Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Août 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [G] [S]

Appartement 57

2 Rue des Genêts

87600 ROCHECHOUART

représenté par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Séverine FERRE-GUITTENY, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [C]

Logement 9 Rez de Chaussée

5 Place Similen Guérin

44620 LA MONTAGNE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 juin 2025

Date des débats : 19 juin 2025

Délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/01913 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2QZ

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY

CCC à Monsieur [J] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2019, Monsieur [G] [S], représenté par AFEDIM GESTION, a donné à bail à Madame [M] [T] un logement à usage exclusif d’habitation situé 5 place Similien Guérin – 44620 LA MONTAGNE.

Par avenant du 4 mai 2021, Monsieur [J] [C] a été ajouté comme cotitulaire du bail précité en tant que conjoint solidaire de Madame [M] [T].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du « 1er mai 2021 », Madame [M] [T] a donné congé à AFEDIM GESTION.

Le 13 janvier 2025, Monsieur [G] [S] a fait délivrer à Monsieur [J] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1051,32 euros au titre des loyers échus et impayés au 8 janvier 2025 et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement de payer faisait suite à quatre précédents commandements de payer les loyers depuis le premier du 26 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 avril 2025, Monsieur [G] [S] a fait assigner en référé Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire, et de le condamner à verser la somme provisionnelle de 1576,98 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, ainsi que la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025, lors de laquelle Monsieur [G] [S], valablement représenté par son conseil, a indiqué que malgré le congé délivré par le locataire le 17 juin 2025 et le règlement de la dette locative, il maintient ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion, dans l’hypothèse où le départ ne serait pas effectif, ainsi que celles relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [J] [C] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le désistement au titre de la demande en paiement

Monsieur [G] [S] s’étant désisté de sa demande de ce chef lors de l’audience, Monsieur [J] [C] ayant soldé la dette locative en versant la somme de 522,64 euros par un virement en date du 6 juin 2025 et n’ayant pas comparu pour formuler des observations, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives – CCAPEX (…)

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…). »

En l’espèce, Monsieur [G] [S] justifie de la notification de la copie de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique et de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 VII de cette même loi, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [J] [C] le 13 janvier 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 1051,32 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a en principe lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé en date du 16 juin 2025 que la créance de Monsieur [J] [C] qui s’élevait à la somme de 1102,64 euros au 1er mai 2025, a été soldée par deux versements du 2 mai et du 20 mai 2025, puis le loyer suivant a été réglé par le locataire.

La dette locative de Monsieur [J] [C] étant éteinte au jour de l’audience, celui-ci se trouve dans une situation similaire à celle du locataire ayant respecté les délais de paiement accordés.

Dès lors, conformément aux dispositions légales rappelées ci-dessus, il y a lieu de prévoir que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En conséquence, Monsieur [G] [S] sera débouté de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion de Monsieur [J] [C].

Sur les mesures accessoires :

Aux termes de l’article 399 du code de procédure civile, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

En l’espèce cependant, il apparaît que le règlement de sa dette locative par Monsieur [J] [C] est intervenu postérieurement à l’assignation aux fins d’expulsion qui lui a été délivrée.

Dès lors, le bailleur ayant été contraint d’initier la présente procédure et d’en supporter le coût afin d’obtenir le règlement de sa créance, il convient de condamner Monsieur [J] [C] aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit notamment, le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [G] [S] quant à la demande relative au paiement de la dette locative, celle-ci ayant été soldée ;

DÉCLARE l’instance éteinte sur ce chef de demande ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [G] [S] à l’encontre de Monsieur [J] [C] ;

CONSTATE que Monsieur [J] [C] a réglé l’intégralité de la dette locative et par conséquent, que la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers théoriquement acquise à la date du 14 mars 2025 est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTE Monsieur [G] [S] de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à verser à Monsieur [G] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE