Minute n° 25/198

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 30 Mai 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 6]

représenté par son syndic le cabinet LAMY [Localité 16]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Demandeur représenté par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne-sophie GEFFROY MEDANA, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [H] [I] [G] épouse [E]

[Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Monsieur [J] [F]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mars 2025

date des débats : 28 Mars 2025

délibéré au : 30 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00733 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUHU

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 10 février et du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] a fait assigner Mme [H] [I] [G] épouse [E] et M. [J] [F] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes de :

2 410.83 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement

Ordonner la capitalisation des intérêts

3 000 euros de dommages et intérêts,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [H] [E] et M. [J] [F] sont copropriétaires de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 8].

A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Ils n’ont pas honoré le paiement malgré les relances, mises en demeure et délivrance d’un commandement de payer par acte extra-judiciaire.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Mme [H] [E] et M. [J] [F] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 30 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Mme [H] [E] et M. [J] [F], ni présents ni représentés, ont été cités tous deux à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] produit aux débats :

— un relevé de propriété de Mme [H] [E] et M. [J] [F] portant sur la propriété des lots n°146, 152 et 127 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 11]

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 2 410.83 euros au 15 janvier 2025

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 décembre 2023 et le commandement de payer délivré le 3 avril 2024 suivant l’article 659 du code de procédure civile

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 11 octobre 2021, 29 août 2022, 29 août 2023, 4 septembre 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er avril 2022 au 31 mars 2026

— les contrats désignant la SAS NEXITY LAMY en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que Mme [H] [E] et M. [J] [F] n’ont effectué aucun paiement de charges de copropriété depuis le 1er octobre 2022 en dépit des multiples démarches amiables à cette fin.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

En l’espèce, tous les frais listés au décompte des copropriétaires doivent être considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [H] [E] et M. [J] [F] restent solidairement redevables de la somme de 2 410.83 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 15 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires est autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 2 410.83 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a multiplié les démarches visant à obtenir le règlement amiable des sommes dues par Mme [H] [E] et M. [J] [F] allant graduellement dans les sollicitations : simples relances, mises en demeure, commandement de payer. Aucune de ces démarches n’a été suivie d’effet.

Il s’ensuit que la carence de Mme [H] [E] et M. [J] [F] est manifeste. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [E] et M. [J] [F] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [I] [G] épouse [E] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] situé [Adresse 5] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 2 410.83 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 15 janvier 2025 ;

AUTORISE syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] situé [Adresse 7] [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 2 410.83 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [I] [G] épouse [E] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] situé [Adresse 5] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 800 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [I] [G] épouse [E] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] situé [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [I] [G] épouse [E] et M. [J] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT