TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00040 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ6K

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [Y] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant

En présence de Monsieur Cyrille DUCOULOMBIER, commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M. Ducoulombier

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 13 Mars 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL), l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des Quartiers » et l’ANRU mènent depuis plusieurs années un projet d’aménagement de requalification du [Adresse 3] à [Localité 1] dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPRU).

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire du projet s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

La parcelle cadastrée BZ [Cadastre 1] d’une contenance de 52 m² correspondant au [Adresse 4] à [Localité 1], appartenant à M. [Y] [B] est concernée par le projet.

Le 14 juin 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 72 000 euros, avec une marge d’appréciation de 10 %, assorti d’une indemnité de remploi de 8 400 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par lettre recommandée avec avis de réception le 22 juillet 2024 à M. [Y] [B] (avis de réception signé le 24 juillet 2024).

Faute d’accord, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 2 octobre 2024 et a maintenu son offre d’une indemnité totale de 80 400 euros, dont 72 000 euros à titre d’indemnité principale et 8 400 euros de remploi, conformément à l’évaluation des Domaines. Il se fonde sur un prix de 1 100 €/m²P et une surface de 66 m²P, sur la base de quinze termes de comparaison.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 21 novembre 2024, M. le commissaire du gouvernement estime l’offre satisfactoire. Il cite un terme de comparaison supplémentaire et estime, sous réserve de la visite, que le prix estimé par le service des Domaines peut être maintenu.

La visite des lieux s’est déroulée le 3 décembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et de M. [Y] [B].

M. [B] ne s’est pas fait représenter en la procédure, de sorte que la décision sera réputée contradictoire, étant susceptible d’appel.

Lors du transport, il avait indiqué accepter le prix offert, sous réserve de son relogement.

Quatre renvois ont ainsi été ordonnés, dans l’attente du relogement de la famille du propriétaire et de la conclusion de l’accord.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 13 février 2026 à laquelle M. [B] a confirmé son accord sur le prix, sous réserve de son relogement.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 1], dans le [Adresse 3], au sein d’une courée donnant sur la [Adresse 5]. Il s’agit d’une maison mitoyenne édifiée en R+2, d’une surface utile d’habitation, d’après l’application fiscale cadastrale, de 54 m² plus un grenier de 29 m² (surface pondérée à 0,3) et une cave de 11 m² (pondérée à 0,3) soit une surface utile pondérée ( S.U.P.) de 66 m².

La maison est saine (pas de traces d’humidité ou d’infiltrations). L’ensemble des fenêtres a été remplacé par des fenêtres PVC double-vitrage. L’installation électrique et de chauffage (au gaz de ville) ont été complètement revues (chaudière neuve, sanitaires neufs). Les murs et plafonds ont été rénovés (placo et peinture blanche/ papier peint et Led au plafond). Les chéneaux ont également été refaits. Les carrelages du rez-de-chaussée (sauf dans la cuisine) et les planchers du 1er étage sont d’origine.

Au rez-de-chaussée, un couloir dessert une première pièce sur rue dans laquelle a été installée la cuisine (cuisine équipée récente), l’escalier vers l’étage, le séjour qui donne sur une petite cour, avec d’anciens WC dans la cour, à usage de débarras. Au 1er étage, il y a une salle de bains avec baignoire, lavabo et WC, et deux chambres, plancher bois et murs tapissés. Au 2nd étage se trouve un grenier pré-aménagé avec laine de verre sous toiture, sans placo-plâtre, plancher bois. La maison est en bon état général. La maison est complétée par une cave avec voûtains.

Elle est occupée par M. [B] et sa famille.

Le bien et classé en zone UCA 7.1.4 par le PLUi de la MEL en vigueur, soit un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 1] »

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi de la Métropole européenne de Lille est intervenue par délibération du 28 juin 2024.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sous réserve de l’article L.322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

Commune de [Localité 1]

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP

(m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

1

2021P05068

BZ [Cadastre 2]

[Adresse 7]

13/04/2021

49

68

70 000

1029,41

2

2021P06234

BZ [Cadastre 3]

[Adresse 8]

29/04/2021

52

78,3

67 000

855,68

3

2021P08839

BZ [Cadastre 4]

[Adresse 9]

17/06/2021

49

69

70 000

1014,49

4

2022P24261

BZ [Cadastre 5]

[Adresse 10]

29/06/2022

49

94

103 000

1095,74

5

2022P32249

BZ [Cadastre 6]

[Adresse 11]

23/08/2022

52

74

74 000

1000,00

6

2022P47468

BZ [Cadastre 7]

[Adresse 12]

15/11/2022

52

82,95

100 000

1205,55

7

2023P05482

BZ [Cadastre 8]

[Adresse 13]

26/01/2023

50

75,4

80 000

1061,01

8

2023P08823

BZ [Cadastre 9]

[Adresse 14]

28/02/2023

52

104,5

105 000

1004,78

9

2023P08500

BZ [Cadastre 10]

[Adresse 15]

14/03/2023

51

72,9

70 000

960,22

10

2023P12858

BZ [Cadastre 11]

[Adresse 16]

27/03/2023

50

82

95 000

1158,54

11

2023P13618

BZ [Cadastre 12]

[Adresse 17]

18/04/2023

53

74,6

90 000

1206,43

12

2023P26009

BZ [Cadastre 13]

[Adresse 18]

25/07/2023

49

61

27 500

450,82

13

2024P06446

BZ [Cadastre 14]

[Adresse 19]

29/02/2024

55

82,8

104 500

1262,08

14

2024P08970

BZ [Cadastre 15]

[Adresse 20]

18/03/2024

51

75,22

75 000

997,08

15

2024P08015

BZ [Cadastre 16]

[Adresse 21]

19/03/2024

49

72,05

91 000

1263,01

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP totale (m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

16

2024P12060

BZ [Cadastre 17]

[Adresse 22]

02/04/2024

52

76

76 000

1000,00

Les termes 1 à 16 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles à usage d’habitation situés dans la même courée, présentant une même période de construction et des surfaces similaires.

Il convient d’écarter les termes 11, 13 et 15 qui sont loués.

Les termes 7, 9 et 12 correspondent à des maisons en mauvais état ou inhabitables. Il convient de les écarter.

Les termes 1 à 6, 8, 10, 14 et 16 sont tous habitables, dans un état moyen à très correct. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus comme pertinents. Il ressort de ces dix termes un prix moyen de 1 036,13 €/m²P.

Compte tenu de l’état du bien, qui a fait l’objet d’une rénovation, il convient de retenir un prix de 1 100 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à M. [Y] [B] doit être fixée à 72 000 euros (1 100€ x 66 m² = 72 600 arrondi à 72 000 euros).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  64 000 euros x 10 % = 6 400 euros

= 8 400 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [Y] [B], pour la parcelle cadastrée BZ [Cadastre 1] d’une contenance de 52 m² correspondant au [Adresse 4] à [Localité 1], à 80 400 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 72 000 euros indemnité de remploi : 8 400 euros ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation