JUGEMENT DU

13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/02279 -

N° Portalis DBYS-W-B7J- NZEF

[L], [Y], [F], [J] [Z] veuve [N]

[K], [V], [D], [F] [W]

[G], [X], [P], [A] [W]

[T], [X], [B], [Y] [W]

[M], [X], [I], [S] [W]

c/

S.E.L.A.S. PHARMACIE [Localité 1]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

délivrées le 13 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 08 SEPTEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 13 OCTOBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

ENTRE :

Madame [L], [Y], [F], [J] [Z] veuve [N], demeurant [Adresse 1]

Représentée : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

Madame [K], [V], [D], [F] [W], demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

Madame [G], [X], [P], [A] [W], demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

Madame [T], [X], [B], [Y] [W], demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

Madame [M], [X], [I], [S] [W], demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

D’UNE PART

ET :

S.E.L.A.S. PHARMACIE [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Représentée : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 49

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 13 février 1996 par Me [R] [C], notaire à [Localité 2], Mme [O] [E] a consenti un bail commercial à Mme [Q] [H] un local dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], composé d’un magasin à usage de pharmacie en façade sur la rue, des espaces à usage de préparation et de stockage, un bureau, un studio à usage de salle de repos, des vestiaires, un WC et deux débarras, pour une durée de 9 ans à compter du 24 décembre 1995 et à destination de l’exploitation d’une activité de pharmacie moyennant un loyer annuel de 35 000 francs payable mensuellement à terme échu.

Selon acte du 25 juin 2004, Mme [Q] [H] a cédé son fonds de commerce à Mme [U] [CE].

Les locaux objet du bail ont été vendus par Mme [O] [E] à Mme [L] [Z], Mme [K] [W], Mme [G] [W], Mme [T] [W] et Mme [M] [W] suivant acte notarié du 31 janvier 2012.

Après un congé donné le 28 février 2012 par Mme [L] [Z] pour le 30 septembre 2012 avec offre de renouvellement moyennant une augmentation de loyer puis saisine du juge des loyers commerciaux, les parties ont convenu de fixer le loyer du bail renouvelé à 18 000,00 € hors charges hors taxes avec indexation sur l’indice de loyers commerciaux.

Le 10 avril 2020, Mme [U] [CE] a cédé son fonds de commerce à la SELAS PHARMACIE DE [Localité 1].

Mme [L] [Z], Mme [K] [W], Mme [G] [W], Mme [T] [W] et Mme [M] [W] ont fait délivrer un congé à la SELAS PHARMACIE DE [Localité 1] selon acte d’huissier signifié le 29 mars 2021 pour le 30 septembre 2021 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 moyennant un loyer annuel de 24 000,00 € hors charges hors taxes.

Suivant acte d’huissier du 27 mai 2021, la SELAS PHARMACIE DE [Localité 1] a accepté le renouvellement du bail et refusé le déplafonnement du loyer.

Mme [L] [Z], Mme [K] [W], Mme [G] [W], Mme [T] [W] et Mme [M] [W] ont fait signifier un mémoire préalable à la SELAS PHARMACIE DE [Localité 1] selon acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, selon lequel les consorts [W] ont soutenu que :

— la pharmacie bénéficie à la fois de la clientèle liée au dynamisme du [Adresse 5] et de l’attractivité du plus important marché alimentaire de [Localité 2],

— les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution notable consacrée à plusieurs reprises par le juge des loyers commerciaux, notamment en matière d’augmentation de la population et du tourisme, ce qui justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 et sa fixation à la valeur locative,

— la surface utile pondérée peut être fixée à 66,5 m² pour ce local d’une surface exploitée de 99,76 m² avec cour et débarras en sus selon le détail présenté dans un tableau,

— compte tenu de l’attractivité du quartier, de la configuration du local, de l’absence de clause exorbitante de droit commun, la valeur locative peut être évaluée à 380 € par mètre carré pondéré,

— sur ces bases, le loyer de renouvellement peut être arrondi à hauteur de 25 000,00 € hors charges hors taxes par an à compter du 1er octobre 2021.

Mme [L] [Z], Mme [K] [W], Mme [G] [W], Mme [T] [W] et Mme [M] [W] ont fait assigner la SELAS PHARMACIE DE [Localité 1] devant le juge des loyers commerciaux selon acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 25 000,00 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées sous réserve de celles contraires à la loi du 18 juin 2014 et à son décret d’application,

— le paiement des intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer depuis le 1er octobre 2021 et à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation pour ceux dus depuis plus d’un an en application de l’article 1343-2 du code civil,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel pendant l’instance à 25 000 € à compter du 1er octobre 2021,

— le rappel qu’à défaut d’exercice du droit d’option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SELAS PHARMACIE DE [Localité 1] a répondu selon mémoire en réplique notifié le 17 juillet 2025 et remis les 19 et 22 juillet 2025 que :

— les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, alors que les jugements invoqués ne sont pas transposables,

— la zone de chalandise est limitée au quartier dont la population ne s’est accrue que de 25 personnes par an sur la période du bail,

— le nombre de clients et le chiffre d’affaires ont baissé au cours du bail expiré,

— la pharmacie n’est pas un commerce de shopping dans lequel se rendent les touristes et il n’est pas possible de tenir compte du passage de la ligne verte dans le quartier [Localité 1] qui est postérieure au bail,

— le marché de [Localité 1] ne figure plus dans la liste des plus beaux marchés,

— certains éléments de pondération sont à corriger notamment pour la surface détente, le laboratoire, la cour et le débarras, dont il résulte une surface pondérée rectifiée arrondie à 63 m²,

— les données recueillies confidentiellement dans la [Adresse 6] permettent de retenir une valeur moyenne de 163,5 € par m² de surface brute soit un prix de 19 288 € pour 117,94 m² bruts, et par extrapolation au mieux 300 € le m² de surface pondére, soit pour 63 m² une valeur de 18 900 €,

— de cette valeur doit être déduite la taxe foncière qu’elle paie à la place des bailleurs.

Elle a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de 18 900,00 € sous déduction du montant de la texte foncière à effet du 1er octobre 2021, avec condamnation in solidum de ses adversaires à lui payer la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 septembre 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, les demanderesses invoquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité et se réfèrent à des éléments précis comme l’évolution de la population, du tourisme qui ont déjà été reconnus dans plusieurs décisions comme suffisantes pour justifier un déplafonnement du loyer. Cependant, l’effet positif sur le commerce spécifique de pharmacie dans un quartier en marge des quartiers les plus centraux pose question au regard de l’évolution du chiffre d’affaires telle qu’elle est citée.

Par ailleurs, si le déplafonnement était néanmoins acquis, il serait nécessaire de rechercher la valeur locative et à ce sujet les éléments versés aux débats sont très insuffisants, puisqu’ils se résument pour l’essentiel, du côté des bailleresses à une estimation qui n’est pas étayée, et du côté du preneur à des valeurs locatives recueillies anonymement avec une référence à la surface brute qui ne permet pas une comparaison fiable.

L’étude de l’impact de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ainsi que la recherche de la valeur locative présentent des aspects techniques imposant de vérifier les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l’utilité et par suite la pondération des surfaces, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige au regard des dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce, étant souligné que cette mesure ne vient pas pallier une carence de preuve des demanderesses mais aider à trancher le litige qui présente des aspects techniques imposant le recours à la mesure d’instruction.

Les demanderesses réclament un loyer provisionnel équivalent à celui sollicité à titre principal dans le cadre d’un déplafonnement qui n’est pas certain.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse et que la demande de modification du loyer doit être rejetée en l’état.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder Mme [NG] [JJ] épouse [ZW], expert près la cour d’appel de [Localité 4], demeurant [Adresse 7], [Localité 5]. : 0687051607, Mèl : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail écoulé et leur influence sur le commerce en cause, en précisant les éléments pouvant le cas échéant être de nature à justifier le déplafonnement du loyer,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er octobre 2021, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que Mme [L] [Z], Mme [K] [W], Mme [G] [W], Mme [T] [W] et Mme [M] [W] devront consigner au greffe, avant le 13 décembre 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2026,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE