Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Août 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [X]

3 Bis Rue du Perquoi

44640 ROUANS

représenté par Maître Isabelle EMERIAU, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [H] [M]

20 Rue Lucie Aubrac

44800 SAINT- HERBLAIN

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 02 avril 2025 No C-44109-2025-002085

assistée de Maître Sébastien CANTAROVICH, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [S] [B]

20 Rue Lucie Aubrac

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 19 juin 2025

délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/00448 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSUX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Isabelle EMERIAU

CCC à Maître Sébastien CANTAROVICH + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 16 janvier 2023, Monsieur [Z] [X] avec l’assistance de son mandataire, la SARL BLOT GESTION 44, a donné à bail à Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] un logement situé 20 rue Lucie Aubrac – 44800 SAINT-HERBLAIN.

Le 2 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2154,83 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 mars 2024, ainsi que de justifier de l’occupation du logement.

Le 6 août 2024, le bailleur leur a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1779,66 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 août 2024, ainsi que de justifier de l’occupation du logement.

Par un courrier reçu par le bailleur le 26 septembre 2024, Madame [H] [M] a donné congé du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 octobre 2024, Monsieur [Z] [X] a fait assigner Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail suite à l’inexécution de leur obligation de payer les loyers et charges, d’ordonner l’expulsion des locataires, et de les condamner solidairement à verser la somme de 1779,66 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, ainsi que la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars, puis du 15 mai 2025 et renvoyée à celle du 19 juin 2025 à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [Z] [X], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9555,59 euros selon décompte arrêté au 3 juin 2025. Le bailleur a précisé que le dernier versement est en date du 7 octobre 2024 et a sollicité le rejet des demandes formulées par Madame [H] [M]. Il a exposé que cette dernière restait tenue par la clause de solidarité figurant au bail jusqu’au 26 avril 2025 et que les conditions légales de la désolidarisation résultant des violences conjugales ne sont pas remplies.

Madame [H] [M], comparante et assistée de son conseil, à titre principal, s’est opposée à l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [Z] [X], et à titre subsidiaire, a formulé les demandes suivantes :

— Déclarer inopposable le montant de la dette postérieure au 26 septembre 2024, date de son congé ;

— Limiter le montant de la dette à son encontre à la somme de 1779,66 euros, montant de la dette à la date de son congé qu’il conviendra au surplus de diviser par deux, soit la somme de 889,83 euros ;

— L’autoriser à s’acquitter de l’arriéré locatif par versement de 36 mensualités ;

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la limitation du montant de la dette à son encontre à hauteur de 4233,45 euros (8470,87/2), outre l’octroi de délais de règlement de l’arriéré locatif en 36 mensualités.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [S] [B] n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux au tribunal fait état de l’absence des défendeurs aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 24 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 20 mars 2025.

En outre, Monsieur [Z] [X] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En l’espèce, le bailleur a été contraint de délivrer deux commandements de payer aux locataires, le 2 avril 2024, puis le 6 août 2024.

Le dernier décompte locatif permet de constater l’absence totale de versement du loyer depuis le mois d’octobre 2024, soit depuis le départ de Madame [H] [M].

Monsieur [S] [B] ne s’est pas présenté lors de l’audience afin de justifier ses nombreux retards de paiement.

Dès lors, les manquements successifs au versement du loyer constituent des faits répétés et suffisamment graves qui justifient de prononcer, à compter du présent jugement, la résiliation du contrat de bail conclu le 10 janvier 2023 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [B] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [Z] [X] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 9555,59 euros au 3 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

La clause de solidarité prévue à l’article 8 des conditions particulières du contrat de bail prévoit qu’en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d’effet de son congé.

Toutefois, il ressort de l’article 8-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que « Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. »

En l’espèce, Madame [H] [M] a donné congé à son bailleur par un courrier reçu par celui-ci le 26 septembre 2024.

Elle soutient ne pas être redevable solidairement des loyers et charges à compter de cette date en se fondant sur la désolidarisation prévue par l’article 8-2 précité et en expliquant avoir quitté le logement en raison de violences conjugales. A ce titre, Madame [H] [M] verse aux débats une photographie d’un hématome et des extraits de ses conversations électroniques avec Monsieur [S] [B] notamment.

Toutefois, elle ne justifie pas avoir adressé au bailleur la copie d’une ordonnance de protection ou d’une décision condamnant Monsieur [S] [B] pour des faits de violences commis à son encontre.

Dès lors, les conditions pour se prévaloir des dispositions de l’article 8-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies et la solidarité ne pourra être écartée.

S’agissant de la demande subsidiaire de partage par moitié de la dette, il conviendra également de la rejeter dès lors que le partage des loyers convenu par les locataires n’est pas imputable au bailleur et ne fait pas disparaître la solidarité dont il bénéficie.

Dès lors, Madame [H] [M] reste tenue au paiement des loyers solidairement avec Monsieur [S] [B] jusqu’au 26 mars 2025 inclus, date à laquelle la créance du bailleur s’élevait à la somme de 6301,43 euros.

En conséquence, Monsieur [S] [B] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 9555,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, étant précisé que Madame [H] [M] sera tenue solidairement au paiement de la somme de 6301,43 euros due au 26 mars 2025.

Monsieur [S] [B] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [Z] [X] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer en cours, soit la somme de 959,72 euros, augmenté des charges locatives en cours, à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de cette même loi, dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…) ».

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [S] [B] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant, le dernier versement de sa part date du 3 avril 2024.

Monsieur [S] [B] ne s’étant pas présenté aux rendez-vous proposés par les services sociaux pour l’établissement du diagnostic social et financier et n’ayant pas comparu aux audiences des 15 mai 2025 et 19 juin 2025, il est impossible de déterminer s’il dispose des ressources financières suffisantes pour l’apurement de sa dette.

Dès lors, il ne saurait être accordé des délais de paiement à Monsieur [S] [B], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En outre, Madame [H] [M] a sollicité des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V susvisé mais n’étant plus locataire depuis le 26 octobre 2024, elle ne peut bénéficier des dispositions de cet article.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ».

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Madame [H] [M] a intégralement payé les loyers courants entre les mois de juin et d’octobre 2024 tandis que Monsieur [S] [B] n’a effectué aucun versement après son départ.

Madame [H] [M] fait par ailleurs valoir qu’elle a déclaré un chiffre d’affaires annuel de 11655 euros en 2024 en qualité d’auto-entrepreneur, ajoutant que ses charges mensuelles s’élèvent à la somme totale de 727,15 euros.

Par conséquent, au regard de ses efforts pour apurer la dette et de sa situation particulièrement difficile, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 6 août 2024.

Par ailleurs, Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Z] [X], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [Z] [X], à l’encontre de Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail, à la date du 7 octobre 2024 portant sur les lieux loués situés 20 rue Lucie Aubrac – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

DIT que Monsieur [S] [B] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [S] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

FIXE la créance de Monsieur [Z] [X] à la somme de 9555,59 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée du 3 juin 2025 échéance du mois de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les demandes formulées par Madame [H] [M] visant à limiter le montant de sa dette à 1779,66 euros, et à titre infiniment subsidiaire à la somme de 4233,45 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] audit paiement à concurrence de la somme de 6301,43 euros due au 26 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] seul au dit paiement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [Z] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de l’échéance de juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux;

ACCORDE à Madame [H] [M] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en réglant 23 mensualités de 200 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 6 août 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [M] et Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE