TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Anthony THIERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadia MOGAADI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00035 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W5G

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet [Localité 9]

dont le siège social est situé [Adresse 8]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, toque : D601

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [E]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Anthony THIERS, avocat au barreau de PARIS, toque : G704

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Pierre-Julian HABETS, auditeur de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00035 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W5G

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [E] est propriétaire du lot n°15 dans l’immeuble sis [Adresse 6], cadastré [Cadastre 1] EC n°[Cadastre 7], soumis au régime de la copropriété représentant 640/10000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet COULON en exercice, a assigné M. [T] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1821,04 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024, sur la somme de 1504,52 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,3200 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] faisait valoir que les appels de charges n’étaient pas régulièrement payés, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. L’affaire a été mise en délibéré.

Par courriel du 6 mai 2025, le conseil de M. [T] [E] a informé la juridiction du fait que ce dernier n’avait pas été assigné à l’adresse de son domicile et qu’il entendait faire valoir ses moyens de défense dans le cadre de l’instance l’opposant au syndicat des copropriétaires.

La réouverture des débats a été ordonnée, et l’affaire de nouveau examinée à l’audience du 7 octobre 2025.

A l’audience du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a actualisé sa créance à la baisse. Il sollicite désormais le paiement de la somme de 821,03 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, et maintient sa demande de dommages-intérêts outre sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En réponse aux arguments soulevés par le défendeur, il invoque les articles 64 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et soutient que M. [T] [E] n’a effectué aucune démarche aux fins de notifier sa nouvelle adresse au syndic dans les formes requises.

M. [T] [E], représenté par son conseil, sollicite le rejet des prétentions du demandeur. Il soutient être à jour du paiement de ses charges, précisant que le débat ne porte en réalité que sur les frais de recouvrement. Il explique qu’il était précédemment locataire d’un logement situé au [Adresse 2], dont la gestion était assurée par le même syndic que celui qui administre la copropriété du [Adresse 4], adresse où il réside désormais, en qualité de propriétaire occupant, ce que le syndic ne pouvait ignorer puisqu’il en avait été informé lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie de son précédent logement. Il expose n’avoir reçu aucun appel de charges ni courrier de relance, dont il fait observer qu’ils sont d’ailleurs tous revenus destinataire inconnu à l’adresse, les actes d’huissier qui lui ont été adressés ayant été délivrés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, ce qui n’a pas alerté le syndic. Au soutien de sa bonne foi, il souligne avoir, dès qu’il a pris connaissance des sommes dues à ce titre, effectué le règlement des charges.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°15, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de M. [T] [E] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2025,l’historique du compte du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 821,03 euros (en ce inclus 824,49 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2023, 13 mars 2024 et 12 mai 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2022, 2023, 2024,

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024, 2025 et 2026,

o vote des travaux ou opérations suivantes : installation d’un rack à vélo dans la cour, réfection complète de la rive en toiture,

une mise en demeure de payer la somme de 403 euros adressée le 13 novembre 2023 à M. [T] [E],un courrier de relance d’avoir à payer la somme de 630 euros adressé le 28 février 2024 à M. [T] [E],une sommation de payer par acte d’huissier en date du 17 octobre 2024 valant mise en demeure sur la somme en principal de 1379,55 euros, le contrat de syndic, les notes d’honoraires d’avocat.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 824,49 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00035 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W5G

Or, après avoir soustrait la somme de 824,49 euros du montant total de la créance revendiquée de 821,03 euros, le solde du compte copropriétaire est créditeur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des charges de copropriété impayées.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)".

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 821,03 euros se décomposant comme suit :

—  45 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 13 novembre 2023,

—  48 euros pour l’envoi d’une relance en date du 28 février 2024,

—  290 euros pour la transmission du dossier à l’avocat,

—  290 euros pour la transmission du dossier à l’huissier,

—  151,49 euros pour la sommation de payer.

Il n’est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme demandée au titre de la mise en demeure sera par conséquent rejetée. Les frais de relance postérieurs à cette mise en demeure, laquelle n’a pas été valablement délivrée, seront par conséquent rejetés.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 151,49 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dès lors qu’il n’est pas établi que M. [T] [E] ait eu connaissance de la somme réclamée dans la sommation de payer, délivrée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il sera par ailleurs relevé que tant la sommation de payer que l’assignation ont été délivrées à une adresse qui n’était plus celle à laquelle résidait M. [T] [E] depuis l’acquisition de son logement sis [Adresse 6].

En application de l’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en vue de l’application des articles 64 et 64-2, lesquels prévoient notamment que les notifications et mises en demeure sont adressées par courrier recommandé avec avis de réception, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique, les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 étant valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic, il est également établi qu’en l’espèce, le logement dont M. [T] [E] était locataire au [Adresse 2] et qu’il a quitté pour s’établir dans l’immeuble dont il est devenu propriétaire au [Adresse 4], était administré par le même syndic, de sorte qu’il a pu légitimement croire que le syndic était informé de sa nouvelle adresse, l’état des lieux de sortie de son ancien logement, réalisé par le Cabinet [Localité 9], mentionnant sa nouvelle adresse, sis [Adresse 4].

Dans ces circonstances, la mauvaise foi de M. [T] [E] n’est pas établie et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [E], qui succombe en partie, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. En effet, s’il est vrai que M. [T] [E] a légitimement pu croire que le syndic était informé de sa nouvelle adresse, ce dernier ne démontre pas s’être enquis du fait qu’il n’avait reçu aucun appel de charges et qu’il n’en avait réglé aucune entre le 1er juillet 2023 et le 21 janvier 2025. La somme de 500 euros sera donc, en équité, allouée au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation de M. [T] [E] à payer la somme de 821,03 euros au titre des charges de copropriété impayées formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 9] ;

CONDAMNE M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 9] la somme de 151,49 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [E] aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 9], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

La greffière, La présidente,