Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Décembre 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [U] [V]

8 Bis Rue d’Iéna

44000 NANTES

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDERESSES :

Madame [F] [O]

Porte G Etage 5

2 Rue Gretry

44000 NANTES

comparant en personne

Madame [N] [T]

14 Rue de l’Herrengrie

59700 MARCQ EN BAROEUL

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 novembre 2025

date des débats : 06 novembre 2025

délibéré au : 18 décembre 2025

RG N° N° RG 25/02488 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5RA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Monsieur [U] [V]

CCC à Madame [N] [T] +Madame [F] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 2024 à effet au 1er mars 2024, Monsieur [U] [V] a donné à bail à Madame [F] [O] un appartement situé 2 rue Grétry – 44000 NANTES.

Suivant acte sous seing privé en date du 29 janvier 2024, Madame [N] [T] s’est portée caution solidaire des dettes de Madame [F] [O] trouvant leur origine dans le contrat de bail.

Le 20 janvier 2025, Monsieur [U] [V] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2720 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 janvier 2025 et de justifier d’une assurance.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, Madame [N] [T], le 5 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025, Monsieur [U] [V] a fait assigner Madame [F] [O] et Madame [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la locataire, et de les condamner solidairement à verser la somme de 1360 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Le 31 octobre 2025, Madame [N] [T] a déposé plainte pour usurpation d’identité.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025, lors de laquelle Monsieur [U] [V] a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 6800 euros. Il s’est par ailleurs opposé à l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l’absence de paiement du loyer depuis six mois. Enfin, il a précisé que, Madame [N] [T], caution de Madame [F] [O], a porté plainte pour usurpation d’identité s’agissant de la signature du contrat de cautionnement et en a fourni le récépissé de déclaration.

Régulièrement assignée à étude, Madame [F] [O] a comparu. Elle a réfuté l’usurpation d’identité affirmant que Madame [N] [T] était au courant de son engagement en tant que caution.

Par ailleurs, elle a fait état de ses problèmes de santé (endométriose), à l’origine de ses problèmes de règlement du loyer, précisant toutefois qu’elle travaille en tant que serveuse depuis un mois, percevant à ce titre la somme mensuelle de 1820 euros. Enfin, elle a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant, tout en précisant vouloir quitter le logement.

Madame [N] [T], bien que régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur, indiquant que la locataire ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 26 juin 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 6 novembre 2025.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 20 janvier 2025 qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 23 février 2024 étaient réunies à la date du 21 mars 2025.

Dès lors, Madame [F] [O], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [F] [O] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses, et ce à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le loyers impayés, l’indemnité d’occupation et les délais :

Sur le montant des loyers impayés, l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [U] [V] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Il ressort du décompte arrêté à l’échéance de mai 2025 et de l’ensemble des quittances de loyer établis par le bailleur que la créance de Monsieur [U] [V] s’élève à la somme de 2720 euros pour la période de mars 2024 à mai 2025 inclus, après déduction des sommes versées par la locataire.

A l’audience, Monsieur [U] [V] a actualisé sa dette à la somme de 6800 euros correspondant à six mois d’impayés depuis mai 2025, en sus des échéances de novembre et décembre 2024, mais n’a pas fourni pas de décompte.

Toutefois, la locataire ne conteste pas ce montant de sorte que la créance de Monsieur [U] [V] sera fixée à la somme de 6800 euros arrêtée à l’échéance d’octobre 2025.

Sur la caution :

Suivant acte sous seing privé en date du 29 janvier 2024, Madame [N] [T] se serait portée caution solidaire des dettes de Madame [F] [O] trouvant leur origine dans le contrat de bail.

Toutefois, Monsieur [U] [V] a produit un récépissé de plainte en date du 31 octobre 2025, par Madame [N] [T], pour usurpation d’identité à l’encontre de Madame [F] [O] s’agissant de la signature du contrat de cautionnement.

L’examen comparatif de l’acte de caution et du contrat de bail permet de constater une identité de signature et d’écriture qu’il s’agisse du locataire ou de la caution, confirmant l’usurpation d’identité.

Lors de l’audience, Madame [F] [O] n’a pas contesté la falsification de la signature en précisant seulement que Madame [N] [T] était au courant de son engagement.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, et de l’accord implicite du bailleur, il y a lieu de le débouter de sa demande formulée contre Madame [N] [T].

En conséquence, seule Madame [F] [O] sera condamnée à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 6800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés à l’échéance d’octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, lors de l’audience, le bailleur soutient que la locataire n’a pas effectué de paiement depuis 6 mois, ce qui n’est pas contesté par Madame [F] [O].

Il en résulte que cette dernière, qui sollicite des délais de paiement en indiquant être en mesure de verser la somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant, n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [U] [V] s’est opposé à l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, malgré les difficultés invoquées par cette dernière.

Par conséquent, à défaut d’accord du bailleur, il ne saurait être accordé à Madame [F] [O] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.”

En l’espèce, Monsieur [U] [V] a indiqué lors du diagnostic social et financier avoir des ressources variables souvent fragiles compte tenu de son emploi de photographe indépendant. Ainsi, dans ce contexte, la perception régulière du loyer représente une part essentielle de son équilibre financier. Celui-ci mentionne également que la locataire formule régulièrement des promesses de reprise de paiement sans que celles-ci soient suivies d’effet.

Lors de l’audience Madame [F] [O] a déclaré avoir des difficultés de santé et a fourni un certificat médical de son médecin traitant attestant qu’elle souffre, depuis janvier 2024, de difficultés attentionnelles et organisationnelles conséquentes. Par ailleurs, elle a indiqué qu’elle était inapte au travail et dépendante à un médicament. Enfin, elle a expliqué travailler depuis un mois en tant que serveuse en CDD et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 1820 euros brut en justifiant de son contrat de travail.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [F] [O] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [O], qui succombe sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025.

Par ailleurs, Madame [F] [O] sera condamnée à payer à Monsieur [U] [V], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [U] [V] à l’encontre de Madame [F] [O] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 21 mars 2025, du contrat de bail conclu le 23 février 2024, portant sur le logement situé 2 rue Grétry – 44000 NANTES ;

DIT que Madame [F] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [F] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [F] [O] à payer Monsieur [U] [V], la somme 6800 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à l’échéance d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [F] [O] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en réglant 23 mensualités de 200 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les échéances sont payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 680 euros mensuelle ;

CONDAMNE Madame [F] [O] à payer cette indemnité d’occupation à Monsieur [U] [V], et ce à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [U] [V] de l’intégralité de ses demandes principales et accessoires formulées à l’encontre de Madame [N] [T] ;

CONDAMNE Madame [F] [O] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [F] [O] aux dépens en ce compris les coûts du commandement de payer en date du 20 janvier 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE