Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Février 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [W] [T]

39 Rue les Clus

74970 MARIGNIER

Madame [G] [B] épouse [T]

39 Rue les Clus

74970 MARIGNIER

représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [L]

Bâtiment A Etage 3 Appartement 304 Résidence Metaphor

5 Rue de Questembert

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 janvier 2025

Date des débats : 09 janvier 2025

Délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/03339 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLCY

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 25 juin 2020, Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T] ont donné à bail à Monsieur [Z] [L] un logement situé 5 rue de Questembert – 44000 NANTES.

Le 27 juin 2024, Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 1er octobre 2024, Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T] ont fait assigner en référé Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire, et le condamner à titre provisionnel à verser la somme de 1302,73 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T], représentés par ministère d’avocat ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, actualisant leur créance à la somme de 778,86 euros selon décompte arrêté au 16 décembre 2024. Ils se sont par ailleurs accordés sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard des derniers versements et de l’échéancier déjà mis en place.

Monsieur [Z] [L], comparant, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 183 euros par mois en sus du loyer courant. Il a par ailleurs demandé que les frais de procédure soient mis à la charge des demandeurs au regard du montant de la dette quasiment apurée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 1er octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 18 juin 2020 étaient réunies à la date du 28 août 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 18 juin 2020.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 778,86 euros au 16 décembre 2024, échéance du décembre 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [Z] [L] sera condamné à titre provisionnel à payer à Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T] la somme de 778,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [Z] [L] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, avec des versements réguliers de 805 euros supérieurs au montant du loyer depuis le mois de mars 2024.

Le diagnostic social et budgétaire de l’association Ferrer produit par Monsieur [Z] [L] mentionne que son salaire actuel s’élève à 1843 euros dans le cadre d’un CDI en cours depuis le 24 avril 2024. Il est précisé que Monsieur [L] a eu un manque de revenus suite à un accident de travail en décembre 2023, et qu’un rappel d’indemnité de la CPAM lui a permis de verser 1000 euros au mois de janvier 2024.

Lors des débats, Monsieur [Z] [L] a confirmé ces éléments, en précisant qu’il n’a pas compris l’assignation au regard de l’échéancier mis en place et qu’il a respecté. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 183 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi les bailleurs ont donné leur accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, de l’échéancier déjà mis en place, et dès lors que Monsieur [Z] [L] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [Z] [L] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par le locataire, à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Au regard des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, du faible montant de la dette, et de l’échéancier déjà mis en place et respecté par le locataire, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Par ailleurs, il convient de débouter Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T] de leur demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T], à l’encontre de Monsieur [Z] [L] ;

CONDAMNE par provision Monsieur [Z] [L] à payer à Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T], la somme de 778,86 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 16 décembre 2024, échéance du mois décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [L] un délai de paiement de 5 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 4 échéances de 183 euros, la 5ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 28 août 2024 ;

DIT que Monsieur [Z] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 5 rue de Questembert – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [Z] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision Monsieur [Z] [L] à payer à Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T], une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;

RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [T] et Madame [G] [T], de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE