TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 23/00727 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GPMK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [L] [V] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Susana MADRID de la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé des 2 aout 2019 et 15 septembre 2020, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à Madame [H] [B] un logement à usage d’habitation bâtiment 2, Escalier 1, Etage 2, appartement n° 4086 et un parking extérieur n°11H le tout au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 448,68 euros pour le logement et 24,06 euros pour le parking, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 15 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA [Adresse 4] à Madame [H] [B] sur la somme en principal de 3843,41 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 9 juin 2023.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 29 août 2023, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner en référé Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

S’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA [Adresse 4] et Madame [H] [B], relatif aux lieux loués susvisés, S’entendre en conséquence condamner Madame [H] [B] à quitter cet appartement deux mois après la signification d’un commandement de quitter à intervenir,Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Et vue l’obligation non sérieusement contestable de Madame [H] [B],

S’entendre la condamner à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 4.956,71 euros représentant les loyers impayés au 28 août 2023, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 15 juin 2023 sur 3843,41 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer du logement d’un montant de 477,02 euros et de celui du parking de 25,20 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner la défenderesse à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES la somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens lesquels comprendront le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2024.

La SA [Adresse 4], représentée par Madame [L] [V], salariée dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 11.279,48 euros en ce compris le montant du SLS des mois de janvier et février courant. Elle a ajouté que le montant du loyer s’élève à 550,84 euros et qu’il n’y a pas de reprise de règlement.

Madame [H] [B], comparante, explique demeurer en attente du renouvellement de son titre de séjour depuis le mois de juin 2022 l’empêchant de travailler. Elle ajoute avoir effectué un recours avec son avocate concernant sa situation administrative. Par ailleurs, elle précise être affectée de handicaps ainsi que ses enfants, la perception de l’AAH étant bloquée également. Elle déclare ne percevoir aucune ressource sans aide familiale.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les explications reprises par la défenderesse à l’audience mention étant faite que la reprise du paiement du loyer sera possible lors de la régularisation de sa situation administrative.

Par décision du 26 avril 2024, les débats ont été réouverts par suite de la décision de la Cour d’Appel attribuant à Madame [B] l’aide juridictionnelle totale pour lui permettre d’être représentée par un avocat.

L’affaire a de nouveau été évoquée après renvois lors de l’audience du 25 février 2025.

Lors de cette audience, la bailleresse fait état d’un échéancier convenu de 200 euros par mois, de la reprise des règlements y compris d’un versement des APL au mois de janvier 2025 ainsi que d’un moratoire de 24 mois décidé par la commission de surendettement. Elle précise que la demande ne porte pas sur du SLS.

Madame [B], représentée par son conseil, fait état de son plan de surendettement, et sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

— déclarer les demandes irrecevables et mal fondées,

— accueillir Madame [H] [B] en ses demandes reconventionnelles,

En conséquence :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai d’au moins 27 mois

— déclarer l’exigibilité de la dette locative suspendue en application de la décision de commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 3 septembre 2024,

— débouter la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES de toutes ses demandes en paiement y compris celle arrêtée au 28 août 2023 au titre des loyers et charges échus outre la condamnation au versement des sommes de 477,02 euros et 25,20 euros correspondantes à l’indemnité d’occupation,

— la débouter également de sa demande d’expulsion,

En tout état de cause :

— constater que la défenderesse a récupéré son titre de séjour et a repris le paiement de son loyer dès le mois de janvier 2025,

— juger que la condamnation qui sera prononcée le sera en deniers ou en quittances compte tenu des sommes qui seront réglées par la locataire et la CAF,

Débouter la demanderesse de ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires aux présentes ainsi que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens lesquels suivront les lois de l’aide juridictionnelle.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement enregistré le 15 juin 2023.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 août 2023 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au défendeur par procès-verbal remis à étude le 15 juin 2023, pour la somme en principal de 3843,41 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de règlements au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 17 août 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 19 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Madame [H] [B], ne conteste pas le montant de cette dette.

De cette somme doit être retranchée celle de 337,47 euros de frais d’huissier, laquelle n’entre pas dans les loyers et charges et de 25 euros de pénalité dénuée de toute nature locative.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élève donc à 12.042,05 euros terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [B] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des règlements ultérieurs. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 15 juin 2023 pour la somme de 3843,41 euros, puis à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

III-Sur l’impact de la procédure de surendettement :

L’article V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VI prévoit, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1°(…………) ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code (……..)».

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que le loyer du mois de janvier 2025 a été intégralement payé avec le versement des APL complétant un règlement de Madame [H] [B] de sorte que la disposition ci-dessus trouve application.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a, suivant décision applicable à compter du 3 septembre 2024 imposé au profit de la défenderesse la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L.733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois au taux 0%, les échéances courantes devant être honorées.

La bailleresse a expressément déclaré lors de l’audience du 22 octobre 2024 objet d’un renvoi qu’elle ne contestait pas cette décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 14 mars 2024.

Pour autant, cette décision ne prive pas le créancier de poursuivre des procédures destinées à l’obtention d’un titre à hauteur des sommes qui lui sont dues, en l’occurrence la somme provisionnelle de 12.042,05 euros telle que vérifiée ci-dessus.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 24 VI 2° précité, un délai de suspension de l’exigibilité de la dette locative sera accordé au locataire jusqu’au 2 décembre 2026 (soit la date de fin du moratoire – le 3 septembre 2026 + 3 mois).

Ce délai suspend les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Il convient cependant de rappeler que, si les conditions attachées aux mesures décidées par la commission ne sont pas respectées ou faute pour Madame [H] [B] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

Qu’en cas de résiliation du bail, elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de dire que compte tenu du moratoire accordé dans la cadre de la procédure de surendettement, il n’y a pas lieu, à ce stade, d’accorder des délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [B], succombant, supportera la charge des entiers dépens le coût du commandement et de l’assignation lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 2 aout 2019 et 15 septembre 2020 entre la SA [Adresse 4] et Madame [H] [B] et portant respectivement sur un logement à usage d’habitation bâtiment 2, Escalier 1, Etage 2, appartement n° 4086 et un parking extérieur n°11H le tout au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [H] [B] à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES la somme provisionnelle de 12.042,05 euros échéance du mois de janvier 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sous réserve des règlements ultérieurs, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juin 2023 pour la somme de 3843,41 euros, puis à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

SUSPENDONS le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 2 décembre 2026 correspondant à la date de fin du moratoire décidée par la Commission de surendettement du Loiret, soit le 3 septembre 2026, plus 3 mois;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiements en raison du moratoire de 24 mois accordé dans le cadre de la procédure de surendettement;

RAPPELONS que Madame [H] [B] devra s’acquitter chaque mois du loyer et des charges courantes ;

DISONS qu’à défaut de respect des conditions attachées aux mesures décidées le 3 Septembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers du Loiret ou en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer et des charges courants à son échéance:

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets, quinze jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire de Madame [H] [B], à son expulsion du logement loué, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui serait dû en cas de non résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer;

CONDAMNONS Madame [H] [B] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,