Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Novembre 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [M] [O] [T]

28 Rue du Four

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représenté par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Vincent CHUPIN, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [F] [R]

Porte B301 Etege 3 Bâtiment B

3 Rue Millot

44300 NANTES

non comparant

Monsieur [N] [I] [Y]

Allée Louise Bourgeois

94800 VILLEJUIF

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Charlotte LEFRANC

Greffier : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 octobre 2025

Date des débats : 09 octobre 2025

Délibéré au : 27 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02815 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N736

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Monsieur [B] [F] [R] + Monsieur [N] [I] [Y]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2022, Monsieur [M] [O] [T], représenté par son mandataire THIERRY IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [B] [R] un logement situé 3 rue Millot, bâtiment B, troisième étage, porte B301 – 44300 NANTES.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur [N] [Y] s’est porté caution solidaire des dettes de Monsieur [B] [R] trouvant leur origine dans le contrat de bail.

Le 28 mars 2025, Monsieur [M] [O] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2 575,33 euros au titre des loyers et charges échus et impayés. Cet acte a été dénoncé à la caution le 17 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice du 27 juin 2025 pour Monsieur [B] [R], notifié au représentant de l’Etat dans le département le 30 juin 2025 et du 25 juillet 2025 pour Monsieur [N] [Y], Monsieur [M] [O] [T] a fait assigner en référé Monsieur [B] [R] et Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 mai 2025 ;

à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail ;

dire Monsieur [B] [R] occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

l’autoriser en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel le locataire et la caution à lui payer :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;la somme à titre provisionnel de 4 212,85 euros en principal au titre des termes dus à fin juin 2025 selon décompte ci-dessus, terme de juin 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont le cout du commandement de payer, des assignations et de la notification.ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2025, lors de laquelle Monsieur [M] [O] [T], valablement représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cités à étude, Messieurs [B] [R] et [N] [Y] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée à la partie présente.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 30 juin 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 9 octobre 2025.

En outre, Monsieur [M] [O] [T] justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la CCAPEX le 31 mars 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2025.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 28 mars 2025 qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 22 novembre 2022 étaient réunies à la date du 29 mai 2025.

Dès lors, Monsieur [B] [R], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [M] [O] [T] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1 637,52 euros au 1er octobre 2025, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [B] [R].

Monsieur [B] [R] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 120 euros (30 euros + 90 euros) correspondant aux frais de mise en demeure et les frais de relance après mise en demeure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En vertu de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, Monsieur [N] [Y] s’est constitué caution solidaire de Monsieur [B] [R] par acte du 22 novembre 2022. Cet engagement respecte les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juin 1989 et le commandement de payer lui a été dénoncé.

En conséquence, Monsieur [B] [R] en qualité de locataire et Monsieur [N] [Y] en qualité de caution seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [O] [T] la somme de 1 517,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [O] [T] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 505,84 euros augmentée des charges, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux du locataire.

Sur les délais de paiement :

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, selon le diagnostic social et financier établi par l’espace départemental des solidarités, Monsieur [B] [R] perçoit un salaire mensuel de 2 200 euros depuis juillet 2025 au titre d’un emploi en CDI après une période de chômage de plusieurs mois, laquelle a déstabilisé son budget. Par ailleurs, il est indiqué que le locataire a obtenu une aide financière conséquente de la part d’action logement service et qu’il souhaite rester dans le logement.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats par le demandeur que, par l’intermédiaire d’un prêt et d’une subvention accordés par ACTION LOGEMENTS SERVICES le 2 septembre 2025, la dette de loyer a diminué de 4 308,69 euros.

Au regard de ces éléments, Monsieur [B] [R], qui ne se présente pas à l’audience, n’apporte aucun élément prouvant qu’il soit en capacité de régler sa dette locative. Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [R] et Monsieur [N] [Y] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les coûts des assignations, de la notification au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [B] [R] et Monsieur [N] [Y] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [O] [T], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [M] [O] [T] à l’encontre de Monsieur [B] [R] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 29 mai 2025, du contrat de bail conclu le 22 novembre 2022, portant sur le logement situé 3 rue Millot, bâtiment B, troisième étage, porte B301 – 44300 NANTES ;

DIT que Monsieur [B] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [B] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE solidairement et par provision Monsieur [B] [R], en qualité de locataire et Monsieur [N] [Y], en qualité de caution, à payer à Monsieur [M] [O] [T] la somme de 1 517,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement et par provision Monsieur [B] [R], en qualité de locataire et Monsieur [N] [Y], en qualité de caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle à Monsieur [M] [O] [T], laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, soit la somme de 505,84 euros, outre les charges, et ce à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux avec restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Monsieur [N] [Y] à payer à Monsieur [M] [O] [T] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Monsieur [N] [Y] aux dépens en ce compris les coûts des assignations, de la notification au Préfet et du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de cette décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC