Minute n° 25/132

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 25 Avril 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SEQUENCE

sis [Adresse 6]

représenté par son syndic la SAS CABINET [B] [R] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

S.C.I. GLAM

[Adresse 1]

[Localité 8]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Février 2025

date des débats : 28 Février 2025

délibéré au : 25 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03465 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL3S

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SEQUENCE a fait assigner la SCI GLAM.

Suivant ses dernières conclusions notifiées à la SCI GLAM par acte extra-judiciaire en date du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SEQUENCE demande au tribunal de condamner la SCI GLAM au paiement des sommes de 1 525.33 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 5 février 2025, 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il demande également à ce qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI GLAM est copropriétaire de lots situés dans l’ensemble immobilier se trouvant [Adresse 3] à Nantes.

A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il déplore l’absence de paiement en dépit de relances par courriers simple et recommandé et sommation de payer.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de la SCI GLAM lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement par défaut dès lors que la SCI GLAM, ni présente ni représentée, a été citée à étude, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SEQUENCE produit aux débats :

— un relevé de propriété de la SCI GLAM portant sur la propriété des lots n°6 et 35 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à Nantes,

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 1 525.33 euros au 5 février 2025,

— les appels de fonds et répartition de charges du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024

— les relances et les mises en demeure par courriers recommandés avec accusés de réception des 16 octobre 2023, 13 décembre 2023 et 23 mai 2024

— le commandement de payer délivré le 27 février 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 24 septembre 2021, 12 décembre 2022 et 13 décembre 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026

— les contrats désignant la SAS Cabinet [S] [T] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que la SCI GLAM ne paye pas régulièrement les charges de copropriété auxquelles elle est tenue en qualité de copropriétaire dans l’ensemble immobilier dénommé SEQUENCE. Elle a néanmoins réalisé un paiement substantiel de 3 032.77 euros par virement en date du 9 octobre 2024.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les sommes relatives à la « remise dossier avocat » du 7 mai 2024 (300 euros), aux « frais de procédure » du 11 octobre 2024 (1 093 euros) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme relative aux « frais d’huissier » du 15 novembre 2024 (57.85 euros) seront pris en compte au titre des dépens.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI GLAM reste redevable de la somme de 74.38 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 5 février 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, il est manifeste que le syndicat des copropriétaires a réalisé de multiples démarches afin de recouvrer amiablement les sommes dues.

Cependant, il ressort des développements précédents que la SCI GLAM a payé les sommes dues quasiment en leur intégralité avant que le syndicat des copropriétaires procède à l’assignation dans la présente instance. En effet, le paiement a été effectué le 9 octobre 2024 et l’assignation est en date du 29 octobre 2024. Cette chronologie est essentielle pour considérer que si de toute évidence la SCI GLAM a manqué de diligence pendant de longs mois, elle a procédé au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété de sorte que la présente instance n’était pas inévitable.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI GLAM qui succombe malgré tout à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue par défaut et en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI GLAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SEQUENCE situé [Adresse 5] à Nantes représentée par son syndic la SAS Cabinet [S] [T] la somme de 74.38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 5 février 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SEQUENCE situé [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS Cabinet [S] [T] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive;

CONDAMNE la SCI GLAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SEQUENCE situé [Adresse 5] à Nantes représenté par son syndic la SAS Cabinet [S] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI GLAM aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT