Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

1 rue du Scorff

CS 54221

35042 RENNES CEDEX

représentée par Monsieur [U] [C], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [H]

Appartement 1-307

95 Rue de la Trocardière

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03253 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK24

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à ESPACIL HABITAT

CCC à Monsieur [I] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ESPACIL HABITAT (ci-après ESPACIL HABITAT) a conclu avec Monsieur [I] [H] un contrat de résidence sociale portant sur un logement situé 95 rue de la Trocardière – Appartement 1-307 – 44400 REZE, moyennant le règlement d’une redevance mensuelle révisable de 520,07 euros, frais d’occupation et prestations annexes comprises, et ce pour une durée initiale d’un mois prenant effet à compter du 27 janvier 2023 et renouvelable jusqu’à 24 mois.

Le 23 juillet 2024, ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [I] [H] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du contrat, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3922,50 euros au titre des redevances impayées au 10 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2024, ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de résidence sociale, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [H], de le condamner à payer l’arriéré des redevances et charges impayées ainsi qu’une indemnité d’occupation, outre la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025, lors de laquelle la société ESPACIL HABITAT, valablement représentée par Monsieur [U] [C] muni d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7169,64 euros selon le décompte arrêté au 26 février 2025, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [I] [H] a comparu en personne et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement, en proposant de régler 250 euros par mois en remboursement de sa dette.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la demande en résiliation et expulsion :

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

L’article 1228 du code civil prévoit que “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

En l’espèce, il convient de rappeler que le litige opposant ESPACIL HABITAT et Monsieur [I] [H] n’est pas soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, conformément aux dispositions de son article 2 qui exclut de son champ d’application les logements foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 de cette même loi.

La convention signée par les parties le 20 janvier 2023 prévoit au titre des conditions générales, en son article 4.5.1 qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme appelées et non réglées au terme convenu ou de non-versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’HLM deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet (…)”.

En outre, l’article 3 sur les conditions financières du contrat d’occupation prévoit que “le résident devra payer la redevance, les frais d’occupation, les prestations annexes, éventuellement les réparations locatives”.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à Monsieur [I] [H] le 23 juillet 2024, et les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

Dès lors, Monsieur [I] [H] occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [I] [H] sera en outre condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant de la dernière redevance mensuelle d’occupation augmentée des charges et prestations annexes, soit la somme de 538,27 euros par mois selon le décompte versé aux débats.

— Sur la demande en paiement :

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu “d’user de la chose louée raisonnablement et, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus”.

En l’espèce, la créance principale d’ESPACIL HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence du 20 janvier 2023.

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 7169,64 euros au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 26 février 2025, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [I] [H] n’a pas contesté le montant sollicité et n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [I] [H] sera condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7169,64 euros au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 26 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présence décision.

— Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 nouveau du code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, l’examen du décompte produit par le bailleur laisse apparaître que la dette de Monsieur [I] [H] s’est accrue malgré une tentative de mettre en place un plan d’apurement de la dette avec des prélèvements de 250 euros par mois (nombreuses échéances impayées).

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être communiqué, Monsieur [I] [H] ne s’étant pas présenté aux rendez-vous fixés.

Lors des débats, Monsieur [I] [H] a indiqué percevoir la somme de 1000 euros par mois dans le cadre d’un CDI, faire l’objet d’un accompagnement social et être à la recherche d’un relogement.

Dans ces conditions, Monsieur [I] [H] n’étant pas capacité de régler l’intégralité de la dette, et compte tenu de l’expulsion prononcée ce jour, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

— Sur demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [I] [H] sera condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT une somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 24 septembre 2024;

CONSTATE que Monsieur [I] [H] est déchu de son titre d’occupation des lieux situés 95 rue de la Trocardière – Appartement 1-307 – 44400 REZE, depuis le 24 septembre 2024 ;

DIT que Monsieur [I] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 95 rue de la Trocardière – Appartement 1-307 – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [I] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du sursis prévu à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ESPACIL HABITAT les sommes suivantes :

—  7169,64 euros au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 27 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance mensuelle d’occupation augmentée des charges et prestations annexes, soit la somme de 538,27 euros par mois, et ce à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

ACCORDE à Monsieur [I] [H] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 250 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux dépens en ce compris notamment les coûts de l’assignation et du commandement de payer en date du 23 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA