TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/568

N° RG 24/01746 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4TO

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [G] [H]

née le 01 Juillet 1996 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[L] [Z] : auditrice de justice

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 en présence de Jouwaïda RACHIQ, auditrice de justice, et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 8 novembre 2022, Monsieur [P] [Y] a donné à bail à Madame [G] [H] un local à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 640 euros outre une avance sur charges de 40 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [P] [Y] pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE ».

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [P] [Y] a sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Madame [G] [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [G] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 213,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juin 2023 sur la somme de 886 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [G] [H] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [G] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [G] [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué en substance que la locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle indique produire un décompte à jour avec une quittance subrogative.

Madame [G] [H], bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à sa personne n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles Monsieur [P] [Y] l’a subrogé dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable d’avance mensuellement et avant le 5 de chaque mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [G] [H] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 886 euros.

Il est établi que Madame [G] [H] sur laquelle pèse la charge de la preuve des paiements libératoires, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois puisque deux versements représentant un montant total de 93 euros sont intervenus dans ce délai.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 août 2023.

Par conséquent Madame [G] [H] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives. Il est produit en outre un décompte établi à la date du 3 décembre 2024 ainsi que la quittance subrogative dont il est justifié qu’ils ont été transmis à la locataire.

Madame [G] [H], non comparante, ne conteste par principe pas le montant de la dette locative et ne rapporte pas, en tout état de cause, la preuve que les sommes demandées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont d’ores et déjà été réglées par ses soins.

Ainsi, il était établi qu’au 3 décembre 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 1 198,80 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2022 à novembre 2024 inclus, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Il est justifié de la prise en compte des versements effectués par Madame [G] [H] pour un montant total de 908,72 euros.

En conséquence, Madame [G] [H] sera condamnée à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 886 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [G] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants et il ne peut être statué in futurum. Ceci étant, par l’effet de la subrogation, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera fondée sur justificatif produit, à recouvrer les sommes dues au titre des indemnités d’occupation puisqu’elle disposera du présent jugement condamnant Madame [G] [H] à s’en acquitter.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la locataire est non comparante, n’a présenté aucune demande et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Il ne sera dès lors, pas accorder une suspension de la clause résolutoire ni des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [H] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [G] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [P] [Y] ;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2022, entre Monsieur [P] [Y] et Madame [G] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies à la date du 6 août 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT que Madame [G] [H] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 6 août 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [G] [H] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [H] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 6 août 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer ladite indemnité d’occupation à Monsieur [P] [Y] ou à son subrogé sur justificatif de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 198,80 euros décompte arrêté à la date du 3 décembre 2024 incluant l’échéance de novembre 2024 au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 sur la somme de 886 euros et pour le surplus à compter du 10 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,