TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

15 Décembre 2025

2ème Chambre civile

30F

N° RG 22/00519 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-JSZ6

AFFAIRE :

E.U.R.L. Pharmacie [R]

C/

S.A.S. OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOPPEMENTS LOCATIONS (OCDL),

S.A.S. LOTISSEMENTS & CONSTRUCTIONS SA (LOCOSA),

[W] [R]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. Pharmacie [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Loïc MARZIN de la SELARL CABINET MARZIN AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, Maître Pauline VANDEN DRIESSCHE de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.S. OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOPPEMENTS LOCATIONS (OCDL), immatriculée au RCS de RENNES sous le n°739 202 166, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.S. LOTISSEMENTS & CONSTRUCTIONS SA (LOCOSA), immatriculée au RCS DE RENNES sous le n°335 015 970, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

INTERVENANT :

Madame [W] [R]

représentée par Maître Loïc MARZIN de la SELARL CABINET MARZIN AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, Maître Pauline VANDEN DRIESSCHE de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Les 22 et 24 janvier 2022, la société à responsabilité limitée à associé unique PHARMACIE [R], preneuse à bail commercial d’un local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (35), a, à la suite d’un congé pour démolir, fait assigner les sociétés OCDL et LOCOSA aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à lui revenir, par application des articles L. 145-14 et L. 145-18 du Code de commerce.

Le 21 juin 2022, la juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’une expertise ordonnée par le juge des référés le 1er avril 2022.

Les sociétés OCDL et LOCOSA ont exercé leur droit de repentir par acte extrajudiciaire du 22 mars 2023 et offert de poursuivre le bail renouvelé depuis le 1er juin 2016 aux mêmes clauses et conditions que celui du 6 avril 2007.

Après conclusions de reprise d’instance déposées par la défenderesse principale le 31 décembre 2024 et d’intervention volontaire de [W] [R], l’affaire a été remise au rôle.

***

Aux termes de leur dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, la société PHARMACIE [R] et [W] [R] sollicitent :

au visa de l’article L. 145-58 du Code de commerce

— condamnation in solidum des défenderesses au paiement des sommes de 1.016,32 € TTC correspondant à des frais d’huissier, et de 17.575 € HT correspondant à des frais d’avocat,

en application de l’article 1240 du Code civil

— condamnation in solidum des défenderesses au paiement des sommes de 687 € correspondant à des heures supplémentaires, 7.267,50 € HT en remboursement de frais d’architecte et d’expert-comptable, 10.000 € pour indemniser le préjudice moral de [W] [R] et 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elles réclament également condamnation des défenderesses aux dépens, dont distraction au profit de leur avocat, ainsi que le prononcé de l’exécution provisoire.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, les sociétés OCDL et LOCOSA rappellent que les honoraires d’avocat font partie des frais irrépétibles et que les frais d’huissier doivent être limités à ceux strictement nécessaires à la défense en justice.

Elles fustigent la palinodie de la société PHARMACIE [R] ayant consisté, en cours d’instance, à modifier le fondement juridique de certaines demandes, en les soutenant désormais au titre de la responsabilité quasi délictuelle, s’agissant des frais réclamés d’architecte et d’expert-comptable, des heures supplémentaires versées à une salariée de la pharmacie, quand elle s’est aperçue qu’elles étaient sans lien avec l’instance en cours et ne pouvaient être qualifiées de frais de la procédure, étant antérieures et/ou étrangères à celle-ci.

Sur ce nouveau fondement, elles répliquent que ce sont les exigences exorbitantes de la locataire qui ont empêché l’aboutissement d’un protocole transactionnel sur ces différents points, et qu’en tout état de cause l’exercice d’un droit de repentir ne peut jamais être qualifié de fautif, et encore moins d’abusif, et ne saurait, par définition, donner lieu au paiement de dommages-intérêts.

Les défenderesses concluent au rejet de toutes ces demandes, outre celle au titre des frais irrépétibles et sollicitent que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Elles concluent à l’absence de préjudice moral de madame [R].

Elles sollicitent la condamnation des demanderesses aux entiers dépens de l’instance.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Il est constant que les sociétés OCDL et LOCOSA sont propriétaires des murs dans lesquels la société PHARMACIE [R] exploite son activité, tout en détenant la propriété commerciale, suivant bail sous-seing-privé du 6 avril 2007.

Le 26 novembre 2021, les sociétés OCDL et LOCOSA ont fait délivrer congé, en fin de période triennale, pour cause de démolition et de reconstruction de l’immeuble.

Le 21 janvier 2022, la société PHARMACIE [R] a saisi le juge des référés de Rennes qui par ordonnance du 1er avril 2022 a désigné [Z] [L], en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction.

L 'expert a déposé son rapport le 16 février 2023.

Le 22 mars 2023, les bailleresses ont exercé leur droit de repentir et offert de poursuivre le bail renouvelé depuis le 1er juin 2016 aux mêmes clauses et conditions que celui du 6 avril 2007.

Le 21 juillet 2023, les deux défenderesses ont spontanément remboursé les frais et honoraires d’expert dont la société PHARMACIE [R] avait fait l’avance.

Les négociations entre parties, en vue notamment de prendre en considération les frais indirects de gestion et les préjudices d’exploitation supportés par la société PHARMACIE [R] n’ont pas abouti.

Au visa de l’article L. 145-58 du Code de commerce, la société PHARMACIE [R] réclame la prise en charge de 19.980 € TTC de frais d’avocat.

Les défenderesses font observer, d’une part, que la réclamation ne peut être que hors taxes dans la mesure où la TVA est récupérable, et que d’autre part il convient de la traiter en frais irrépétibles.

Bien que la société PHARMACIE [R] sollicite séparément le remboursement de ses frais et honoraires d’avocat et condamnation à de l’article 700, par application de l’article 12 du Code de procédure civile conférant au juge le devoir de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes dans le débat, sans contrevenir à l’office du juge, il convient de faire masse de ces deux réclamations et de les inclure en frais irrépétibles.

Au vu des pièces et justificatifs versés aux débats, il convient d’allouer une indemnité globale de 15.000 € à la société PHARMACIE [R] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes de remboursement de frais d’huissier font partie des dépens.

Dans son ordonnance du 1er avril 2022, le juge des référés a laissé la charge des dépens à la société PHARMACIE [R].

Seuls donc les frais d’assignation et de signification d’actes extrajudiciaires se rapportant à la présente instance au fond, feront partie des dépens, à savoir le coût des deux assignations des 22 et 24 janviers 2022, soit 110,96 €.

Les coûts de signification de courriers par huissier, de même que le coût des assignations en référé seront exclus des dépens, le juge ayant fait supporter ceux-ci à la PHARMACIE [R].

Au visa de l’article 1240 du Code civil, la société PHARMACIE [R] et [W] [R] présentent un certain nombre de demandes, précédemment développées au visa de l’article L. 145-58 du Code de commerce.

Le fait de modifier un fondement juridique en cours d’instance, ne saurait constituer à lui seul une cause de rejet des prétentions qu’il soutient.

Au cas présent, il est acquis aux débats que le congé en fin de période triennale a été notifié pour cause de démolition et de reconstruction, s’inscrivant dans un projet immobilier d’ampleur de 29 logements et bureaux, qui n’a pu aboutir.

La réclamation de nature quasi délictuelle présentée par la société PHARMACIE [R], au titre des frais d’études et d’assistance technique engagés en pure perte, en raison de l’abandon du projet immobilier des deux promoteurs, suppose la démonstration d’une faute de leur part.

La société PHAMACIE [R], sur qui repose la charge de la preuve de cette faute, leur reproche d’avoir manqué à l’obligation de bonne foi des articles 1104 et 1112 du Code civil et d’avoir rompu abusivement les pourparlers contractuels qui étaient destinés à l’indemniser des coûts qu’elle avait engagés en pure perte.

Les défenderesses répliquent que ce sont les exigences exorbitantes de la PHARMACIE [R] qui sont à l’origine de l’échec des pourparlers transactionnels et que l’exercice du droit de repentir n’est jamais en soi abusif.

Cela étant, la demande de la société PHARMACIE [R] s’articule sur le double fondement de l’article 1240, pour avoir interrompu le projet immobilier et de l’article 1112 du Code civil, pour avoir fait échouer la négociation contractuelle destinée à prendre en charge ses coûts inutiles.

Aucune faute de la part des défenderesses dans l’échec du projet immobilier n’est démontrée.

En outre, l’article 1112 du Code civil prévoit que l’initiative, le déroulement et les ruptures des négociations précontractuelles sont libres et qu’ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour effet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Faute de preuve rapportée par la PHARMACIE [R] que les parties défenderesses sont fautives et se sont comportées de façon déloyale et de mauvaise foi dans la négociation ayant porté sur la prise en charge définitive frais et honoraires engagés, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées sous couvert de l’article 1112 et a fortiori de l’article 1240 du Code civil.

Il convient en conséquence de débouter la société PHARMACIE [R] de ses demandes de remboursement des heures supplémentaires d’une de ses salariés et de ses frais d’architecte et d’expert-comptable.

[W] [R] réclame réparation de son préjudice moral.

Elle explique avoir été présente aux réunions, avoir fait de nombreuses propositions, s’être fait remplacer à l’officine ou avoir pris sur ses congés à de nombreuses reprises, pour assister aux rendez-vous et estime que le congé était une pression et le droit de repentir une déstabilisation, lui occasionnant une “totale incertitude quant à l’avenir de son officine et de son propre avenir”.

Outre que la faute, voire l’abus des défenderesses dans l’exercice de leurs droits n’est nullement démontré, il convient de considérer également que le préjudice moral allégué n’est pas établi.

Il convient dans ces conditions de débouter madame [R].

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Les défenderesses supporteront les dépens, dont distraction au profit de l’avocat postulant.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la société PHARMACIE [R] de toutes ses demandes, à l’exception de celle concernant la prise en charge des frais et honoraires d’avocat.

faisant masse de celle-ci et de celle soutenue au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum les sociétés OCDL et LOCOSA à payer à la société PHARMACIE [R] une indemnité de 15.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

REÇOIT [W] [R] en son intervention volontaire.

DÉBOUTE [W] [R] de toutes ses demandes.

CONDAMNE in solidum les sociétés OCDL et LOCOSA aux entiers dépens.

DIT que les frais d’assignation de référé et de notification de courriers par huissier ne sont pas compris dans ces dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE