Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [B]

Rez de Chaussée Résidence Croix Blanche

19 rue des Prisonniers

44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02261 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4GR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [W] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 novembre 2020 à effet au même jour, l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné « HABITAT 44 »), a donné à bail à [W] [B] un logement de type 2 lui appartenant sis, 19 rue des Prisonniers, Croix Blanche, rez-de-chaussée – 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 323,15 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charge de 45,18 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [W] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 585,12 € arrêté au 18 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à effet du 21 février 2025 ;

· Subsidiairement, la prononcer pour non-paiement des loyers ;

· Ordonner l’expulsion de [W] [B] ainsi que de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [W] [B] à payer la somme de 2 485,47 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [W] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 406,61 € augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminué des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Rappeler que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Le condamner au paiement de la somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des 2 commandement de payer de 77,49 € et 128,37 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 14 août 2025 par l’Espace départemental des solidarités, lequel indique que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. À ladite audience, HABITAT 44, représenté par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance et précise que le montant de la dette s’élève à 2 199,64 € et que le loyer mensuel est de 406,61 €. Par ailleurs, il indique que le locataire a déposé une demande de prêt afin de solder sa dette. Enfin, le bailleur propose au tribunal de lui fournir par une note en délibéré un décompte actualisé dans un délai d’un mois afin de confirmer cet apurement de la dette.

Régulièrement assigné à étude, [W] [B] a comparu et déclare payer intégralement son loyer depuis la reprise de son travail.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré en date du 13 novembre 2025, HABITAT 44 a transmis, à la demande du tribunal, un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF par un courrier en date du 5 mai 2022 dont la Caisse a accusé réception le 10 avril 2023 en évoquant l’existence d’un plan d’apurement, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 26 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [W] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 585,12 € arrêté au 18 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article 4.7.1.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [W] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu des contrats de bail et [W] [B] reconnaît le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 199,64 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2025, frais de commissaire de justice déduits. [W] [B] sera condamné à payer cette somme à HABITAT 44, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 406,61 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, les parties indiquent que le locataire a déposé une demande de prêt en vue de solder la dette. Or, d’après le décompte actualisé versé en cours de délibéré par la demanderesse, au 13 novembre 2025, la dette n’était pas soldée.

Toutefois, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois de juillet 2025 versant également une somme supplémentaire en vue d’apurer sa dette, à l’exception de l’échéance d’août 2025 celle-ci ne couvrant pas la totalité du loyer, à six euros près. Par ailleurs, il résulte du relevé produit en délibéré que le locataire a effectué un versement de 1 600 € le 1er octobre 2025, paiement diminuant considérablement le montant total de la dette.

Aussi, le locataire mentionne lors de l’audience que ses difficultés financières font suite à une maladie, mais que désormais il a repris le travail.

Au regard de ces éléments, que [W] [B] est en situation de régler sa dette locative en ce qu’il a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, qu’il effectue des versements réguliers et conséquents et qu’il dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant ; par ailleurs, la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement. Il convient d’accorder au locataire des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [W] [B] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024.

[W] [B] sera condamné à verser 150 € à HABITAT 44 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 novembre 2020 entre l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 et [W] [B], concernant le logement sis 19 rue des Prisonniers, Croix Blanche, rez-de-chaussée – 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

CONDAMNE [W] [B] à payer à HABITAT 44 la somme de 2 199,64 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [W] [B] un délai de paiement de trente-et-un (31) mois pour se libérer de la dette, soit 30 mensualités de 70 €, la 31ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [W] [B] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [W] [B] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [W] [B] à payer à HABITAT 44, à compter du 17 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 406,61 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [W] [B] à payer à HABITAT 44 la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [W] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY