TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Société FLIMS SA

M^e Nelson SEGUNDO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Delphine LOPEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05405 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAKS

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 23 février 2026

DEMANDERESSE

L’ ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS, représenté par son ambassade en France,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1616

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2] ITALIE

représenté par M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0301

Société FLIMS SA, dont le siège social est sis Chez Monsieur [R] [V] – [Adresse 3] ITALIE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05405 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAKS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 septembre 2021, la SA FLIMS, ayant pour président Monsieur [R] [V], a donné à L’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS, à bail soumis aux dispositions du code civil, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] – [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 600.000 euros, outre les charges. Un dépôt de garantie de 150.000 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

L’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS a quitté les lieux le 31 décembre 2022.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, L’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS a fait assigner La SA FLIMS et Monsieur [R] [V], ayant pour liquidateur Monsieur [R] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamnation solidaire en restitution de la somme de 150.000 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, outre 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A l’audience, L’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS, représenté par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a réitéré à titre principal les demandes de son acte introductif d’instance, subsidiairement que Monsieur [R] [V] soit condamné seul in personam.

Monsieur [R] [V], représenté par son conseil à l’audience utile, a fait viser des conclusions développées oralement, par lesquelles elle a sollicité de déclarer nulle l’assignation délivrée à la SA FLIMS, de déclarer irrecevable son action à l’encontre de Monsieur [R] [V], au fond, le rejet des demandes adverses, et la condamnation de l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS à payer à Monsieur [R] [V] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités prévues par le règlement (CE) n°2020/1784 du Parlement Européen et du Conseil du 25 novembre 2020, La SA FLIMS n ne s’est pas faite représenter et n’a pas fait connaître les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Il est admis que la clôture de la liquidation entraîne la cessation des fonctions du liquidateur qui ne peut plus représenter la société dissoute, la société ne pouvant alors être représentée que par un mandataire ad hoc désigné en justice (Com. 1er octobre 2025, n°24-14.109).

En l’espèce, la SA FLIMS a été dissoute par décision de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 et que la société a été radiée du registre du commerce le 21 septembre suivant. Or, aucun mandataire ad hoc n’a été désigné pour représenter la société. Elle n’a donc pas capacité pour agir à la présente instance.

L’assignation sera en conséquence déclarée nulle à l’encontre de la SA FLIMS.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code pose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, selon l’article L.237-12 du code de commerce, le liquidateur est responsable, à l’égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions.

Il est admis que la responsabilité du liquidateur peut être engagée lorsqu’il a procédé à la clôture de la liquidation en connaissance d’un passif certain, liquide et exigible, ou en présence d’instances en cours qu’il aurait volontairement ignorées ou dissimulées (Com. 8 octobre 2013, n°12-24.825).

En l’espèce, la SA FLIMS a été dissoute le 12 septembre 2023. Or, le 17 avril 2023, l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS a adressé à la SA FLIMS et à Monsieur [R] [V] deux mises en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’avoir à lui restituer la somme de 150.000 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie.

La question est donc de savoir si la créance invoquée par l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS était « certaine » ou non au moment de la dissolution de la société, les critères de la liquidité et de l’exigibilité ne faisant pas débat.

Il est admis qu’une créance est « certaine » lorsqu’elle existe effectivement et que son existence ne peut être raisonnablement contestée par le débiteur, au moins dans son principe. Elle doit donc être actuelle et fondée sur des éléments probants (factures, contrats, etc).

Or, en réponse au courrier de la SA FLIMS du 24 avril 2023, dressant la liste des dégradations locatives supposées pour un total de 173.308 euros et refusant la restitution du dépôt de garantie, les mises en demeure de l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS en date du 17 avril 2023, contiennent une étude comparée et détaillée des états des lieux d’entrée et de sortie, pour mettre en évidence l’absence de toute dégradation locative, en particulier sur les postes de dépenses les plus importants que constituent le jardin (43.000 euros), les peintures et le parquet (70.000 euros), la piscine (57.500 euros) et le marbre extérieur (15518 euros). Il est également mis en exergue que certains postes de dépenses ne relèvent pas du champ des dégradations locatives mais sont à la charge du bailleur. L’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS justifie donc suffisamment, au 24 avril 2023, que sa créance est certaine, au moins en son principe.

En conséquence, l’action à l’encontre de Monsieur [R] [V] sera déclarée recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie, les dégradations locatives et le compte entre les parties

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le contrat de bail du 22 septembre 2021 pose à l’article 8 que « le dépôt de garantie sera restitué au preneur dans un délai d’un pois à compter de la restitution (…) des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour le compte du preneur à quelque titre que ce soit, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS a versé à la SA FLIMS et Monsieur [R] [V] la somme de 150.000 euros à titre de dépôt de garantie. Cette somme n’est pas restituée au jour de l’audience.

En conséquence, Monsieur [R] [V] sera condamné à payer la somme de 150.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2023.

Sur la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives

L’article 2.3.1 du contrat de bail stipule que « le preneur prendra à sa charge pendant toute la durée de la location les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile, la preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est admis que des dégradations minimes (traces de clous et de chevilles, salissures), qualifiées de « vénielles », ne peuvent être reprochées au locataire (CA [Localité 1], 6e ch. B, 5 juin 2003). De même, même lorsque la durée d’occupation a été assez brève, il ne peut être demandé au locataire de restituer au bailleur un local remis à neuf (CA [Localité 1], 28 oct. 1999, après une occupation ayant duré de deux à trois ans) sauf si les détériorations ou dégradations constatées ne peuvent pas être la conséquence de la seule vétusté (CA [Localité 1], 23 oct. 1997).

Il est par ailleurs admis que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le locataire de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses ni à la justification d’une perte de valeur locative (Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n°19-23.269).

Sur les dégradations relatives aux espaces extérieurs et jardins

En l’espèce, Monsieur [R] [V] énumère dans ses écritures et à l’audience utile plusieurs désordres : présence de mégots et de végétaux ainsi que de feuilles sur le sol et dans le bassin, dégradation de l’écorce d’un arbre, caniveau bouché, présence d’un tuyau et de plaques de polystyrènes, absence d’un parterre de buis, arbustes grillés ; sculpture abimée ; salissures sur les terrasses et le marbre, en outre marqué par le tanin des feuilles, salissures sur le banc en pierres, salissure des briquettes ; éclats sur le marbre, délitement de joints ; manque d’une partie du revêtement du mur ; défectuosité d’un appareil pour l’eau et de stores en terrasse.

Or, l’article 1719 du code civil met l’entretien des plantations à la charge du bailleur. La réparation de défaut d’étanchéité du marbre n’appartient pas non plus au champ des menues réparations à supporter par le locataire, de même que la réparation du revêtement du mur. Dans ce contexte, l’état des lieux de sortie contredit l’allégation du bailleur en mentionnant que « l’ensemble (des végétaux) est en bon état de vie » (p.388), sauf à préciser, avec prudence, que « quelques végétaux (…) semblent en mauvais état de vie et d’entretien » (p.376). Le compte-rendu d’intervention de cette entreprise du 5 octobre 2022 souligne toutefois que des végétaux étaient moribonds avant la prise à bail et considère que leur implantation dans des bacs, toujours avant l’occupation par l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS, a contribué à cet état dégradé. En outre, l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS justifie avoir souscrit un contrat d’entretien du jardin avec la société PARCS ET JARDINS et la société AUSTRAL JARDINS. Dans le même sens, l’état des lieux d’entrée est insuffisamment détaillé sur l’état réel du marbre et du revêtement du mur, si bien que ces défectuosités éventuelles ne peuvent être mises à la charge du locataire, en l’absence de comparaison possible. Cet état des lieux d’entrée est tout autant silencieux sur l’état de la sculpture, de l’appareil pour l’eau et des stores. Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne démontre pas non plus de l’engorgement supposé du bassin. Il ne fait non plus aucun constat sur la piscine, ce qui empêche d’engager la responsabilité du locataire. Plus largement, il sera observé que le devis le plus onéreux concernant les espaces extérieurs et jardins produit par la SA FLIMS et Monsieur [R] [V], relatif notamment à la remise en état des terrasses et au remplacement de végétaux, d’un montant de 34.170 euros, date du 6 décembre 2022, soit avant la résiliation du bail au 31 décembre 2022 et l’état des lieux de sortie du 3 janvier suivant. Les autres dégradations mises en exergue par le bailleur (salissures des sols extérieurs et des pourtours de fenêtre, présence de mégots et d’un tuyau, présence de scotch sur les objectifs des caméras de vidéosurveillance, etc), à supposées établies, seront considérées comme vénielles, compte-tenu de leur objet et de l’usure habituelle des équipements en extérieurs au regard de la durée du bail.

Sur les dégradations relatives aux espaces intérieurs

En l’espèce, Monsieur [R] [V] énumère dans ses écritures et à l’audience utile plusieurs désordres : dégradation des parquets, détérioration des peintures, absence d’ampoules, et détérioration d’équipements intérieurs (miroirs, porte de douche, serrures, plomberie, dressing).

Or, le décret du 26 août 1987 limite l’obligation du locataire au maintien en état de propreté et à l’entretien des menus raccords de peinture.

Dans ce contexte, l’état des lieux de sortie du 3 janvier 2023 indique à plusieurs reprises que pour l’essentiel des pièces, « les murs et le plafond sont recouverts de peinture en bon état d’usage global » (p.231, 319, 348, 461). En outre, des dégradations de murs et cloisons alléguées par la SA FLIMS et Monsieur [R] [V] ne sont pas corroborées par l’état des lieux de sortie, notamment s’agissant du local technique (p.500). De plus, sur l’absence de carreaux dans la salle de bain, celle-ci était déjà une réalité au moment de l’état des lieux d’entrée (p.470) et la peinture des murs de plusieurs pièces était déjà un peu éclatée et faïencée au moment de la prise à bail, ce que met en exergue l’état des lieux d’entrée : salle de bains (p.348), chambre (p.418), buanderie (p.478), cage d’escalier (p.458). Le même constat peut être fait dans l’état des lieux s’agissant de l’état abîmé du parquet (p.167, 411, 432) et l’état du sol de certaines pièces n’a pas pu être vérifié par le commissaire de justice au moment de la prise à bail (p.463). Plus largement, il sera observé que le devis le plus onéreux que la SA FLIMS et Monsieur [R] [V] produit sur cet aspect, en date du 27 janvier 2023 portant sur la peinture pour un montant de 49.197,50 euros, correspond à la remise de l’appartement à l’état neuf, ce qui ne saurait être supporté par le preneur. Les autres dégradations mises en exergue par le bailleur (absence d’ampoules, détérioration de miroirs, d’une porte de douche et de serrures), à supposées établies, seront considérées comme vénielles, compte-tenu de leur objet et de l’usure habituelle de tels équipements au regard de la durée du bail.

En conséquence, la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives sera rejetée, faute d’être étayée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de factures SFR

En l’espèce, la SA FLIMS et Monsieur [R] [V] produit des factures téléphonique de l’opérateur SFR antérieures au départ des lieux du locataire le 31 décembre 2022. Or, la SA FLIMS et Monsieur [R] [V] n’apportent aucun élément pour établir que le paiement de ces factures serait à la charge de l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS. Le contrat de bail est silencieux sur cet aspect. En outre, ces factures désignent la SA FLIMS comme titulaire de la ligne téléphonique de référence. Dans le même sens, la mention sur les factures de l’adresse de l’immeuble objet du présent litige ne peut à elle seule démontrer que l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS serait redevable du paiement, puisque la lecture du contrat de bail donne à comprendre que la SA FLIMS a conservé l’usage de certaines pièces et espaces de la propriété (p.3), qui étaient exclues du champ d’application du contrat.

La demande reconventionnelle en paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [V], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de L’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que l’assignation est nulle à l’encontre de la SA FLIMS ;

DECLARE que l’action de l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS à l’encontre de Monsieur [R] [V] est recevable ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS la somme de 150.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à l’ETAT DES EMIRATS ARABES UNIS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection