TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine LE BRIS-VOINOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10830 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M5F

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0434

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10830 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M5F

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2011, Mme [D] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 860 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.715,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [P] le 9 novembre 2023.

Par assignation du 6 novembre 2024, Mme [D] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [P] avec astreinte tout en ordonnant la suppression du délai légal de deux mois ouvert par le commandement de quitter les lieux, voir statuer sur le sort des biens mobiliers lui appartenant, être autorisé à conserver le dépôt de garantie et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.864,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une 1ère fois à l’audience du 14 mars 2025, les parties n’ont pas comparu, un renvoi a été ordonné à la demande du conseil du locataire. A l’audience du 12 mai 2025, un renvoi a de nouveau été ordonné à la demande du conseil de la requérante afin de répondre aux écritures adverses.

À l’audience du 16 juin 2025, Mme [D] [Z] représentée par son conseil et dans ses dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2025, s’élève désormais à 10.149,86 euros. Mme [D] [Z] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [P], représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, demande au Juge des Contentieux de la Protection de le recevoir en ses écritures et le dé-clarer bien fondé ; de débouter Mme [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et y faisant droit d’annuler le comman-dement de payer du 6 novembre 2024 ; de débouter Mme [D] [Z] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et de la débouter de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; de fixer le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1.094,46 euros au 12 juin 2025, terme échu inclus en l’autorisant à régler sa dette, soit par 35 acomptes successifs et mensuels de 20 € payable avant le dernier jour de chaque mois, sur le fondement de l’article 24-5 de la loi du 6 juillet 1989, avec le solde, accessoires et frais réglés à la 36e mensualité ; soit, à défaut, par 23 acomptes successifs et mensuels de 30 € payable avant le dernier jour de chaque mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, avec le solde, accessoires et frais, réglés à la 24e mensualité.

Il est demandé de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés en tout état de cause et de rejeter les de-mandes de Mme [D] [Z] relatives à l’expulsion sans délai ; la séquestration des meubles ; le paiement d’une astreinte de 50 € par jour pour quitter les lieux à compter du prononcé du jugement.

M. [G] [P] demande, enfin la non-application de l’exécution provisoire du jugement à venir et que les dépens soient recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal accordé aux locataires pour s’acquitter de leur dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, ali-néa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet, n’ont pas pour effet de modi-fier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 16 juin 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 no-vembre 2023 pour la somme en principal 2.775,15 euros. Ce commande-ment pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

En revanche, il n’ouvre pas au locataire la possibilité de solliciter des délais de paiement conformément aux exigences, à peine de nullité, de l’article 24 I 4° de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 114 du Code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procé-dure ne peut être déclaré nul pour vice de forme, si la nullité n’est pas ex-pressément prévue par la loi, et sauf en cas d’omission d’une formalité substantielle d’ordre public, la nullité ne peut être prononcée que si l’ad-versaire invoque et prouve que l’irrégularité lui a causé un grief.

En l’espèce, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que le commandement de payer doit contenir l’information que le locataire peut soit payer, soit solliciter des délais de paiement.

Or, il est démontré que le commandement de payer visant la clause réso-lutoire du 6 novembre 2023, qui est un acte fondateur de la procédure, ne contient pas cette information, privant ainsi le défendeur de la possibilité de solliciter des délais de paiement. L’absence de cette information est contraire à l’esprit de la loi, qui vise à protéger le locataire de la mise en œuvre d’une procédure d’acquisition de clause résolutoire, de la résiliation du bail, de l’expulsion et in fine de préserver autant que faire se peut son droit au logement.

La lettre en date du 9 juillet 2024, dans laquelle la défenderesse, par l’intermédiaire de son gestionnaire, propose une conciliation au sens de l’article 750-1 du Code de procédure civile pour résoudre le litige ne saurait avoir pour effet de couvrir l’erreur de rédaction du commandement de payer initial. Un commandement de payer rectificatif a d’ailleurs été délivré par la suite.

S’il est posé par erreur dans le commandement du 06 novembre 2023 que le délai mentionné dans le commandement est de six semaines et non de deux mois, au profit du locataire pour apurer sa dette locative, il sera rele-vé que le locataire se voit soumis à deux injonctions contradictoires puisque la clause résolutoire expressément visée et reproduite dans l’acte stipule que " Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit… deux mois après un commandement demeuré infructueux ". L’acte extra-judiciaire délivré par un commissaire de justice aura pour but essen-tiel d’informer de façon claire et non ambigüe le destinataire de ses obliga-tions mais aussi de ses droits. La confusion sur le temps imparti pour dé-férer au commandement de payer, alors même que la possibilité de se voir octroyer des délais est occultée, est susceptible de causer un grief au défendeur.

L’article 24-3° de la loi du 6 juillet 1989 indique que le commandement de payer doit contenir un décompte de la dette.

Le décompte de la dette apparaît dans le commandement du 6 novembre 2023 selon lequel la dette locative arrêtée au 2 novembre 2023 s’élève à 2.775,15 euros. Le détail de cette somme est donné par un extrait de compte couvrant la période du 1er janvier 2023 au 2 novembre 2023.

Cependant, il est relevé que cet extrait de compte fait apparaître un solde antérieur au 1er janvier 2023 de 2.188,20 euros, sans aucun détail sur cette somme et qui ne trouve pas de justification à la seule lecture de l’acte délivré. En l’absence de justificatifs, cette somme sera déduite du montant réclamé.

Par ailleurs, le décompte fait apparaître plusieurs indemnités de relance à hauteur de 400 euros qui, interdites, n’ont pas à être intégrées au principal de la dette locative. Ces sommes seront également retirées du décompte.

Enfin, il apparaît que la dernière écriture de ce décompte est arrêtée au 1er novembre 2023. Or, il ne porte pas le règlement antérieur de 1.046,17 eu-ros effectué par virement le 29 octobre 2023, soit avant la délivrance du commandement. Cette somme devra être déduite du montant réclamé.

En conséquence, le commandement aurait dû être délivré avec une dette locative en principal de 130,69 euros (2.775,15 – 1.188,29 – 410 – 1046,17 euros). Compte tenu de l’importance de la différence entre les deux mon-tants, le commandement et le décompte sont susceptibles d’entraîner une importante confusion pour le destinataire de l’acte. En tout état de cause, l’ensemble des irrégularités cumulées dans le commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire en date du 06 novembre 2023 sont de nature à causer un grief à M. [P].

Il est ainsi irrégulier en la forme et sera déclaré nul.

1.3. Sur la résiliation judiciaire du bail

L’application de l’article 1224 et suivants du Code civil prévoit que la résilia-tion judiciaire du bail est prononcée lorsque des manquements suffisam-ment graves du débiteur à ses obligations sont démontrés.

En vertu de l’article 1228 du Code civil, le juge peut, selon les circons-tances, constater ou prononcer la résiliation, donner au débiteur un délai pour exécuter ses obligations, ou accorder des dommages-intérêts.

La date de la résiliation est fixée par le juge, à défaut de l’assignation en justice, en application de l’article 1229 du Code civil.

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7) a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables au terme convenu. Le paiement du loyer est fondé sur la mise à disposition du logement.

En l’espèce, il apparaît que, selon les décomptes produits contradictoire-ment à l’instance, la dette locative de M. [P] était de 3.864,67 eu-ros au 1er juillet 2024, échéance de juillet 2024 inclus, et déduction faite des frais et indemnités de relance.

Au 1er mai 2025, la dette locative s’élevait à 15.919,07 euros (1205,44 x 10 + 3 864,67 euros). Cependant, le décompte fait apparaître que le dé-fendeur a réglé 6.277,02 euros (6 x 1 046,17 euros), si bien que la dette locative sera fixée à 9.642,05 euros au 1er mai 2025.

Ainsi, à la date de l’audience, la dette locative était de 9 642,05 euros. Ce montant d’arriéré est important, il est le résultat de manquements récur-rents à l’obligation essentielle du locataire, qui est de payer les loyers. Cette récurrence et l’ancienneté de la dette justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [P].

Selon l’article 1343-5 du code civil le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années au regard de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer actuel est trop élevé par rapport à aux ressources de M. [G] [P], ressources qui ne sont pas stabilisées si bien que les revenus du foyer du défendeur ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Le contrat de bail en date du 16 juin 2011 sera résilié à compter du 1er juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte eu égard à l’existence de l’indemnité d’occupation qui reste due jusqu’au jour de la complète libération des lieux (voir infra).

Et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il convient d’autoriser Mme [D] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [D] [Z] verse aux débats un décompte qui permet de fixer la dette locative 9.642,05 euros au 1er Mai 2025, soustraction faite des frais de procédure, étant précisé que ce décompte permet d’établir la réalité de la régularisation des charges à laquelle il a été procédé de façon régulière au regard des pièces comptables produites. Il sera relevé une tardiveté regrettable dans la régularisation de ces charges tout en observant que ce retard n’a pas de conséquence manifeste sur l’accumulation des loyers impayés du défendeur.

M. [G] [P] sera condamné à payer la somme de 9.642,05 euros à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compte de la signification de la présente décision.

Le dépôt de garantie de 860 euros sera conservé par la bailleresse à l’issue de l’état des lieux de sortie et viendra en déduction de la dette locative due par M. [G] [P].

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 01 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [Z] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce Monsieur [G] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [D] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [D] [Z] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

ACCUEILLE Mme [D] [Z] en sa demande de résiliation judiciaire du bail et la déclare bien fondée,

PRONONCE, en conséquence la résiliation du contrat conclu le 16 juin 2011 entre Mme [D] [Z], d’une part, et M. [G] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du 1er juin 2025.

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 01 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [P] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 9.642,05 euros (neuf mille six cent quarante-deux euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025 avec intérêts au taux légal à compte de la signification de la présente décision,

DIT que le dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse à l’issue de l’état des lieux de sortie et viendra en déduction de la dette locative due par M. [G] [P],

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE M. [G] [P] de toutes autre demandes, fins et conclusions.

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [P] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection