Minute n° 25/335

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 22 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 4]

représenté par son syndic la SAS CABINET THIERRY

dont le siège soicial est [Adresse 1]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [I] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

LA RÉUNION

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 Juillet 2025

date des débats : 04 Juillet 2025

délibéré au : 22 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/02255 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4D6

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située à [Localité 9] a fait assigner M. [I] [H] aux fins de paiement des sommes de :

9 742.09 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 13 mars 2025

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Entente Cordiale fait valoir que M. [I] [H] est copropriétaire des lots n°72, 77 et 239 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9]. A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.

Il ne paie pas régulièrement les charges en dépit d’une précédente condamnation en date du 23 juin 2017 dont le paiement n’a eu lieu que suite à l’introduction d’une instance aux fins de saisie immobilière. Depuis lors, les impayés de charges de copropriété se reproduisent bien que la locataire ait un temps pallier la carence de M. [I] [H].

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [I] [H] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 à laquelle le [Adresse 10] [Adresse 8] a comparu représenté par son conseil et le délibéré a été fixé au 22 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [I] [H], ni présent ni représenté, a été cité conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Entente Cordiale produit aux débats :

— le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 23 juin 2017 condamnant M. [I] [H] au paiement de la somme de 5 582.62 euros à titre principal

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2025,

— les relances et mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 25 janvier 2017, 9 janvier 2018, 20 décembre 2018, 18 décembre 2019, 31 mars 2021, 7 septembre 2022, 19 septembre 2023 et 15 février 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2025,

— la nomination de la SAS THIERRY IMMOBILIER en qualité de syndic lors de la délivrance de l’assignation.

Du procès-verbal d’Assemblée Générale du 25 janvier 2017 il ressort la qualité de copropriétaire des lots n°72, 77 et 239 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] de M. [I] [H].

Plusieurs décomptes sont produits. La somme de 9 742.09 euros sollicitée ressort d’un décompte non daté arrêté au 1er janvier 2025. Un décompte arrêté au 6 mars 2025 fait état d’un arriéré de charges et frais nécessaires de 6 880.88 euros. Ce dernier sera pris comme référence en l’absence de décompte faisant état d’une créance de 9 742.09 euros au 13 mars 2025.

Il ressort des différents décomptes produits que si M. [I] [U] payé les sommes dues au titre du jugement du 23 juin 2017, plus aucun versement n’a été fait depuis le 1er octobre 2023.

Un décompte actualisé au 1er juillet 2025 produit pour information au tribunal illustre une aggravation de la dette de M. [I] [H].

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, toutes les sommes visées au décompte du 6 mars 2025 sont des frais nécessaires de recouvrement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [I] [H] reste redevable de la somme de 6 880.88 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires de recouvrement selon décompte arrêté au 6 mars 2025.

2- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [H] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer au [Adresse 10] L’Entente Cordiale représenté par son syndic la SAS THIERRY IMMOBILIER les sommes de :

—  6 880.88 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 6 mars 2025

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT