SG

LE 05 JUIN 2025

Minute n°

N° RG 22/00427 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LNA4

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]

C/

S.C.I. SLM

Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SCP CALVAR & ASSOCIES – 28

la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 14 JANVIER 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 03 AVRIL 2025 prorogé au 05 JUIN 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. SLM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

FAITS-PROCÉDURE-PRETENTIONS

La SCI SLM est propriétaire d’un appartement donné en location situé au 3ème étage d’un immeuble [Adresse 2] à Nantes.

Le 15 novembre 2016, une fuite dans la salle de bains de cet appartement a causé des dommages dans celui situé au 2ème étage appartenant à M. et Mme [C], également loué.

Les experts désignés par la compagnie Pacifica et par le Gan, assureurs de M. [C] et de la copropriété, ont conclu à une fuite au niveau de l’évacuation non accessible de la douche de l’appartement de la SCI SLM.

La société WALTER AND BROS a procédé le 12 décembre 2016 aux travaux de remise en état de la salle de bains.

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]), pris en la personne de son syndic la société IMMEA, a assigné la société SLM, la compagnie d’assurances Gan et M. [C] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTES aux fins d’expertise. Monsieur [L] désigné par ordonnance du 26 octobre 2017 pour y procéder a déposé son rapport le 3 août 2018.

Par acte d’huissier en date du 23 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI SLM devant le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTES sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 25 juillet 2019, le juge des référés a :

— condamné la SCI SLM à laisser l’accès à son lot privatif aux fins de réalisation de travaux sur le solivage et notamment à ses installations sanitaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification qui lui sera faite de l’ordonnance ;

— condamné la même à réaliser les travaux de remise en état de ses installations sanitaires prescrits par l’expert M. [L] le 3 août 2018 dans les trois mois à compter de la signification qui lui sera faite de cette ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— dit que l’expert précité vérifiera après l’achèvement des travaux précités leur conformité à ses prescriptions ;

— dit que l’avance des frais de cette mesure sera mis à la charge de la SCI SLM ;

— condamné la SCI SLM à payer aux consorts [C] la somme de 11 125 € à titre provisionnel

— condamné la SCI SLM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Nantes et aux consorts [C] la somme de 800 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouté les parties de leurs autres demandes.

La SCI SLM a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 3 septembre 2020, la cour d’appel de [Localité 7] a :

— INFIRMÉ partiellement l’ordonnance rendue ;

— ORDONNÉ à la SCI SLM de laisser libre l’accès aux installations sanitaires de son appartement à la date qui sera communiquée par le syndic conformément à l’article 9 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 sous peine d’une astreinte de 300 € par infraction constatée par un huissier de justice ;

— DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses autres demandes ;

— DÉBOUTÉ M. et Mme [C] de leur demande de provision ;

— CONFIRMÉ l’ordonnance déférée pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a par suite fait financer les travaux de réfection, travaux réceptionnés le 11 février 2021.

Par acte d’huissier de justice du 27 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI SLM devant le devant le tribunal judiciaire de NANTES afin de voir prononcée la condamnation de la SCI SLM à lui verser la somme de 26 220,09 € à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident en date du 12 septembre 2022, la SCI SLM a sollicité que soit jugée irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

Par conclusions d’incident en date du 28 novembre 2022, la SCI SLM s’est désistée de son incident.

Par conclusions d’incident en date du 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a accepté le désistement de la SCI SLM de son incident.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

— CONSTATÉ son dessaisissement de l’incident de la SCI SLM formé le 12 septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] par l’effet de son dessaisissement ;

— MIS les dépens à la charge de la SCI SLM ;

— LAISSÉ à chacune des parties la charge des frais qu’elle a exposé.

La clôture de la mise en état a été fixée au 14 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— CONDAMNER la SCI SLM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 26 220,09 € ;

— DÉBOUTER la SCI SLM de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la SCI SLM aux dépens ;

— CONDAMNER la SCI SLM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à voir la SCI SLM condamnée à lui payer la somme de 26 220,09 €, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], se fondant sur l’article 1240 du code civil, expose :

— Que les désordres subis au sein de l’appartement appartenant à la SCI SLM ont eu des conséquences dommageables sur des parties communes de l’immeuble ainsi que dans l’appartement des époux [C] ;

— Que les travaux financés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ont dû l’être face au refus de la SCI SLM de les entreprendre, qu’ils représentent un montant total de 26 220,09 € ;

— Qu’il ressort du mode opératoire décrit par le maître d’œuvre que les travaux nécessitaient de déposer le bac de douche non conforme de l’appartement du 3e étage, appartenant à la SCI SLM, pour contrôler l’état de la poutre, partie commune ;

— Que tant le dégât des eaux et son traitement tardif que la reprise de travaux non-conformes aux règles de l’art constituent des fautes imputables à la SCI SLM, la non-conformité ressortant du rapport d’expertise de Monsieur [L] ;

— Que le lien de causalité entre les travaux réalisés par la société WALTER AND BROS et le risque de réapparition de désordres est mis en avant par le rapport d’expertise.

En réponse au moyen adverse selon lequel l’expert ne se serait fondé que sur la facture de la société WALTER AND BROS pour établir son rapport, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose que cette société était présente lors des opérations d’expertises et a pu être interrogée et que des normes spécifiques en matière d’étanchéité n’ont pas été respectées.

En réponse au moyen adverse selon lequel aucune infiltration n’a été constatée depuis l’intervention de la société WALTER AND BROS, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose que ce sont les travaux réalisés à sa propre demande par la société RAGUENEAU qui ont permis d’éviter les infiltrations.

En réponse au moyen adverse selon lequel le diamètre du réseau d’eaux usées pourrait être insuffisant et expliquer l’origine des désordres, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose que l’absence d’infiltration depuis les travaux permet d’exclure cette hypothèse.

En réponse au moyen adverse selon lequel le rapport fait état d’une incertitude quant à l’origine du sinistre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose que toutes les hypothèses listées par l’expert comme possibles concernent la salle de bains de l’appartement de la SCI SLM.

En réponse au moyen adverse selon lequel le rapport de Madame [J] permettrait d’établir l’efficacité des travaux effectués par la société WALTER AND BROS, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose que ce rapport n’était pas contradictoire, n’a pas de lien avec la procédure en ce qu’il se limite à identifier les pathologies biologiques du bois, et ne démontre pas l’efficacité des travaux puisqu’il se borne à faire des constats dans l’appartement du 3e étage alors que c’est celui du 2e qui a subi les désordres.

En réponse au moyen adverse selon lequel le sinistre objet du litige pourrait avoir pour cause des désordres dont font état des procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose que la copropriété a toujours réagi face aux désordres et qu’il appartient à la SCI SLM de prouver ses allégations.

En réponse au moyen adverse selon lequel un procès-verbal de constat du 16 janvier 2024 a mis en évidence des traces d’humidité dans la cage d’escalier et des désordres dans les combles qui pourraient orienter vers une autre cause du sinistre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose que ce procès-verbal n’a pas valeur d’expertise judiciaire et ne permet pas d’établir un lien entre les constats et le sinistre et que la propriété a réagi à ces désordres.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SCI SLM demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI SLM la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] débouté de sa demande de condamnation dirigée à son encontre, la SCI SLM, se fondant sur l’article 1240 du code civil, expose :

— Qu’elle n’a pas commis de faute, en ce que le défaut de conformité des travaux n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

— Que les fautes qui lui sont imputées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne sont pas précisément déterminées ;

— Qu’en l’absence de dégât des eaux intervenu depuis 2016, il n’y a pas de lien de causalité entre une prétendue faute et un dommage subi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

— Que l’expert judiciaire a entrepris ses opérations plus de 18 mois après l’achèvement des travaux, et n’a effectué aucun démontage ou sondage ;

— Que l’expert judiciaire n’a pas constaté d’humidité sur les solives bois ou sur les lames du plancher, et se borne à constater du risque impossible à évaluer ;

— Que le rapport d’expertise de Madame [J] témoigne de l’efficacité des travaux en ce qu’aucun désordre n’a pu être constaté et en ce que la date de son intervention était antérieure à l’achèvement des travaux par la société RAGUENEAU, qu’en revanche ce rapport évoque une infestation du bois par des champignons et des insectes qui remonterait au moins à 21 ans ;

— Qu’il ressort du rapport du cabinet POLYEXPERT, expert de l’assureur de la copropriété, que l’immeuble a connu divers dégâts des eaux et que l’origine de la fuite serait à attribuée à un affaissement du support du receveur de douche incombant donc à la copropriété ;

— Que le rapport d’expertise fait état d’une incertitude quant à l’origine du sinistre, et évoque également une dimension de chute des eaux usées de l’immeuble inférieure à la norme ;

— Qu’il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété que d’autres problèmes ont été observés, notamment un délabrement du plancher de l’appartement du 1er étage, laissant penser que le sinistre objet du litige résulterait plutôt d’une vétusté ou d’une mauvaise conception de l’immeuble ;

En réponse au moyen adverse selon lequel les désordres constatés par la copropriété ont fait l’objet d’un suivi, la SCI SLM expose que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] justifie seulement de la décision d’entreprendre les travaux et non de leur achèvement effectif.

En réponse au moyen adverse selon lequel il appartient à la SCI SLM de démontrer que les désordres dont il est fait état dans les procès-verbaux sont en lien avec le sinistre, celle-ci expose que la charge de la preuve pèse sur le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en tant que demandeur à l’action.

En réponse au moyen adverse selon lequel ce sont les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qui ont permis d’éviter toute infiltration, la SCI SLM expose que cette affirmation n’est pas étayée, et que ce moyen contredit l’affirmation adverse selon laquelle l’absence d’infiltration ultérieure exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] quant au diamètre insuffisant du réseau d’évacuation des eaux usées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en condamnation formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l’encontre de la SCI SLM

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable non seulement du dommage qu’il a causé par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise établi par EUREXO le 24 avril 2017 que le sinistre survenu le 15 novembre 2016 « est consécutif à une fuite sur le réseau d’évacuation privatif non accessible sous le receveur de douche du logement appartenant à la SCI SLM ». Il ressort du rapport d’expertise établi par POLYEXPERT le 6 juin 2017 que « le sinistre résulte d’une fuite de canalisation non accessible du réseau d’évacuation du receveur de douche de la SCI SLM au 3e étage de l’immeuble ». Ces rapports n’ont pas permis de déterminer avec plus de précision l’origine de la fuite.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] que l’origine du sinistre n’a pas pu être précisément déterminée, plusieurs causes étant évoquées, dont certaines peuvent ne pas être imputables à la SCI SLM.

Toutefois, il y a lieu de relever que le présent litige ne porte pas sur l’indemnisation ou l’attribution des responsabilités pour le sinistre de novembre 2016, mais bien sur l’indemnisation des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]. Il convient donc de déterminer si la SCI SLM a commis une faute ayant rendue indispensable l’exécution des travaux.

1. Sur la faute

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les travaux entrepris par la société WALTER AND BROS à la demande de la SCI SLM ne sont pas conformes aux règles de l’art, en ce qu’ils ne respectent pas certaines normes relatives à l’étanchéité. Il est relevé à cet égard l’absence d’un système d’étanchéité à l’eau ou d’un système d’étanchéité de planchers intermédiaires sur le sol. L’expert note que le revêtement de sol ne peut en aucun cas assurer seul l’étanchéité à l’eau dans les locaux humides. Enfin, les murs de la douche n’ont pas été traités par un système de protection à l’eau sous carrelage.

Dans le détail des mesures à prendre, l’expert est affirmatif sur la nécessité de mettre en place les systèmes d’étanchéité évoqués précédemment.

En revanche, il mentionne une simple possibilité de réfection « si nécessaire » du réseau d’eaux usées. Ces préconisations soulignent que le risque d’apparition de nouveau désordre est lié à la non-conformité aux règles de l’art des travaux entrepris par WALTER AND BROS.

Si, comme l’expose la SCI SLM, l’expert a effectué ses constatations plus d’un an après les travaux effectués par WALTER AND BROS, cet élément n’est pas de nature à mettre en doute les observations faites sur la non-conformité des travaux aux normes exigées en matière d’étanchéité.

Le fait d’entreprendre des travaux non conformes aux règles de l’art caractérise une faute imputable à la SCI SLM pour le compte de qui ces travaux ont été effectués.

En outre, la SCI SLM est restée passive à la suite du rapport d’expertise qui préconisait pourtant des mesures, et c’est face à son inaction que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a été contraint d’engager les travaux à ses frais. Cette inaction caractérise une faute de négligence au sens de l’article 1241 du code civil.

2. Sur le dommage

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire l’existence « d’un risque, qu’il est impossible d’évaluer à ce jour, de voir apparaître un nouveau désordre ».

Le risque évoqué dans les conclusions de l’expert est particulièrement caractérisé par ses précédentes constatations selon lesquelles « le revêtement de sol en tant que tel ne peut en aucun cas assurer seul l’étanchéité à l’eau dans les locaux humides ».

Face à un tel risque pouvant avoir des conséquences particulièrement dommageables dans l’immeuble, il ne saurait être exigé que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] attende la survenance d’un désordre pour réagir, et il ne saurait donc lui être reproché d’avoir entrepris les travaux permettant de mettre fin à ce trouble.

Les dépenses engagées pour les travaux caractérisent un préjudice indemnisable, et sont justifiées par la production de factures pour un montant total de 26 220,09 € TTC, montant qui n’est pas contesté par la SCI SLM.

3. Sur le lien de causalité

Il résulte de ce qui précède que c’est bien l’inaction de la SCI SLM, malgré les préconisations de l’expert judiciaire qui a relevé que les travaux de WALTER AND BROS n’étaient pas conformes aux règles de l’art, qui a contraint le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à prendre les travaux à sa charge.

Le lien de causalité entre la faute du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le dommage subi par la SCI SLM est établi, peu important la cause exacte du premier sinistre. Les moyens de la SCI SLM relatifs à l’incertitude de la cause du sinistre initial ainsi qu’à l’existence d’autres désordres dans l’immeuble sont à cet égard inopérants.

Les moyens de la SCI SLM visant à démontrer l’efficacité des travaux, notamment au vu de l’absence d’infiltration postérieure, ne permettent d’écarter ni le caractère non conforme des travaux, ni la subsistance d’un risque de désordres, conformément à ce qui est indiqué par l’expert judiciaire.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la SCI SLM entièrement responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la condamner à lui verser la somme de 26 220,09 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SLM, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

La SCI SLM, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à verser la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande du même chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition du public au greffe,

CONDAMNE la S.C.I SLM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 26.220,09 € à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la S.C.I SLM aux dépens;

CONDAMNE la S.C.I SLM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART