Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [C] [R] [I] [L]

42 Quai de Versailles

44000 NANTES

représenté par Maître Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE,

substitué par Maître Simon DESPIERRE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [U] [K] [X]

Appartement 1

6 Rue de Chateaulin

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 24/03915 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPBJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Jules CONCAS

CCC à Monsieur [F] [U] [K] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 mai 2023 à effet au 1er juin 2023, [C] [L] a donné à bail à [F] [X] un logement lui appartenant sis, 6 rue de Chateaulin, appartement n°1, outre une cave n°1 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 600 € outre une provision mensuelle pour charges de 60 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, [C] [L] a fait commandement à [F] [X] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.573,80 € arrêté au 6 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, [C] [L] a de nouveau fait commandement à [F] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.573,80 € arrêté au 6 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [C] [L] a fait assigner [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Débouter [F] [X] de l’intégralité de ses prétentions ;

· Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 5 septembre 2024, et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 31 mai 2023, pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;

· Déclarer [F] [X] occupant sans droit ni titre du logement situé 6 rue de Châteaulin, appartement n°1 – 44000 Nantes et appartenant à [C] [L] ;

· En conséquence, ordonner l’expulsion de [F] [X] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévues par la loi ;

· Déclarer [F] [X] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 ;

· Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;

· Condamner [F] [X] à lui payer la somme de 3.553,80 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 septembre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date du commandement, sur la somme de 1.573,80 €, et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 3.553,80 €, jusqu’à parfait règlement ;

· Condamner [F] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

· Dire et juger que [C] [L] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;

· Condamner [F] [X] à lui payer la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’État, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;

· Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025, renvoyée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À ladite audience, [C] [L], représenté par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.833,80 € au titre des loyers et charges échus. Il précise maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance en l’absence de justificatif d’assurance fourni par le locataire. Par ailleurs, il réitère sa demande de constatation de la mauvaise foi du locataire, la dette de loyer ayant augmenté alors même que c’est lui qui a sollicité le renvoi de l’affaire lors de la première audience pour justifier du paiement des loyers.

Régulièrement assigné à étude, [F] [X] a comparu. Il a indiqué avoir payé tous ses loyers depuis janvier 2025 et ainsi devoir environ la somme de 5.000 €. Il a précisé que durant son incarcération, sa compagne s’est occupée de payer le loyer.

Les deux parties étant présentes, il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Par une note en délibéré en date du 26 mai 2025, autorisée par la présidente lors de l’audience, [F] [X] a transmis au tribunal son assurance habitation et un relevé de compte au nom de [Z] [N].

Par une note en délibéré en date du 5 juin 2025, [C] [L] a transmis à son tour au Tribunal un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 5 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 12 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII. qui prévoit que le contrat sera immédiatement résilié un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par un acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, [C] [L] a fait commandement à [F] [X] de fournir les justificatifs d’assurance.

Néanmoins, par une note en délibérée autorisée par la président lors de l’audience, le locataire a justifié de son assurance locative à compter du 24 juin 2024 et jusqu’au 31 mai 2026.

Par conséquent, il convient de débouter [C] [L] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, [C] [L] a fait commandement à [F] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.573,80 € arrêté au 6 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [F] [X].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [C] [L] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Lors de l’audience, [F] [X] conteste la somme réclamée par son bailleur et indique avoir payé l’intégralité de ses loyers depuis janvier 2025 et ainsi être redevable d’une dette locative d’environ 5.000 €.

Le décompte actualisé versé en cours de délibéré par le bailleur laisse apparaître un solde de 6.144,80 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 26 mai 2025, hors frais de procédure. Ce décompte prend bien en compte les virements effectués par la compagne de [F] [X] depuis le 1er janvier 2025, qui constituent le paiement intégral du loyer courant (660 € en janvier, février, mars, avril et mai 2025). Ce relevé mentionne un décompte de charges annuelles à hauteur de 611 €, débité le 19 mai 2025, sans que ces charges, correspondant à plus de dix fois la provision sur charges, ne soit justifiées.

En conséquence, [F] [X] sera condamné au paiement de la somme de 5.533,80€, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à [C] [L], à compter du 27 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et revalorisation, soit la somme de 660 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Dans ses écritures, [C] [L] a indiqué s’opposer aux délais de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, [F] [X] a repris le paiement du loyer courant plusieurs mois avant l’audience.

En l’absence de diagnostic social et financier, aucune information sur la situation financière et professionnelle du locataire n’a été transmise au tribunal.

Lors de l’audience, [F] [X] n’a pas davantage fourni d’élément pouvant établir qu’il soit en situation de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [F] [X] qui ne donne pas d’élément permettant de considérer qu’il est en situation de payer sa dette.

Sur les délais d’expulsion

Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

En l’espèce, [C] [L] sollicite la suppression du délai de deux moi accordé au locataire après commandement de quitter les lieux arguant la mauvaise foi du locataire. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que lors de la première audience en date du 6 mars 2025, le locataire a sollicité le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure pour justifier du paiement de ses loyers, or la dette locative aurait continué d’augmenter jusqu’à la seconde audience.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé versé par le demandeur en cours de délibéré, que le locataire s’acquitte intégralement de son loyer depuis le 1er janvier 2025 et le justifie par la preuve de virements effectué à [C] [L] par sa compagne. De fait, le décompte produit par le bailleur lui-même ne démontre aucune augmentation de la dette, chiffrée à 5.553,80 € du 1er janvier 2025 au 19 mai 2025, soit postérieurement à l’audience. Par conséquent, en l’absence de mauvaise foi de [F] [X], la demande de [C] [L] en suppression du délai de deux mois postérieur au commandement de quitter les lieux sera rejetée. Ainsi, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [F] [X] aura lieu en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [X], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[F] [X] sera condamné à payer à [C] [L] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 mai 2023 entre [C] [L] et [F] [X], concernant le logement sis 6 rue de Chateaulin, appartement n°1, outre une cave n°1 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 septembre 2024 ;

CONDAMNE [F] [X] à payer à [C] [L] la somme de 5.533,80 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [F] [X] à payer à [C] [L], à compter du 27 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et revalorisation, soit la somme de 660 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [F] [X], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE [C] [L] de sa demande de suppression du délai de deux mois postérieur au commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [F] [X] à payer à [C] [L] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

CONDAMNE [F] [X] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY