TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

6ème chambre civile

N° RG 23/01699 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LFDV

N° JUGEMENT :

MM/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL BEYLE AVOCATS

M^e Alexandre BOROT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 19 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [V],

né le [Date naissance 2] 1990, demeurant chez M. et Mme [R] [Adresse 5]

représenté par M^e Alexandre BOROT, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [O] [R],

née le [Date naissance 1] 1997, demeurant chez M. et Mme [R] [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandre BOROT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [Y],

né le [Date naissance 7] 1957, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Myriam TIDJANI de la SELARL BEYLE AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [H] [F],

née le [Date naissance 4] 1956, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Myriam TIDJANI de la SELARL BEYLE AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 27 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marjolaine MAISTRE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 19 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente

Eva NETTER, Juge

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 30 mars 2021, Monsieur [M] [Y] et Madame [H] [F] ont vendu à Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] deux appartements sis [Adresse 3].

Après la vente, Monsieur [V] et Madame [R] ont constaté un affaissement du plancher entre leurs deux appartements.

Par exploit en date du 27 Mars 2023, Madame [R] et Monsieur [V] ont attrait par devant la juridiction de céans Madame et Monsieur [Y], aux fins de les voir condamner à régler la somme de 4.135,32 € en indemnisation de leur préjudice matériel, 18.620,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance, outre 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700, la demande principale étant fondée sur les dispositions de l’article 741 du code Civil.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 29 octobre 2024, Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] sollicitent de voir :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] et Madame [F] à payer à Monsieur [V] et Madame [R] la somme de 4 973,33 € en indemnisation de leur préjudice matériel,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] et Madame [F] à payer à Monsieur [V] et Madame [R] la somme de 18 620 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] et Madame [F] à payer à Monsieur [V] et Madame [R] la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, Madame [F] Veuve [Y] sollicite de voir :

— DÉBOUTER Monsieur [D] [V] et Madame [O] [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER Monsieur [D] [V] et Madame [O] [R] à payer à Madame [H] [F] veuve [Y] la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 31 décembre 2024 par une ordonnance du même jour.

À l’audience du 27 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur les demandes formées à l’encontre de M. [M] [Y]

M. [Y] étant décédé postérieurement à l’assignation, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre et, s’agissant d’une action transmissible au regard de l’article 385 du Code de procédure civile, de dire qu’elles seront dirigées, en ses lieu et place, à l’encontre de son épouse Mme [F] uniquement, la dévolution successorale s’étant faite à son profit.

Sur l’action en responsabilité à l’égard des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés

Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] recherchent la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du code civil.

Aux termes de cet article, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice caché consiste, objectivement, dans l’absence d’une qualité normalement attendue, la chose devant normalement être propre à l’usage auquel elle est destinée de par sa nature. Cette qualité doit être une des principales que l’on reconnaît à la chose.

Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] font valoir que les époux [Y] avaient connaissance du fait que le plancher était affaissé et ce, antérieurement à la vente. Ils contestent donc que les époux [Y] puissent faire jouer la clause exonératoire des vices cachés.

Ils expliquent que ce vice connu des vendeurs et antérieur à l’acte de vente, n’était pas visible pour eux lors des visites qui ont précédé la vente et ne leur est apparu que postérieurement à la vente, après qu’un professionnel a retiré les éléments recouvrant le sol. Ils ajoutent qu’en qualité de profanes, ils ne pouvaient déceler le vice, qui était donc caché pour eux, alors que l’acte de vente n’en fait pas mention.

Ils indiquent que le vice affectant le bien rend la chose impropre à son usage, soit l’habitation, du fait du risque d’effondrement et que Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils l’avaient connu.

Madame [F] [H] estime, quant à elle, que les conditions permettant d’engager sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies. Elle fait ainsi valoir que le vice était apparent car flagrant et que les acquéreurs ont donc eu connaissance de l’existence de ce vice au moment de la vente. Elle précise que les acquéreurs ont visité le bien hors la présence des propriétaires et ont pu se rendre compte des vices l’affectant.

Elle explique, par ailleurs, qu’il n’est pas établi que ce vice apparent rendrait la chose impropre à sa destination normale.

Elle ajoute qu’elle et son époux n’ayant pas eux-mêmes occupé le logement qui était vide de tout locataire depuis 2 ans, et ne s’étant pas rendus sur place lors des visites, ils n’avaient pas connaissance de ce vice et touchant exclusivement les parties communes donc à la charge de la copropriété. Elle précise que, si en 2019, le syndic les avait informés qu’un affaissement de leur plancher avait été constaté, en 2020, et donc antérieurement à la vente, le syndic les avait finalement rassurés sur le fait que les experts diligentés par le syndic lui-même n’avaient constaté aucun affaissement de sol.

Madame [F] [H] entend en outre faire jouer la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente. Elle estime que leur mauvaise foi, la sienne et celle de son époux décédé, ne peut être retenue qu’en démontrant un acte de dissimulation intentionnel de leur part ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle explique que le syndic avait informé les époux [Y], l’année précédant la vente, qu’il n’existait aucun élément pouvant laisser indiquer un affaissement du plancher entre les deux appartements ; ils n’avaient ainsi pas connaissance de l’existence du vice, qu’ils n’ont pas eux-mêmes constaté, et ne l’ont donc a fortiori pas dissimulé aux acquéreurs.

Pour que l’action en garantie des vices cachés prospère, il convient donc de caractériser l’impropriété de la chose à l’usage auquel elle est destinée, l’antériorité du vice par rapport à la vente ainsi que son caractère caché.

En l’espèce, l’antériorité du vice (une désagrégation du plancher « par l’accumulation d’infiltration d’eau au fur et à mesure dans le temps : des mois voire des années », selon le rapport de la société Soraetec) n’est pas contestable ni même contestée.

Par ailleurs, il ne ressort pas des photographies produites et prises par Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] avant d’acquérir le bien un affaissement du plancher clairement apparent s’agissant d’un logement ancien et vétuste qui avait vocation à être rénové.

Notamment les carreaux de faïence ne présentent pas de fissure, tout comme les plinthes carrelées ou en bois.

En tout état de cause, et quand bien même des fissures auraient pu être apparentes ou la différence de niveau du plancher visible à l’œil nu, l’origine de ces désordres (un affaissement du plancher) et les conséquences qui en résultent (un risque d’effondrement) n’étaient manifestement décelables que pour un homme de l’art, qui dispose des compétences lui permettant d’analyser ce qu’il voit. D’ailleurs, Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] expliquent que le vice ne s’est révélé dans toute son ampleur que lorsqu’ils ont débuté les travaux de rénovation et qu’une entreprise est intervenue pour retirer les plinthes, le mobilier de cuisine et le lino recouvrant le sol. Ainsi, l’affaissement du plancher n’était pas décelable pour un profane, qui n’a au surplus pas les compétences techniques pour apprécier le vice dans son ampleur et ses conséquences.

En conséquence, au vu des photographies versées aux débats, il doit être jugé que Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] rapportent bien la preuve que le bien vendu était affecté d’un vice et que ce vice était caché à leurs yeux.

Concernant la gravité du vice, le bureau d’étude structure mandaté par le syndicat des copropriétaires a conclu que la solidité de l’ouvrage était compromise compte tenu du « degré d’altération irréversible et élevé avec des éléments instables » de la zone d’affaissement et au regard du « risque non négligeable d’effondrement ».

Ce vice peut dès lors être caractérisé de « grave » car il est très clair que si Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] l’avaient connu, ils auraient eu toute latitude pour refuser la vente ou à tout le moins négocier le prix en tenant compte des travaux à effectuer et du désagrément causé par lesdits travaux.

Ce défaut présente donc un caractère de gravité suffisant justifiant la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Madame [F] [H] se prévaut de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés comprise dans l’acte de vente au motif qu’elle et son époux n’avaient pas connaissance du vice et qu’ils ne l’ont pas donc caché aux acquéreurs.

En l’espèce, il ressort des échanges de messages entre, d’une part, le syndic, et, d’autre part, Monsieur [Y] ou, représentant ce dernier, l’agence Matray, que la société intervenue en 2019 dans le logement des époux [Y] suite à un dégât des eaux trouvant son origine dans le bac à douche, a constaté « que le plancher était affaissé en plusieurs endroits et notamment autour des salles d’eau ». Par la suite, et dans un autre courriel ultérieur datant de 2020, le syndic a informé les propriétaires que, suite à la visite d’experts et après avoir « regardé le plafond du 1er étage », il n’avait été constaté « aucun élément pouvant indiquer un affaissement du plancher entre les deux appartements ». Toutefois, dans ce même message, le syndic enjoignait, malgré tout, les propriétaires du bien, par le truchement de l’agence Matray, à intervenir sur le bac à douche suite au constat de traces d’eau et à faire « vérifier le sol de l’appartement » ainsi qu’à le tenir informé des réparations. Or, les époux [Y] ne justifient pas, suite à ce dernier message, avoir fait contrôler l’état de leur sol sachant qu’une entreprise, l’année précédente, avait signalé un affaissement du plancher et que les experts intervenus depuis n’ont fait qu’un constat de visu du plafond depuis l’étage inférieur. Il est certain que le vice affectait le sol et, par le même, une partie structurelle du bâtiment à la charge de la copropriété. Néanmoins, il appartenait aux propriétaires de faire vérifier à l’intérieur de leur logement, s’agissant d’une zone privative, la réalité de ce vice. Dès lors, il y a lieu de constater que ces derniers, alors qu’ils avaient connaissance de l’existence d’un possible vice dans leur logement, n’ont pas accompli les vérifications qui s’imposent aux fins de s’assurer que ce vice avait disparu ce qui était peu probable à défaut d’avoir fait réaliser des travaux. Nonobstant la connaissance de ce potentiel vice, ils ont mis en vente leur logement sans en informer les acquéreurs. Il est indifférent que les époux [Y] qui n’occupaient pas le logement, lequel était vacant, et n’étaient pas présents lors visites, n’aient pas constaté eux-mêmes l’existence du vice dès lors qu’ils avaient été informés en amont de sa probable existence et qu’il leur appartenait de s’assurer que ce vice n’était plus présent avant de le vendre ou, à tout le moins, d’en aviser les acquéreurs.

Dès lors, Mme [F] ne saurait se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Par conséquent, Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] se révèlent être bien fondés à venir invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre des anciens propriétaires de leurs logements.

Sur les préjudices

— Sur le préjudice matériel

L’article 1644 du Code civil énonce que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] ont opté pour la conservation du bien. Ils sollicitent la condamnation des époux [Y] à leur payer la somme de 4973, 33 € correspondant à la quote-part restée à leur charge au regard des travaux de reprise de confortement du plancher engagés par la copropriété.

L’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, il est constant que l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

En l’espèce, au vu des pièces produites aux débats, Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] apparaissent bien fondés à venir réclamer la somme de 4973, 33 € restée à leur charge en indemnisation de leur préjudice matériel consécutif au vice caché affectant le bien vendu.

— Sur le préjudice de jouissance

L’article 1645 du code civil énonce que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] sollicitent la condamnation des époux [Y] à leur payer la somme de 18 620 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils invoquent un préjudice de jouissance constitué par l’impossibilité de mettre en location et d’occuper les appartements en raison du risque d’effondrement du plancher, de leur caractère inhabitable et de la nécessité d’effectuer des travaux de renforcement du plancher avant d’envisager les travaux de rénovation initialement prévus.

Ils expliquent que, depuis l’acquisition de ces appartements, Monsieur [V] et Madame [R] sont demeurés dans la location qu’ils occupaient au jour de la vente jusqu’au mois d’avril 2022 et que, ne pouvant faire face au remboursement du crédit et au règlement d’un loyer, ils ont été hébergés chez les parents de Madame [R] depuis le mois d’avril 2022.

Ils ajoutent qu’ils avaient prévu 3 mois de travaux avant de pouvoir louer ou occuper leurs biens et que les travaux devaient aboutir à la remise à neuf d’un T3 de 40 m² et d’un studio de 30 m².

Pour évaluer leur préjudice, ils retiennent une valeur locative de 600 € / mois pour le T3 et 380 € / mois pour le studio au regard des prix dans le marché locatif sur [Localité 8], et ce, sur une période de 19 mois allant du 1er juillet 2021 (date de la vente + 3 mois de travaux initialement prévus) au 31 janvier 2023 (date de la fin des fins de travaux de reprise de la structure porteuse), soit un préjudice de 19 x (600 + 380) = 18 620 €.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] n’ont pas pu engager leurs travaux de rénovation immédiatement après l’achat des appartements puisque des travaux de renforcement du plancher ont d’abord dû être effectués. Ils n’ont donc pas pu jouir de leurs appartements (en les louant ou occupant) aussitôt qu’il l’aurait voulu. En cela, il existe un préjudice de jouissance certain en lien direct avec le vice caché. Néanmoins, il n’est pas certain que les travaux de rénovation qu’ils avaient prévu de faire auraient débuté immédiatement, qu’ils n’auraient duré que trois mois ni qu’ils auraient pu louer immédiatement le studio une fois rénové (puisqu’ils envisageaient d’occuper eux-mêmes l’autre appartement). Aussi, si les fourchettes de prix retenues apparaissent, au regard des estimations produites, cohérentes, la période de temps doit nécessairement être revue à la baisse s’agissant d’une notion de perte certaine de chance.

Ainsi, s’agissant du studio, il y a lieu de retenir une perte de chance de location qu’il est équitable de fixer à la somme de 5000 €. Quant au T3 que les demandeurs envisageaient d’occuper, il n’est pas justifié que Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] aient été contraints de continuer à louer le logement qu’ils occupaient jusqu’à présent (et donc d’avoir un loyer à payer en sus des échéances du crédit contracté pour acheter lesdits appartements). Ils expliquent qu’à compter d’avril 2022, ils ont été hébergés, de sorte qu’il n’en est résulté pour eux aucune perte financière mais seulement de la contrariété de ne pas avoir pu emménager dans leur bien à la date prévue. Ce préjudice de jouissance sera indemnisé à hauteur d’une somme complémentaire de 5000 €.

Ainsi, Madame [F] [H] sera condamnée à verser à Monsieur [D] [V] et Madame [R] [O] la somme totale de 10 000 € au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur les mesures accessoires

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du Code de Procédure Civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il ressort de la nature de l’affaire et de son ancienneté que l’exécution provisoire ne doit pas être écartée.

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [F] qui succombe supportera la charge des dépens en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] et Madame [R] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager, dont le montant sera fixé à 1500 euros, somme au paiement de laquelle Madame [F] sont condamnée, sa propre réclamation sur ce même fondement étant rejetée, et ce en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de Monsieur [M] [Y] ;

CONDAMNE Madame [F] Veuve [Y] [H] à payer à Monsieur [V] [D] et Madame [R] [O] la somme de 4973, 33 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [F] Veuve [Y] [H] à payer à Monsieur [V] [D] et Madame [R] [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [F] Veuve [Y] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [F] Veuve [Y] [H] à verser à Monsieur [V] [D] et Madame [R] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [F] Veuve [Y] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE