TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33OM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

MINUTE N°2026/156

[Y] [N]

c/

[F] [I]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Katia FISCHER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [N]

née le 07 Octobre 1943 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [I]

né le 29 Novembre 1989 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire,

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort

A l’audience publique des référés, du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 4 février 2025 avec prise d’effet au 5 février 2025, Mme [N] [Y] a donné à bail à M. [I] [F] un garage sis [Adresse 4] [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 250.00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [N] [Y], selon acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025 a fait signifier à M. [I] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1488.90 € dont 1363.29 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [N] [Y] a fait assigner M. [I] [F] devant le tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du contrat de bail à la date du 11 juillet 2025 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion dans les délais légaux de M. [I] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

— Condamner provisionnellement M. [I] [F] à payer à la demanderesse la somme de 2363.20 € au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 30 septembre 2025, précision étant faite que la créance pourra être réactualisée au jour de l’audience ;

— Condamner M. [I] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel actuel soit 250.00 € à compter du 11 juillet 2025, au visa de l’article 1760 du code civil et ce jusqu’à son départ effectif du local ;

— Condamner M. [I] [F] au paiement de la somme 600.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à venir en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner M. [I] [F] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte ;

Appelée à l’audience du 4 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

Par ordonnance de référé en date de ce jour, le Président du tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent matériellement au motif que la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire était une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10000.00 € et a renvoyé les parties et la cause devant le tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé pour les litiges inférieurs à 10000.00 €.

A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de Mme [N] [Y] dépose.

M. [I] [F], bien que régulièrement assigné, ne comparaît et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, l’une étant de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de la combinaison des dispositions des articles 1224 et 1225 du même code que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

Conformément aux articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail en date du 4 février 2025 avec prise d’effet au 5 février 2025 consenti par Mme [N] [Y] à M. [I] [F] contient une clause résolutoire (article 7.9) qui prévoit la résiliation de plein droit de celui-ci un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer en date du 10 juin 2025 visant cette clause résolutoire a été signifié à M. [I] [F]. Il est demeuré infructueux pendant plus d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2025.

En conséquence, devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [I] [F] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [I] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celle du loyer soit la somme de 250.00 €, selon décompte produit, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail, loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [N] [Y] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation par provision au paiement des arriérés locatifs

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 1728 du code civil.

En l’espèce, le conseil de Mme [N] [Y] produit au litige un décompte démontrant que M. [I] [F] reste lui devoir la somme de 3238.90 € à la date du 15 décembre 2025.

M. [I] [F], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [I] [F] sera condamné par provision au paiement de la somme de 3238.90 € arrêtée au 15 décembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers,

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [F], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne s’oppose pas à ce que M. [I] [F] soit condamné à ce titre à payer la somme de 300,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

En conséquence l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2025 avec prise d’effet au 5 février 2025 entre d’une part Mme [N] [Y] et d’autre part M. [I] [F] concernant un garage sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 juillet 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs  ;

DÉCLARONS dès lors M. [I] [F] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 11 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [I] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier, de la force publique et de déménageurs;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [I] [F] à payer à Mme [N] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 11 juillet 2025, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 250.00 € (deux cent cinquante euros), laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [I] [F] à payer à Mme [N] [Y] la somme de 3238.90 € (trois mille deux cent trente huit euros et quatre-vingt-dix centimes), au titre de l’arriéré de loyers, arrêtée à la date du 15 décembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [I] [F] à payer à Mme [N] [Y] la somme de 300,00€ (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [F] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de M. [I] [F] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,