Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 23 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [X] [M], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

Logement 13 Etage 2

4 Rue de Douardenez

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Cécile HENOUX

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 mai 2025

date des débats : 19 mai 2025

délibéré au : 23 juin 2025

RG N° N° RG 25/01418 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXZW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [C] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2019, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [C] [P] un logement à usage d’habitation sis, 4 rue de Douarnenez – 44300 NANTES.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 18 septembre 2024.

Le 28 novembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1831,23 € au titre des loyers échus et impayés au 26 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 26 février 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 27 février 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 24 mai 2019 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [P] et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [C] [P] à lui payer :

— la somme de 2895,22 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 342,78€, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025, lors de laquelle NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Madame [X] [M], munie d’un pouvoir régulier, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3722,70 € selon le décompte arrêté au 7 mai 2025. Elle a précisé que le locataire effectuait des paiements irréguliers.

Monsieur [C] [P] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Il a actualisé sa situation personnelle en indiquant vivre avec sa compagne et leur enfant, souhaiter ouvrir une entreprise dans le nettoyage et ne pas être en capacité de reprendre le paiement du loyer courant avec le mois d’août 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le défendeur a déclaré à ce titre qu’aucun dossier de surendettement n’était en cours.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

Le diagnostic social et financier a été transmis par les services sociaux au cours du délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 27 février 2025, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Par ailleurs, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 18 septembre 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer […]. »

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [C] [P] le 28 novembre 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1831,23 € au 26 novembre 2024. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

Dès lors, Monsieur [C] [P], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [P] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer et des provisions sur charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société bailleresse est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3722,70 €, au 7 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise.

Monsieur [C] [P] n’a pas contesté le montant sollicité et n’a pas fait état de versement qui n’aurait pas été pris en compte.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 229,13 € imputée au locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Apparaissent également au décompte, de juin à octobre 2024 des pénalités d’enquête sociale. Ces pénalités ne peuvent être mises à la charge du locataire qu’à l’issue du délai de quinze jours à compter de la réception d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le bailleur lui demandant de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition. En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de l’envoi d’un tel courrier recommandé avec accusé de réception. Il y a donc lieu de retirer du décompte ces pénalités, soit 38,10 €

En conséquence, Monsieur [C] [P] sera condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 3455,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 2895,22 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [P] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 28 novembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de la partie condamnée commandent de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [C] [P] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 29 janvier 2025, du contrat de bail conclu entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et Monsieur [C] [P], portant sur le logement sis 4 rue de Douarnenez – 44300 NANTES ;

DIT que Monsieur [C] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [C] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE NANTES MÉTROPOLE HABITAT aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 3455,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 2895,22 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer cette indemnité d’occupation à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter de l’échéance de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 28 novembre 2024 ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025.

Le Greffier La juge

Michel HORTAIS Cécile HÉNOUX