Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [L] [S], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [C] [Y]

Logement 73 Etage 12

1 Rue Prosper Mérimee

44300 NANTES

comparant en personne lors de l’appel des causes, et non comparante lors des débats

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 22 mai 2025

prorogé au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/04093 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPXM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [I] [C] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 mai 2023 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [I] [C] [Y] un logement T3 lui appartenant sis, 1 rue Prosper Mérimée, douzième étage, logement n°73 – NANTES (44300), moyennant un loyer mensuel initial de 300,58 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 111,80 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [I] [C] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.203,90 € arrêté au 12 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [I] [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toutes personnes introduites par lui dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1.206,75 € au titre des loyers et charges impayés au 26 juin 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 311,07 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner la locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 7 janvier 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.856,61 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 janvier 2025, après déduction des frais de procédure.

Régulièrement assignée à étude et présente lors de l’appel des causes, [I] [C] [Y] n’a pas comparu lors des débats et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 7 décembre 2023 ; la caisse en a accusé réception le 12 décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire dans le commandement de payer en date du 27 décembre 2023 pour apurer sa dette ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 27 décembre 2023 accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [C] [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[I] [C] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.856,61 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 janvier 2025. En conséquence, [I] [C] [Y] sera condamnée au paiement de cette somme de 1.856,61€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, somme expurgée des frais de commissaire de justice.

Elle sera enfin condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 431,89 € selon l’avis d’échéance de juin 2024 versé aux débats.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [I] [C] [Y] a repris le paiement de ses loyers depuis décembre 2024, le versement de janvier 2025 ayant toutefois été rejeté.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer de la locataire est consécutive à une période de plusieurs arrêts maladies lors de laquelle ses ressources ont diminué des suites de jours de carence. Il est également mentionné que celle-ci est employée dans une crèche privée à temps partiel, que son conjoint est sans emploi et que le couple attend un enfant pour mai 2025. Enfin, il est précisé que le couple propose de verser 30 € par mois en plus de son loyer courant pour résorber la dette.

Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat a expressément donné son accord à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 € par mois pour le compte de la locataire, indiquant avoir pu échanger avec elle.

Malgré l’absence de reprise des paiements avant l’audience mais compte tenu de l’accord exprès du bailleur, et dès lors que [I] [C] [Y] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [I] [C] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Nantes Métropole Habitat pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [C] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 mai 2023 entre Nantes Métropole Habitat et [I] [C] [Y], concernant le logement sis 1 rue Prosper Mérimée, douzième étage, logement n°73 – NANTES (44300) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

CONDAMNE [I] [C] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1.856,61€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [I] [C] [Y] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 30 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [I] [C] [Y] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 1 rue Prosper Mérimée, douzième étage, logement n°73 – NANTES (44300), en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [I] [C] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [I] [C] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 15 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 431,89 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [I] [C] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [I] [C] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY