MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01203 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJB4

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : S.C.I. S3A C/ S.A.S. PERTINEO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. S3A, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 753 834 373, dont le siège social est sis 529, rue du Marché Rollay – 94500 CHAMPIGNY-SUR- MARNE

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

DEFENDERESSE

S.A.S. PERTINEO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 445 121 213, dont le siège social est sis 1, avenue Cluny – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par M^e Emilie SITBON, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0051

Débats tenus à l’audience du : 29 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

Par acte du 31 mars 2015, la S.C.I MODIS a consenti à la S.A.S. PERTINEO un bail commercial pour un local commercial sis 529 rue du Marché Rollay à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500) comprenant un bureau de 83,23 m² avec sanitaires privatifs (6,17 m²), une zone de stockage de 191,4 m², une salle informatique de 41,86 m², et un WC avec VMC. Il dispose également de cinq places de parking réservées et de compteurs individuels pour l’eau et l’électricité, moyennant un loyer annuel de 23.000 € hors taxes et charges, en sus de la TVA.

Selon acte de vente établi le 4 octobre 2017, la S.C.I. S3A été subrogée dans lesdroitde la S.C.I MODIS bénéfice du bail consenti à la S.A.S. PERTINEO.

Par acte d’huissier du 17 mai 2023, la S.C.I. S3A a fait signifier à la S.A.S. PERTINEO un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le 31 mars 2024.

Vu l’assignation en référé délivrée le 20 août 2024 à la S.A.S. PERTINEO à la demande de la S.C.I. S3A, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de CRÉTEIL aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la S.A.S. PERTINEO pourrait prétendre et sur le montant de l’indemnité d’occupation due par elle depuis le 31 mars 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux;

L’affaire a été appelée et entendue à l’audience du 29 octobre 2024, au cours de laquelle, la S.C.I. S3A a déposé des conclusions aux termes desquelles elle a maintenu ses demandes et a sollicité la condamnation de la S.A.S. PERTINEO à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions visées et soutenues à l’audience par la S.A.S. PERTINEO, qui sollicite, à titre principal, la reconnaissance de son droit de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, dont le montant a été fixé à titre provisionnel à 295. 000 euros, conformément au rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [I]. Elle a également demandé, en tout état de cause, qu’il soit ordonné à la S.C.I. S3A de prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre fin aux désordres qu’elle a dûment signalés, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Par ailleurs, la S.A.S. PERTINEO a sollicité la condamnation de la S.C.I. S3A au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’audience du 29 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE :

Sur la demande de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction:

Article L145-28 du code de commerce, dispose: « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation »

La S.A.S. PERTINEO sollicite la reconnaissance de son droit de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, le montant de l’indemnité d’éviction, ainsi que celui de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à l’expiration du bail, seront fixés dans le cadre de l’expertise judiciaire diligentée depuis le 1 avril . Ce processus permettra de garantir une évaluation objective et équitable, tenant compte des éléments d’appréciation prévus par les sections 6 et 7 de l’article précité.

Dans l’attente des conclusions de l’expertise et du paiement effectif de l’indemnité d’éviction, il est justifié de reconnaître à la demanderesse son droit de maintien dans les lieux, conformément aux dispositions légales et aux principes de protection des droits du locataire.

Sur la demande de réparation des désordres signalés :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la demande d’injonction de faire sous astreinte, tendant à ce que soient prises « toutes les mesures nécessaires et entrepris tous travaux dans les locaux loués de nature à mettre un terme aux désordres dénoncés » est imprécise et insuffisamment justifiée au regard du seul constat de commissaire de justice non contradictoire versé aux débats.

Il n’y a donc pas lieu à référé au regard des exigences des textes sus-rappelés.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction , et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité ; en outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L 145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux ; le principe des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi dues réciproquement n’est pas discuté entre les parties.

La S.A.S. PERTINEO ne conteste pas la validité du congé assorti d’un refus de renouvellement qui lui a été signifié. Cependant, elle s’oppose à la demande d’expertise sollicitée dans le cadre de l’assignation introduite à la requête de la S.C.I. S3A. La S.A.S. PERTINEO revendique le droit de maintien dans les lieux jusqu’au règlement intégral de l’indemnité d’éviction, laquelle a été fixée à la somme de 295 000 euros par le Cabinet [I] Expertises . Ce montant fait l’objet d’une contestation par le demandeur.

Il convient néanmoins de relever, à l’examen des éléments présentés et notamment au regard du rapport d’expertise amiable établi par le cabinet [I] Expertises en date du 11 avril 2024, que celui-ci a été réalisé à la demande de la S.A.S. PERTINEO. Toutefois, une divergence persiste entre les parties quant au montant de l’indemnité d’éviction. Cette situation, ajoutée au fait que le rapport en question n’a pas été établi dans un cadre contradictoire, constitue un motif légitime pour solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

Il résulte de ce qui précède que la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Dans l’attente, la demande provisionnelle sera rejetée.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La mesure étant ordonnée dans l’intérêt de la partie demanderesse, celle-ci devra avancer la provision à consigner pour les frais d’expertise et supporter la charge des dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [M] [L]

Cabinet MAIGNE-GABORIT & [M]

54 bis rue Cardinet – 75017 PARIS

Tél. : 01 40 71 01 70

[L][M]@mgg-experts.com

secretariat@mgg-experts.com

www.mgg-experts.com

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, sis 529 rue du Marché Rollay à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500), les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1 avril 2024 jusqu’à leur libération effective,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

Fixons à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie de ce tribunal dans le mois de l’avis de consignation adressé par le greffe,

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées).

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’injonction de faire sous astreinte et la demande d’indemnité provisionnelle formées par la S.A.S. PERTINEO ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Rejetons la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la S.C.I. S3A ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 17 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES