TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Janvier 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Catherine GAUTHIER………………………………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03786 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DUZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [S] [B]

née le 23 Juin 1999 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [H] [Y]

né le 23 Octobre 1994 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 03 août 2023, Monsieur [M] [X] a loué à Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] un appartement à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros outre 150 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [X] a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B], par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, un commandement de payer la somme de 2 641 euros.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, Monsieur [M] [X] a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé des sommes complémentairement.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 3 964 euros, au 7 octobre 2024. Elle a fait valoir qu’elle est subrogée au bailleur dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur.

Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés, bien que régulièrement cités par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 29 février 2024, la situation d’impayés ayant perduré.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre Monsieur [M] [X] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 2 août 2023 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 3 964 euros à Monsieur [M] [X] au titre des impayés de Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B].

La caution ayant réglé à la place de Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B], elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

La clause résolutoire litigieuse ne stipule aucun délai et fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par les débiteurs de s’être exécutés, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Au vu de ces éléments, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Sur la résiliation judiciaire

Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1714, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] pour non-respect de leurs obligations légales et contractuelles.

Elle verse notamment aux débats le contrat de bail ainsi que des décomptes des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] ne paient pas régulièrement le loyer depuis leur entrée dans les lieux ; qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] le 28 février 2024 et qu’au 2 mai 2024 la dette locative de Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] perdurait ; qu’au 14 octobre 2024, cette dette n’a toujours pas été apurée.

S’agissant des manquements à l’obligation d’user paisiblement les locaux loués par Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit plusieurs pièces dont il n’est pas établi qu’elles ont été communiquées contradictoirement à Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B].

Reste qu’en conséquence des graves inexécutions contractuelles qui leurs sont imputables, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B], et d’ordonner leur expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 441 euros) à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement des loyers et charges

Vu les articles 1709 et 1728 du code civil,

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail,un décompte arrêté au 15 avril 2024 démontrant que Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] devaient la somme de 3 523 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus,un décompte arrêté au 07 octobre 2024 démontrant que Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] devaient la somme de 3 964 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2024 inclusainsi que deux quittances subrogatives signées, datées des 09 février 2024 et 08 avril 2024.

Si Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ces éléments, force est de constater que la quittance subrogative datée du 13 mai 2024 n’est pas signée.

Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 523 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 2 641 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 août 2023 entre Monsieur [M] [X], Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B], concernant le logement et le parking sis [Adresse 2], ne sont pas réunies ;

PRONONCE la résiliation du bail souscrit le 03 août 2023 entre Monsieur [M] [X], Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B], concernant le logement et le parking sis [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 441 euros ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 523 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 07 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 2 641 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] in solidum à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [S] [B] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,