Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 20 Novembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D’ASQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

Porte D004 Rez de Chaussée

13 Rue Alfredo Gomez Ollero

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01557 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY4N

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [U] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 octobre 2019 à effet au 12 novembre 2019, la société VILOGIA a donné à bail à [U] [H] un logement de type 2 lui appartenant sis, 13 rue Alfredo Gomez Allero, groupe Horizon Bianco, RdC, porte D04, moyennant un loyer mensuel initial de 350,01 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 38,06 €. Le même jour, un contrat de location de stationnement accessoire au logement (emplacement numéro 22), à effet également au 12 novembre 2019, a été signé entre les parties, pour un loyer mensuel de 40 € et des provisions pour charges de 9,15 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, VILOGIA a fait commandement à [U] [H] de justifier d’une assurance locative et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 981,93 € arrêté au 10 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, VILOGIA a fait assigner [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à [U] [H] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [U] [H] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— ordonner que [U] [H] ainsi que tout occupant de son chef sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner [U] [H] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 4 755,18 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— fixer et condamner [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 443,17 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner [U] [H] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner [U] [H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 24 juillet 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. À ladite audience, VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 361,16 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [U] [H] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 23 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 11.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, VILOGIA a fait commandement à [U] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 981,93 € arrêté au 10 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [U] [H].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [U] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 361,16 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, surloyers déduits.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui s’élèvent à 379,16 € (198,32 € + 180,84 €) et qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [U] [H] sera condamné au paiement de la somme de 4 982 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, surloyers déduits, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à VILOGIA, à compter du 6 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 518,54 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [U] [H] a effectué un versement de 800 €, supérieur au loyer courant, avant l’audience.

Lors de l’audience, VILOGIA indique que [U] [H] est pro-actif pour le règlement de sa dette, qu’un accompagnement avec l’ADIL va débuter et qu’en conséquence, elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle s’en rapporte quant au montant des mensualités.

Le locataire explique qu’il travaille en intérim régulier et perçoit un salaire de 1 000 €. Il propose de verser 100 € par mois en plus du loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que [U] [H] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [U] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [H], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à VILOGIA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 octobre 2019 entre la société VILOGIA et [U] [H], concernant le logement sis 13 rue Alfredo Gomez Allero, groupe Horizon Bianco, RdC, porte D04 ainsi que le stationnement accessoire, n°22 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

CONDAMNE [U] [H] à payer à VILOGIA la somme de 4 982 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2025, surloyer déduit, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [U] [H] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [U] [H] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 13 rue Alfredo Gomez Allero, groupe Horizon Bianco, RdC, porte D04, et du stationnement n°22 en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [U] [H] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [U] [H] à payer à VILOGIA, à compter du 6 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 518,54 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [U] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [U] [H] à payer à VILOGIA la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY