait valoir que :

— il est précisé que la PHARMACIE [6] occupe d’autres locaux au sein de l’immeuble au troisième étage en vertu d’un bail distinct,

— l’emplacement est exceptionnel, en plein cœur du centre-ville piétonnier de [Localité 3], la [Adresse 7] étant l’artère commerçante majeure reliant la [Adresse 5] au cours des Cinquante Otages avec la présence de nombreuses enseignes nationales,

— la [Adresse 5] est au cœur des principaux flux de piétons, abrite le marché de Noël et est à proximité des stations Commerce, nœud de connexion des lignes de bus et de tramway,

— les locaux bénéficient d’une double situation d’angle avec 54,45 mètres linéaires de vitrine offrant une visibilité incomparable et de belles hauteurs de plafond, notamment au rez-de-chaussée,

— l’avis de l’expert vient confirmer que les locaux sont plutôt rationnels et de bon standing,

— la définition large de la destination permet au preneur de faire évoluer son activité en fonction des usages de la profession, ce qui constitue un avantage non négligeable,

— les conditions du bail sont parfaitement usuelles et ne justifient aucun abattement, comme l’a relevé l’expert,

— le loyer du bail renouvelé doit être de plein droit fixé à la valeur locative, dès lors que le bail a été conclu pour une durée de dix ans,

— si la société PHARMACIE [6] se prévaut de la réalisation de travaux d’ampleur en 2011/2012 comprenant création d’un ascenseur et d’un deuxième escalier à l’usage de la clientèle et modifiant le cloisonnement, elle n’est pas en mesure de rapporter la preuve de la consistance des locaux avant travaux et ne peut se prévaloir de la jurisprudence requalifiant la clause d’accession en fin de bail en clause d’accession en fin de jouissance,

— les plans communiqués sont antérieurs de plus de 10 ans avant les travaux et il existe des incertitudes sur les superficies lors de la conclusion du bail en 1999,

— compte tenu de l’ampleur des travaux réalisés, elle n’exercera pas son option en vue d’une remise en état initial, de sorte qu’elle demande qu’il lui soit donné acte de sa renonciation à la clause de remise en état initial et que la clause d’accession en fin de bail s’applique, ce qui permet de tenir compte des aménagements réalisés,

— le report d’accession au second renouvellement prévu par l’article R 145-8 du code de commerce ne s’applique que si les travaux peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration, alors qu’en l’occurrence, il s’agit de travaux ayant entraîné une modification notable des lieux au sens de l’article R 145-3 du code de commerce,

— la preuve n’est pas rapportée que les travaux étaient indispensables pour le respect des normes et la seule modification du cloisonnement des 1er et 2ème étages aurait permis d’augmenter les surfaces de vente sans qu’il soit nécessaire de déposer un permis de construire, ce qui a entraîné l’obligation de se conformer aux nouvelles normes,

— avant les travaux, les deux étages étaient déjà accessibles à la clientèle, ce que prévoyait d’ailleurs le bail, si bien que l’expert a considéré de manière erronée que la surface du deuxième étage n’était pas accessible au public,

— la pondération doit être objective sur un critère immobilier et non économique selon les choix de gestion du preneur, si bien que selon le tableau qu’elle présente, les surfaces peuvent être pondérées à 380,36 m²,

— sept références de surfaces supérieures à 200 m² sont citées dégageant une moyenne de 440 € le m², alors qu’elles sont sur des artères de moindre commercialité,

— dans l’environnement immédiat sont citées : quatre locations nouvelles comprises entre 714 € le m² et 1 266 € le m², quatre cessions avec versement d’un droit au bail comprises entre 587 € le m² et 867 € le m²,

— sans tenir compte de la décapitalisation du droit au bail, les valeurs sont en moyenne de 800 € le m² pondéré,

— au regard de ces éléments, la valeur de 700 € le m² pondéré est parfaitement justifiée,

— la locataire ne saurait se prévaloir de l’argumentation d’un jugement du 27 avril 2017, alors qu’elle fait partie du réseau de pharmacies Pharmabest et non de la catégorie des petites pharmacies indépendantes et bénéficie de l’importante surface des locaux pour présenter une offre complète au meilleur prix,

— la valeur de 650 € le m² proposée par l’expert se situe en dessous de la valeur de comparaison la plus basse de 669 €, alors que rien ne vient justifier l’écrasement des valeurs en fonction de l’importance des surfaces.

Elle a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2019 à la somme de 266 252 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, à la condamnation de la SELAS PHARMACIE [6] au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers et à leur capitalisation conformément aux articles 1155 et 1154 du code civil, ainsi qu’à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens y compris les frais d’expertise.

La SELAS PHARMACIE [6] a répliqué par mémoire en réponse après expertise notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 7 octobre 2024 que :

— elle a fait réaliser d’importants travaux pour rendre les locaux, de configuration atypique et irrégulière, conformes à leur destination commerciale, pour évacuer le chauffage au fioul, remédier aux inondations du sous-sol, remettre l’établissement aux normes d’accessibilité et d’établissement recevant du public,

— elle a dû assigner son bailleur en remboursement de loyers trop perçus, en raison d’une erreur d’indexation et l’affaire est pendante devant le tribunal avec une audience de plaidoiries fixée au 10 décembre 2024,

— le loyer doit être fixé à la valeur locative, s’agissant d’un bail qui a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans,

— le bail renouvelé ne pourra avoir une durée supérieure à 9 ans selon les dispositions de l’article L 145-12 du code de commerce, faute d’accord de sa part pour un renouvellement de 10 ans,

— la valeur de renouvellement statutaire se distingue de la valeur de marché, en ce qu’elle est définie par les articles L 145-33 et R 145-3 du code de commerce et doit prendre en considération la concurrence d’internet et des réseaux de pharmacies discount, comme le soulignait un jugement du 27 avril 2017, alors qu’elle ne fait pas partie d’un tel réseau tel que LAFAYETTE ou LECLERC mais d’un groupement d’achat,

— peu de locaux disposent de surfaces comparables en centre-ville et les références judiciaires les plus récentes observent des valeurs comprises entre 368 et 399 € le m²,

— les locaux offrent une vitrine avec une visibilité recherchée depuis la [Adresse 7] et la [Adresse 5], mais sont d’une configuration peu favorable,

— parmi des valeurs de référence citées, les plus hautes concernent des locaux de moindre surface justifiant une minoration,

— les 8 nouvelles valeurs citées par le bailleur, de surfaces comprises entre 44 et 182 m², ne peuvent être prises en compte,

— conformément à ces critères et données, l’expert a retenu une valeur de 650 € HT le m² pondéré, soit une valeur locative de 227 540 €, sauf à la corriger à raison des clauses exorbitantes du droit commun conformément à l’article R 145-8 du code de commerce, tenant compte de la prise en charge de la taxe foncière, de l’assurance de l’immeuble, de travaux de mise en conformité relevant de l’obligation de délivrance et du caractère inondable des locaux,

— elle a réalisé à ses frais 386 426 € de travaux pour des embellissements et mise en conformité, et la jurisprudence retient que du fait d’une clause d’accession en fin de jouissance, ces travaux ne peuvent être pris en compte dans la valeur locative,

— contrairement à ce qui est allégué, elle a bien produit les plans des locaux avant les travaux qui reprennent la désignation des locaux stipulée au bail et l’expert a pu établir les caractéristiques et la consistance des lieux au jour de la prise d’effet du bail,

— les lieux étaient partiellement accessibles, mais n’étaient pas conformes aux règles applicables aux établissements recevant du public,

— il n’est pas sérieux de soutenir que les travaux n’étaient pas nécessaires et en tout état de cause, cette question est hors de propos dès lors que les travaux ont été réalisés,

— seules les stipulations du bail sont applicables, de sorte que la renonciation au bénéfice de la clause de remise en état est indifférente,

— en toutes hypothèses, à supposer que la SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3] puisse renoncer à cette stipulation, l’accession ne pourrait jouer à son profit que lors du second renouvellement du bail du fait qu’elle a assumé la charge de ces travaux d’amélioration, en application des dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce,

— les travaux n’ont pas consisté en une simple réorganisation comme dans le cas visé par la jurisprudence retenant une modification des caractéristiques des locaux au sens de l’article R 145-3 du code de commerce, dès lors qu’ils ont rendu les locaux d’étages accessibles au public et conformes à la réglementation sur les établissements recevant du public, impliquant une modification physique et structurelle des locaux, étant souligné qu’en cas de cumul de qualification le régime des améliorations l’emporte.

Elle a conclu au rejet des prétentions adverses, à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2019 au montant de 196 950 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées, avec condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2024, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce cette règle du plafonnement est écartée, puisque la durée du bail était fixée à dix ans, c’est à dire plus de neuf ans.

Il est donc impératif de rechercher la valeur locative, au besoin d’office, dès lors qu’elle détermine le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2019.

Le principal désaccord des parties porte sur la qualification des travaux exécutés par la locataire et son incidence sur la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Le bail stipule à l’article 6 – Améliorations :

« Tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décorations qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par le preneur pour l’usage desdits lieux, à l’exception cependant des appareils mobiles et de ceux simplement boulonnés ou vissés), et, d’une manière générale, toutes les installations à demeure faites par le preneur, resteront en fin du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du bailleur, sans indemnité quelconque de sa part.

Le bailleur aura toujours le droit, même s’il a autorisé les travaux, de préférer exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs du preneur.

Le preneur ne pourra plus supprimer les travaux ainsi exécutés même au cours des présentes, sans le consentement du bailleur, lesdits travaux se trouvant incorporés à l’immeuble du fait de leur exécution et le preneur perdant tous droits de propriété à leur égard. »

Cependant, le bailleur a déclaré renoncer définitivement à son droit d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif en cours d’instance.

Il s’ensuit que les travaux et améliorations sont par l’effet de cette clause ainsi modifiée par la renonciation du bailleur, de plein droit incorporés aux locaux et elle ne constitue pas un obstacle à la valorisation en résultant au moment du renouvellement du bail.

Cependant, les dispositions statutaires de l’article R 145-8 du code de commerce s’imposent aux parties, nonobstant les stipulations du contrat, et celles-ci prévoient notamment que : « Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

Le bailleur ne conteste pas ne pas avoir participé en quoi que ce soit directement ou non au financement des travaux exécutés par le preneur, mais soutient qu’ils ne constituent pas une amélioration.

Or il résulte :

— de la comparaison des plans avant et après travaux versés aux débats, étant souligné que les plans initiaux sont certes antérieurs de plusieurs années avant la prise d’effet du bail mais que rien ne justifie d’une quelconque modification des lieux entre temps, alors qu’ils correspondent à la désignation figurant au bail,

— des factures des travaux,

— des photographies pendant les travaux,

que les modifications réalisées n’ont pas simplement consisté à redistribuer et embellir l’aspect des locaux mais à reprendre complètement la structure intérieure avec coulage de nouvelles dalles bétonnées pour créer des escaliers supplémentaires et une trémie d’accueil d’un ascenseur, ce qui a eu pour effet non seulement d’agrandir la surface de vente, ce qui se traduit par un gain de surface pondérée estimée par l’expert, selon la différence entre ses deux calculs, de 47 m², mais aussi à rendre les locaux conformes aux normes des établissements recevant du public.

Il importe peu que la mise aux normes ne soit intervenue que sur l’initiative du preneur d’entreprendre ses travaux, dès lors qu’elle apporte en tout état de cause un avantage supplémentaire aux locaux en évitant d’avoir à solliciter des dérogations depuis leur exécution, et surtout en garantissant l’ouverture au public de l’ensemble des locaux dans les meilleurs conditions de sécurité et de facilité d’exploitation.

Il en résulte que les travaux réalisés pour un investissement financier considérable constituent des améliorations au sens de l’article R 145-8 du code de commerce et ne peuvent bénéficier au bailleur qu’au second renouvellement, le fait qu’ils aient pu également entraîner une modification notable des caractéristiques des locaux dans le cadre de l’article R 145-3 étant indifférent à l’application de ce report spécial de valorisation.

Il convient donc de retenir la reconstitution de l’usage des locaux antérieur aux travaux dégageant une surface pondérée de 303 m², selon le détail figurant en page 36 du rapport d’expertise.

C’est vainement que le bailleur remet en cause le calcul opéré par l’expert, notamment à propos du 2ème étage, sans lui avoir soumis de dire à ce sujet, au prétexte que la désignation des locaux figurant au bail mentionne « au deuxième étage, d’une surface de 209,70 m². Un plateau comprenant des bureaux, des locaux destinés à la réception de la clientèle et au stockage des produits ».

En effet, si la désignation autorisait la réception de la clientèle à cet étage, rien ne permet de considérer que les locaux étaient alors adaptés à cet usage, alors que le premier étage ne comprenait déjà qu’un espace restreint pour l’accueil de la clientèle (47,30 m² sur 166,90 m²), que le seul escalier d’accès rendait particulièrement difficile voire dangereux l’affectation de tout ou partie du deuxième étage à un espace de vente, et qu’il n’était pas utilisé comme tel.

La S.C. SOCIETE FONCIERE DE [Localité 3] conteste la valorisation de l’expert au montant de 650 € le m² et revendique une valeur de 700 €, en estimant que le choix de cette valeur inférieure à la plus faible des valeurs de comparaison n’est pas motivé.

L’expert a, au contraire, en page 39 de son rapport, parfaitement observé qu’il existait une grande amplitude entre les valeurs locatives comprises entre 669 et 1 111 € le m² et souligné que les quatre valeurs les plus élevées (1 016 €, 1 053 €, 1 111 €, 916 €) correspondent aux surfaces les plus faibles (61 m², 39 m², 66 m² et 66 m²), que les valeurs intermédiaires (695 € et 820 €) se rapportent aux locaux de taille intermédiaire (128 et 134 m²), et que le loyer le plus faible 669 € concerne la surface pondérée la plus élevée (208 m²).

Il est donc totalement cohérent de fixer la valeur locative sur la base de 650 € le m² proposée par l’expert pour une surface encore supérieure de presque 100 m² au terme de comparaison dont le loyer est le plus faible, tout en restant dans les loyers les plus élevés du centre-ville de [Localité 3].

Il convient donc de fixer la valeur du loyer du bail renouvelé au montant de 196 950 € sur ces bases de 303 m² pondérés et de 650 € le m².

Même si le loyer est fixé à une valeur proche de ce que revendiquait la locataire, l’expertise et la procédure se sont révélées d’intérêt commun, puisqu’elles permettent la fixation du montant du nouveau loyer de renouvellement, étant souligné que le déplafonnement était de droit et que la recherche de la valeur locative imposait de trancher à la fois des questions juridiques et techniques complexes.

Il convient en conséquence d’écarter le principe de l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante assume les dépens en les partageant par moitié entre les parties, et de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Fixe à 196 950 € hors taxes hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2019,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens, y compris les frais d’expertise, et les partage par moitié entre les parties.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Pierre GRAMAIZE