Min N° 25/00461

N° RG 24/05548 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY62

S.C.I. [Localité 10]

S.A. WAKAM

C/

M. [C] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSES :

S.C.I. [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 8]

S.A. WAKAM

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [C] [I]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.C.I. LA [Localité 9] est propriétaire d’un logement sis [Adresse 2], à [Localité 12] dont elle a confié la gestion locative à la S.A.S. B.A.M. IMMOBILIER, laquelle a souscrit auprès de la S.A. WAKAM un contrat d’assurance garantie des loyers impayés pour les biens dont elle avait la gestion.

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 25 mars 2024, ayant pris effet le 29 mars 2024, la S.C.I. LA [Localité 9] a donné à bail à M. [C] [P] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 13] pour un loyer mensuel initial de 520 euros, des provisions mensuelles sur charges de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 520 euros.

Invoquant des impayés, la S.C.I. LA [Localité 9] a, par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, fait signifier à M. [C] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 954,68 euros, dont 870 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois d’août à septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la S.C.I. LA [Localité 9] et la S.A. WAKAM ont fait assigner M. [C] [P] à l’audience 05 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner à M. [C] [P] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la S.C.I. LA [Localité 9] les clés du logement à compter de la date du présent jugement ;

— ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [C] [P] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait, et si besoin avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [C] [P] à payer à la S.C.I. LA [Localité 9] la somme de 460 euros au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner M. [C] [P] à payer à la S.A. WAKAM la somme de 1 430 euros au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner M. [C] [P] à payer à la S.C.I. LA [Localité 9] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

— condamner M. [C] [P] à payer à la S.A. WAKAM la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 24 septembre 2024.

À l’audience du 05 février 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 12 mars 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière, le président sollicite la S.C.I. LA [Localité 9] et la S.A. WAKAM, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle produise d’ici au 26 mars 2025 inclus, un décompte actualisé au mois de mars 2025.

La S.C.I. LA [Localité 9] et la S.A. WAKAM, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 230,08 euros selon décompte arrêté au 01er mars 2025. Elles précisent que plusieurs règlements ont été réalisés courant février 2025 mais disent s’opposer à des délais de paiement.

M. [C] [P], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative mais déclare qu’elle s’établit désormais à 2 610,08 euros compte tenu des paiements intervenus.

Après avoir décrit ses revenus et charges, il sollicite par ailleurs de plus larges délais de paiement, afin d’apurer sa dette, à hauteur de 250 euros par mois en plus des loyers courants, et le maintien dans le logement par la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 12 mars 2025, les demandeurs ont transmis un décompte actualisé au 01er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, pour une dette locative de 3 230,08 euros à cette date.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que le locataire était en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois au moment du commandement de payer, la S.C.I. LA [Localité 9] justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 septembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.C.I. LA [Localité 9] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 février 2025.

La S.C.I. LA [Localité 9] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 25 mars 2024, le commandement de payer délivré le 24 septembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 01er mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse.

Cette dernière invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 230,08 euros au 01er mars 2025, échéance de mars incluse qui tient compte des loyers et charges dus et des sommes versées par le locataire. Sont notamment pris en compte les versements de 200 euros du 19 février 2025 et de 560 euros du 26 février 2025.

Il est cependant justifié d’un virement de M. [C] [P] au bailleur le 03 mars 2025 pour un montant de 360 euros, lequel n’est pas mentionné dans le dernier décompte alors qu’il l’est dans celui du gestionnaire locatif produit par le locataire. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Ainsi, cette dernière est justifiée pour un montant total de 2 870,08 euros selon décompte arrêté au 03 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, tous les paiements postérieurs du locataire devant venir s’imputer sur cette locative.

Les demandeurs justifient par ailleurs que sur cette dette locative, 1 430 euros ont été réglés par la S.A. WAKAM.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [P] à payer à la S.C.I. LA [Localité 9] la somme de 1 440,08 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 03 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 novembre 2024 sur la somme de 460 euros, conformément à la demande de la bailleresse et en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous.

M. [C] [P] sera par ailleurs condamné à payer à la S.A. WAKAM la somme de 1 430 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 novembre 2024 conformément à la demande de la bailleresse et en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 mars 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 24 septembre 2024, la S.C.I. LA [Localité 9] a fait commandement à M. [C] [P] de payer la somme de 870 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 02 octobre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il doit être tenu compte du fait que la dernière audience s’étant tenue le 12 mars 2023, la dernière échéance complète avant celle-ci est celle du mois de février 2025. Or, M. [C] [P] a réglé 700 euros au bailleur entre les 19 et 26 février 2025, alors que le loyer s’élève à 520 euros. Il s’en déduit que la condition de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience est caractérisée.

Par ailleurs, M. [C] [P] a déclaré percevoir des revenus à hauteur de 1 800 euros par mois, ne pas percevoir d’aides ni régler de crédit, et n’avoir aucun enfant à charge. Il a précisé que les difficultés rencontrées résultaient de son compte en situation débitrice.

Pour autant, force est de constater qu’en dehors de l’échéance de février 2025, aucune n’a été réglée dans son intégralité depuis le mois de juin 2024. Par ailleurs, même pour l’échéance de mars 2025 et quand bien même à la date de l’audience, le terme du mois n’était pas échu, il est constaté que M. [C] [P] n’avait réglé que 360 euros le 03 mars 2025 alors que les loyers et charges s’élèvent à 560 euros par mois.

Ainsi, il n’est pas démontré que M. [C] [P] se trouverait en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [C] [P] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, il convient également de le débouter de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [C] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.C.I. LA [Localité 9] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [C] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 560 euros au 01er mars 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [C] [P] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A. WAKAM les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [C] [P] à payer à S.A. WAKAM la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.C.I. LA [Localité 9], recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2024 entre la S.C.I. LA [Localité 9], d’une part, et M. [C] [P], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Adresse 11]), sont réunies à la date du 02 octobre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [C] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.C.I. LA [Localité 9], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à la S.C.I. LA [Localité 9] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi, sans indexation (soit 560 euros au 01er mars 2025), à compter du 02 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à la S.C.I. LA [Localité 9] la somme de 1 440,08 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 03 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 460 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à la S.A. WAKAM la somme de 1 430 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 03 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;

DÉBOUTE M. [C] [P] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à la S.C.I. LA [Localité 9] la somme de 500 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION