Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air

CS 53205

44000 NANTES

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [U]

120 rue de la Bosselle

44240 SUCÉ-SUR-ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01889 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2J5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [B] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 novembre 2018 à effet au 22 novembre 2018, CIF COOPERATIVE a donné à bail à [B] [U] et [N] [U] un logement de type 3 lui appartenant sis, 120 rue de la Bosselle, ZAC du centre-ville, outre un jardin J10 et un stationnement G10 – 44240 SUCE SUR ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 373,34 € pour le logement, 19,87 € pour le jardin, 61,87 € pour le stationnement outre une provision mensuelle pour charges de 8,43 €.

Par avenant en date du 29 novembre 2022, [B] [U] devient, à compter du 16 décembre 2022, seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [B] [U] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 056,21 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CIF COOPERATIVE a fait assigner [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater la résolution du bail signé le 21 novembre 2018 à effet au 10 janvier 2025 ou à défaut au 10 février 2025 par l’acquisition de la clause résolutoire ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail et de l’avenant ;

Ordonner l’expulsion de [B] [U] ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler le sort des meubles en cas de résiliation de bail en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 848,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés au 14 mars 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 435,27 €,augmentée des charges mensuelles en cours de 102,19 €, soit une somme mensuelle de 537,46 €, somme qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié à l’INSEE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partir du jugement à intervenir ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, juger que :

— durant tout le cours de ces délais, [B] [U] devra régler à bonne date en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants ;

— à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible ;

Rappeler que l’exécution provisoire de droit.

L’Espace départemental des solidarités a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier le 8 juillet 2025, mais qui n’a été versé au dossier que postérieurement à l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. À ladite audience, CIF COOPERATIVE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 412,85 € au titre des loyers et charges échus à la date du 30 septembre 2025. La bailleresse se dit d’accord pour des délais de paiement avec des échéances de 120 € par mois. Elle maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance, à moins que [B] [U] ne justifie en délibéré qu’il est bien assuré.

Régulièrement assigné à étude, [B] [U] a comparu et propose de verser 116 € par mois en plus de son loyer et de ses charges courants, pour résorber sa dette locative.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré autorisée par le juge et reçue le 10 octobre 2025, le Conseil de la CIF COOPERATIVE a fait parvenir une attestation d’assurance valable à compter du 2 octobre 2025 et a indiqué ne pas maintenir ses demandes sur le fondement du défaut d’assurance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 12 décembre 2024, la caisse en ayant accusé réception le 18 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 9 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 avril, dont le préfet a accusé réception le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire en son article 4.7.1 mais le locataire ayant justifié d’une assurance locative valable à compter du jour de l’audience, le Conseil de CIF COOPERATIVE a indiqué en délibéré se désister de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, ce à quoi [B] [U] ne s’est pas opposé. Il convient donc de constater ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [B] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5 056,21 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [U].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [B] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 412,85 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui s’élèvent à 164,61 € pour le commandement de payer et qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [B] [U] sera condamné au paiement de la somme de 6 248,24 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation, le montant de la dette ayant été fixé à l’audience.

Il sera enfin condamné à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 504,85 €, hors indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [B] [U] n’a pas repris le versement intégral du loyer et charges courants, son versement de 1 000 € en juillet 2025 ne couvrant pas les mois de juillet, août et septembre 2025.

Il résulte de l’audience que [B] [U] explique avoir eu d’importants problèmes financiers lorsque sa femme est partie. Il déclare qu’il doit être payé prochainement par des clients. Par ailleurs, il bénéficie des APL qui prennent en charge son loyer à hauteur de 384 € ce qui lui laisse un loyer résiduel de 116 €.

Au regard de ces éléments, dès lors que [B] [U] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse fait connaître son accord pour des délais de paiement, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [B] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CIF COOPERATIVE pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 novembre 2018 entre CIF COOPERATIVE et [B] [U], concernant le logement sis 120 rue de la Bosselle, ZAC du centre-ville, outre un jardin J10 et un stationnement G10 – 44240 SUCE SUR ERDRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

CONDAMNE [B] [U] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 6 248,24 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [B] [U] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 120 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [B] [U] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 120 rue de la Bosselle, ZAC du centre-ville, outre un jardin J10 et un stationnement G10 – 44240 SUCE SUR ERDRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [B] [U] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [B] [U] à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 1er octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 504,85 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [B] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [B] [U] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY