Minute n° 2025 / 40

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 avenue PIERRE MENDES FRANCE

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y], [T], [H] [J]

18 avenue de l’EVEIL

LA MICHAUDIERE Porte 38 Etage 2

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02378 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NFBC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [Y], [T], [H] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 31 juillet 2023, pour une durée d’un an renouvelable, la société CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [Y] [J] un local à usage d’habitation porte 38 au deuxième étage sis 18 avenue de l’Eveil à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 532 euros, outre une provision sur charges de 67.39 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 7 février 2024, CDC Habitat Social lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, CDC Habitat Social a assigné Madame [Y] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 7 mars 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 mars 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [Y] [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Madame [Y] [J] au paiement :

— de la somme de 1 516.88 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 7 mars 2024 ou du 20 mars 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;

Condamner la locataire au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 07 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance sous réserve de voir produite en cours de délibéré une attestation contre les risques locatifs. Si cette pièce était fournie, seule l’acquisition de la clause résolutoire serait maintenue. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2 278.25 euros, selon décompte versé. Elle a précisé qu’un versement de 200 euros a eu lieu le 6 octobre 2024.

Régulièrement assignée à personne, Madame [Y] [J] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 60 euros par mois en sus du loyer résiduel. Elle a déclaré percevoir 879 euros au titre du revenu solidarité active, l’aide personnalisée au logement et des allocations familiales.

Une note en délibéré a été autorisée aux fins de voir produire l’attestation d’assurance.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le Juge s’est assurée que l’attestation d’assurance a bien été adressée au bailleur qui lui a répondu par la négative le 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 13 février 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 7 février 2024. Or, Madame [Y] [J] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 8 mars 2024.

Alors qu’elle y était autorisée, Madame [Y] [J] n’a pas justifié d’une assurance habitation en cours de délibéré.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [Y] [J] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [Y] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 2 278.25 euros au 6 novembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 234.59 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 2 043.66 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 967.53 euros, à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 1 516.88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 avril 2024, Madame [Y] [J] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 avril 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [Y] [J] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er novembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [Y] [J]

Il est de jurisprudence constante, fondée que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, que le juge ne peut accorder des délais supplémentaires dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le défaut d’assurance et ne peut que constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [Y] [J] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 60 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Cependant, la clause résolutoire étant acquise pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, aucun délai de paiement visant à en suspendre les effets ne peut être octroyé.

En conséquence, Mme [Y] [J] sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Y] [J], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par CDC Habitat Social afin de recouvrer les sommes dues. Madame [Y] [J] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 31 juillet 2023 entre CDC Habitat Social et Madame [Y] [J] portant sur un local à usage d’habitation porte 38 au deuxième étage sis 18 avenue de l’Eveil à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 8 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] à son paiement à compter de l’échéance de novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] à payer à CDC Habitat Social la somme de 2 043.66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 6 novembre 2024 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 967.53 euros, à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 1 516.88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] à verser à une indemnité de 150 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA