Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Marie FAVREAU, avocate au sein dun même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [S]

Logement 17 Porte 1141 Etage 4 Résidence Le Flore

176 Boulevard Robert Schuman

44000 NANTES

assistée de Maître Stéphane VALLEE, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 22 mai 2025

prorogé au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/01611 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAIP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Maître Stéphane VALLEE + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 décembre 2022 à effet au 13 janvier 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [H] [S] et [Z] [K] un logement de type 2 lui appartenant sis, 176 boulevard Robert Schuman, 4ème étage, logement n°17, porte 1141, outre un emplacement de parking n°22 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 354,91 € pour le logement et 43,05 € pour l’emplacement de parking, outre une provision mensuelle pour charges de 83,55 €.

Par lettre manuscrite du 25 janvier 2023, [Z] [K] a informé LA NANTAISE D’HABITATIONS de son congé, [H] [S] restant seule titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [H] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.814,08 € arrêté au 14 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir en son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 12 mars 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout autre occupant de son chef du logement situé 176 boulevard Robert Schuman, 4ème étage, logement n°0017 porte 1141 – 44000 NANTES, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 5.641,92 € arrêtée au 29 février 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 354,91 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [H] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024, renvoyée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.525,02 € au titre des loyers et charges échus. Elle a accepté l’octroi de délais compte tenu de la reprise du paiement des loyers par la locataire.

Régulièrement assignée à étude, [H] [S], assistée de son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes de :

· Constater sa situation personnelle et sociale ;

· Dire et juger qu’elle sera autorisée à procéder au paiement de sa dette de loyer en 35 mensualités de 130 € chacune, en plus de son loyer et charges courants, le solde étant à libérer au 36ème mois ;

· Dire et juger que pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus;

Subsidiairement,

· Faire application des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en lui accordant le délai légal de deux mois pour quitter les lieux mais également, le cas échéant, le bénéfice de la trêve hivernale ;

· Constater l’absence d’urgence pour la demanderesse à reprendre les lieux ;

· Dire et juger qu’il y aura lieu à prononcer des délais à expulsion supplémentaires ;

· Dire et juger qu’elle bénéficiera d’un an de délai à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

· Débouter la demanderesse de toutes demandes plus amples ou contraires ;

· Statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Lors de l’audience, au soutien de ses prétentions, elle précise qu’elle ne bénéficie pas de l’aide personnalisée au logement et qu’elle est victime de violences conjugales.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 20 novembre 2023 dont la commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 12 janvier 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [H] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.814,08 € arrêté au 14 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [H] [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [H] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.525,02 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 janvier 2025, hors frais de commissaire de justice.

En conséquence, [H] [S] sera condamnée au paiement de cette somme de 8.525,02 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par la locataire à la bailleresse à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué.

Elle sera enfin condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 476,41€

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Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, le juge peut, même d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [H] [S] a repris le versement intégral de ses loyers et charges depuis novembre 2024.

Dans ses conclusions, [H] [S] indique avoir été victime de violences conjugales l’ayant contrainte à arrêter son activité professionnelle. Elle précise que désormais elle postule régulièrement à des offres d’emplois afin de retrouver un nouvel emploi. Par ailleurs, elle justifie percevoir l’aide au retour à l’emploi versée par France Travail, ce pour un montant mensuel d’environ 1.069 €. Elle propose d’apurer la moitié de sa dette dans un délai de 35 mois par le paiement de la somme de 130 € par mois, outre le règlement des loyers et charges courantes.

Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a accepté la proposition de délais de paiement.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [H] [S] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [H] [S] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La défenderesse sera condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 décembre 2022 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [H] [S], concernant le logement sis 176 boulevard Robert Schuman, 4ème étage, logement n°17, porte 1141, outre un emplacement de parking n°22 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 mars 2024 ;

CONDAMNE [H] [S] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 8.525,02 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DECLARE que le dépôt de garantie restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS ;

ACCORDE à [H] [S] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de sa dette, soit 35 mensualités de 130 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [H] [S] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 176 boulevard Robert Schuman, 4ème étage, logement n°17, porte 1141 – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [H] [S] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [H] [S] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 17 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 476,41 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [H] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [H] [S] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY