TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01920 – N° Portalis DBX6-W-B7J-22IA

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 15/12/2025

à la SCP HARFANG AVOCATS

la SELARL HONTAS ET MOREAU

COPIE délivrée

le 15/12/2025

à

Rendue le QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI J.J.C.

Dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La SAS ABF EXPANSION venant aux droits de la SAS SOREFAB, SAS

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 2]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 11 septembre 2025, la SCI JJC, après y avoir été autorisée, a assigné la SAS ABF EXPANSION, venant aux droits de la SAS SOREFAB, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— condamner la défenderesse ainsi que tous occupants, meubles et objets de son chef, à quitter, vider et rendre libres de corps et de biens les locaux donnés à bail dans les 48 heures de la décision à intervenir ;

— condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 131 058,88 euros (114 994,34 + 16 064,54) au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2025, et du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2025 et jusqu’à complet paiement, outre capitalisation des intérêts annuels en application de l’article 1154 ancien du code civil ;

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation évaluée sur la base de 1 % du montant du loyer annuel par jour de calendrier et jusqu’à vidange effective des lieux ;

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 19 juin 2025 et les frais éventuels d’exécution.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, elle a donné à bail à la SA SOREFAB des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] ; que la locataire a été placée en redressement judiciaire et que par jugement du 18 septembre 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux, a prononcé sa liquidation judiciaire et ordonné la cession de certains éléments, notamment ledit bail, à la SAS ABF EXPANSION, la date d’entrée en jouissance étant fixée au lendemain de la décision, assortie de l’exécution provisoire ; que cependant la défenderesse ne s’est pas acquittée des loyers ni n’a justifié d’une assurance effective ; qu’elle lui a donc fait signifier le 19 juin 2025 un commandement de payer, et de justifier de la souscription d’une assurance, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été fixée à l’audience du 03 novembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 03 novembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes et s’oppose aux demandes adverses tendant à la consignation des loyers et à l’organisation d’une expertise, mesure inutile compte tenu de la résiliation du bail ;

Elle fait valoir que la défenderesse, qui ne conteste pas exploiter les lieux, ne peut invoquer une exception d’inexécution ; qu’elle ne conteste pas les sommes demandées mais n’a fait aucune offre de paiement ; qu’elle ne justifie pas s’être acquittée du dépôt de garantie ; qu’elle invoque des désordres sans justifier du respect de son obligation d’entretien ; que sa carence met en péril la situation financière de la SCI, petite structure familiale.

— la défenderesse, le 03 novembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande :

— que soit ordonnée la consignation des loyers à compter du 18 septembre 2024 jusqu’à la conciliaition des parties ou, à défeut, à une décision judiciaire définitive ;

— qu’un expert soit désigné pour décrire l’état des locaux et les désordres qu’elle invoque ;

— que le surplus des demandes soit rejeté, et les dépens réservés.

Elle fait valoir qu’elle justifie de la souscription d’une assurance locative jusqu’au 1er janvier 2026 ; que la demande de paiement du dépôt de garantie est injustifiée au regard des stipulations du bail ; que la société SOREFAB avait fait constater dès le 03 octobre 2024 que l’immeuble était affecté d’innombrables infiltrations en compromettant la jouissance et relevant de grosses réparations incombant aux bailleurs ; que ces derniers ont toutefois refusé d’intervenir ; que l’occupation des lieux, un an après, est devenue quasiment impossible, ce qui l’a amenée à retenir les loyers ; qu’elle propose de consigner les loyers depuis le 18 septembre 2024 dans l’attente du rapport d’expertise qu’elle sollicite.

La présente décision se reporte à ces écritures pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou d’inexécution d’une condition du bail ;

— qu’un commandement de payer, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 19 juin 2025, à hauteur d’une somme de 104 090,84 euros dont 87 629,37 euros d’arriéré de loyers, 16 064,54 euros de dépôt de garantie, et 396,93 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur n’a pas justifié d’une assurance ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit ;

— que selon décompte daté du 1er août 2025, la dette locative s’élèvait à cette date à la somme de 131 058,88 euros (114 994,34 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er août 2025 + 16 064,54 euros au titre du dépôt de garantie), mensualité de septembre 2025 incluse.

La défenderesse ayant produit en cours d’instance une attestation d’assurance valable pour la période du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2026 (sa pièce 2), donc en cours de validité à la date du commandement, ce grief ne peut justifier la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Elle ne conteste pas cependant le grief tenant au non paiement des loyers, qu’elle justifie en invoquant des désordres sur lesquels elle fonde :

— d’une part, une demande de consignation des loyers ;

— d’autre part, une demande d’organisation d’une expertise.

sur la consignation des loyers :

Les articles 1720 et 1728 du code civil font obligation :

— au bailleur, de délivrer la chose en bon état de réparations et d’entretien,

— au preneur, d’user de la chose louée conformément à sa destination, et de payer le loyer aux termes convenus.

Ce n’est qu’à titre exceptionnel que le preneur, en application du principe de l’exception d’inexécution, peut être dispensé du paiement des loyers.

La suspension, ou la consignation, du paiement du loyer, suppose à la fois un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance, et l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Il résulte en l’espèce des pièces et des débats que même si les locaux font l’objet d’infiltrations depuis octobre 2024 au moins, la société ABF EXPANSION y exerce encore son activité.

La demanderesse, qui conteste par ailleurs tout manquement, peut ainsi opposer utilement que les désordres n’ont pas empêché la locataire de jouir des locaux donnés à bail. Il doit par ailleurs être relevé que si la défenderesse justifie de l’existence de désordres, elle ne justifie pas en avoir fait état auprès de sa bailleresse, ni s’en être jamais prévalue pour expliquer sa carence, pas même à réception du commandement de payer, qui, en l’état des pièces produites, l’a laissée sans réaction.

La demande de consignation des loyers sera donc rejetée.

La défenderesse, qui ne conteste pas la dette, ne formule aucune proposition de paiement susceptible de permettre la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 19 juillet 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ABF EXPANSION, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 19 juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS ABF EXPANSION est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit la somme de 9 655,60 euros TTC (28 966,82/3) ;

— de condamner la SAS ABF EXPANSION au paiement de la somme provisionnelle de 114 994,34 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er août 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, cette somme n’étant ni contestée ni sérieusement contestable, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— de condamner la SAS ABF EXPANSION au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 9 655,60 euros TTC (28 966,82/3) à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Afin d’assurer l’effectivité du départ du défendeur, les biens meubles éventuellement laissés par lui après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande en paiement du dépôt de garantie de 16 064,54 euros, qui se heurte en l’état à des contestations sérieuses dont l’examen relève du seul juge du fond, sera en revanche rejetée.

Il en va de même de celle tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation sur la base de 1 % du montant du loyer annuel par jour de calendrier, fondée sur des stipulations contractuelles qui s’apparentent à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond.

sur la demande d’expertise :

Le bail étant résilié, la mesure d’expertise apparaît inutile, et la demande en sera rejetée.

Sur les demandes annexes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI JJC, les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. La SAS ABF EXPANSION sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS ABF EXPANSION sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 19 juin 2025 et les frais éventuels d’exécution.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu les articles 1719 et suivants du code civil

Vu les articles L.145-41 et L.622-21 et L.631-14 du code de commerce,

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SCI JJC et la SAS ABF EXPANSION venant aux droits de la SAS SOREFAB ;

Condamne la SAS ABF EXPANSION à payer à la SCI JJC la somme provisionnelle de 114 994,34 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er août 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes exigibles à la date de sa délivrance, et à leur date d’échéance pour les échéances postérieures ; ordonne la capitalisation des intérêts annuels ;

Condamne la SAS ABF EXPANSION à payer à la SCI JJC une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit la somme de 9 655,60 euros TTC (28 966,82/3) à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ABF EXPANSION, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Autorise la SCI JJC à faire transporter dans tout lieu qu’il leur plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS ABF EXPANSION ;

Condamne la SAS ABF EXPANSION à payer à la SCI JJC la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI JJC du surplus de ses demandes

Déboute la SAS ABF EXPANSION de toutes ses demandes

Condamne la SAS ABF EXPANSION aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 19 juin 2025 et les frais éventuels d’exécution.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,