Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 23 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R], [L] [V]

Porte D Etage 1

20 Rue de la Saulzinière

44000 NANTES

comparant en personne le 26 septembre 2024, et non comparante le 28 novembre 2024

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 28 novembre 2024

délibéré au : 23 janvier 2025

RG N° N° RG 24/00929 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M34U

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [R], [L] [V] + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 19 mars 2020, Monsieur et Madame [P] [W] et [G] ont donné à bail à Madame [R] [V] un immeuble à usage d’habitation situé au 20 rue de la Saulzinière 44000 NANTES, moyennant un loyer révisable et actuel de 469,63 euros, provision sur charges incluse.

Par acte séparé du 11 mars 2020, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution.

Par acte d’huissier en date du 10 juillet 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 881,13 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 12 mars 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [R] [V], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 943,61 euros, avec intérêts à compter du commandement sur la somme de 881,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 septembre 2024, Madame [R] [V] expose qu’elle est travailleur handicapé et elle conteste le décompte produit.

A l’audience du 28 novembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à la somme de 1.189,75 euros.

Madame [R] [V] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits des bailleurs

Suivant l’article 2308 du code civil (ancien article 2305), la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

L’article 2309 du code civil (ancien article 2306) dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 11 mars 2020 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il ressort du décompte du 22 novembre 2024 et de la quittance subrogative du 22 octobre 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur et Madame [P] [W] et [G] la somme de 3255,36 € au titre des impayés de loyers dus par Madame [R] [V].

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avaient Monsieur et Madame [P] [W] et [G] à l’encontre de Madame [R] [V], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, en tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 14 mars 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 10 juillet 2023 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 14 mars 2024, soit six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

La locataire a cessé de régler régulièrement les loyers. Le gestionnaire de bien produit un décompte depuis l’entrée dans les lieux faisant état de versements par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant total de 3.255,36 euros. Ce décompte est conforme au bail et il convient de le retenir.

A la date de l’audience, il est justifié de remboursements par la locataire ramenant la dette à la somme de 1.189,75 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 25 novembre 2024.

La locataire doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

En vertu de la quittance subrogative en date du 22 octobre 2024, il convient de condamner la locataire à payer à la caution conformément à l’article 2308 du code civil.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par Monsieur et Madame [P] [W] et [G] et Madame [R] [V] contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 10 juillet 2023, la caution, subrogeant les bailleurs, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 881,13 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le commandement de payer contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise. Mais il y a lieu de constater également que Madame [R] [V] a déjà repris le paiement du loyer et a commencé à apurer sa dette envers la caution. Elle a déjà signé deux plans d’apurement par mensualités de 76,39 euros le 12 avril 2023 et 73,71 euros le 8 août 2023. Il convient donc de poursuivre cet apurement dans ces conditions par mensualités de 75 euros, conformément à l’article 24 susvisé.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par la locataire jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 469,63 euros.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 10 juillet 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 19 mars 2020 entre Monsieur et Madame [P] [W] et [G] et Madame [R] [V] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 20 rue de la Saulzinière 44000 NANTES, conformément à la clause résolutoire acquise le 10 septembre 2023 ;

Condamne Madame [R] [V] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.189,75 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [R] [V] à se libérer de sa dette d’un montant de 1.189,75 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 75 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 mars 2025, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [R] [V] d’un montant de 469,63 euros sera versé à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes qu’elle aura réglées aux bailleurs à ce titre sur justification d’une quittance subrogative ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article de 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Madame [R] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection