Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [G]

13 rue Victor Hugo

Porte 39 Etage 5 Le Leard

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01829 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2CV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [J] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 mars 2016 à effet au même jour, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [J] [G] et [K] [L] un logement de type 3 lui appartenant sis 13 rue Victor Hugo, 5ème étage n°39, ainsi qu’un garage accessoire au logement n°1009 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 445,60 € pour le logement, 61,59 € pour le garage et 24,64 € pour les autres accessoires, outre une provision mensuelle pour charges de 78,46 € pour le logement et 1,10 € pour le garage.

Par courrier adressé à la SAMO le 13 décembre 2016, dont celle-ci a accusé réception le 22 décembre 2016, [K] [L] a donné congé.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO a fait commandement à [J] [G] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 614,82 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— Constater à compter du 12 janvier 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 12 février 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 17 mars 2016 entre les parties, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de [J] [G], ainsi que tout occupant de son chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner [J] [G] au paiement de la somme de 2 939,01 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 février 2025 avec intérêts de droit à compter du 12 décembre 2024 ou à compter du jugement à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner [J] [G] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 12 janvier 2025 ou du 12 février 2025 ou du jugement, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [J] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— [J] [G] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner [J] [G] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier établi par l’Espace départemental des solidarités a été transmis au tribunal le 12 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

À ladite audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève à la somme de 2894,52 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 septembre 2025. La société CDC HABITAT SOCIAL se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle indique ne pas s’opposer aux délais de paiement au regard de la reprise du paiement des loyers et de l’acceptation du dossier FSL.

Régulièrement assignée à étude, [J] [G] a comparu à l’audience. Elle indique avoir rencontré des difficultés avec le mode de garde de sa fille, ce qui a représenté une dépense mensuelle d’environ 500 € ; elle bénéficie désormais d’une aide financière de la CAF, le complément de libre choix du mode de garde. Elle travaille à temps partiel dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée au titre duquel elle perçoit un salaire d’environ 1 800 €. En outre, sa demande formulée auprès du Fonds de Solidarité Logement a été acceptée et elle a bénéficié d’une remise gracieuse d’un montant de 1 000 € de la part de la société bailleresse.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF) ».

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CAF le 25 novembre 2024 dont l’organisme a accusé réception le 2 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 26 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, qui en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative et [J] [G] ne présente pas d’observation sur ce point. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en sa page 5/14.

Par exploit de commissaire en date du 12 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [J] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 614,82 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [J] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 894,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 septembre 2025, dont il convient de déduire la somme de 430,28 € (120,74 € + 179,39 € + 130,15 €) correspondant aux frais de procédure et de poursuite, qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, [J] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 2 464,24 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La défenderesse sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 683,30 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [J] [G] a repris le paiement de son loyer résiduel depuis le mois de mars 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [J] [G] a deux enfants à charge, âgés de 9 et 17 ans. Il mentionne qu’à la suite de la modification de ses horaires de travail, la locataire a subi une baisse significative de ses ressources et a dû solliciter de nouveaux modes de garde pour sa fille, ce qui a représenté une dépense mensuelle d’environ 500 €.

En outre, il est indiqué que [J] [G] travaille à 80 %, dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Elle envisage de réaliser des heures complémentaires dans la perspective d’augmenter ses ressources, ce qui lui permettrait d’apurer sa dette locative. En outre, elle bénéficie d’une prestation familiale supplémentaire à compter du mois de septembre 2025 afin de l’aider à financer le mode de garde de sa fille de 9 ans. Il est également précisé que la locataire accepte de mettre en place une mesure d’accompagnement social lié au logement pour bénéficier d’un soutien au quotidien dans ses démarches administratives.

Lors de l’audience, [J] [G] confirme ces éléments et propose de verser la somme de 50 € par mois en plus de son loyer courant pour apurer sa dette. La société bailleresse quant à elle indique accepter cette proposition de délais.

Dès lors, [J] [G] est en situation de payer sa dette, d’autant qu’elle va bénéficier d’une aide du FSL à hauteur de 1.000 €. Au regard de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder à [J] [G] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de commandement.

Elle sera également condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 mars 2016 entre la Société Anonyme des Marches de l’Ouest et [J] [G], concernant le logement T3 lui appartenant sis 13 rue Victor Hugo, 5ème étage n°39 – 44400 REZE, ainsi que ses accessoires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 février 2025 pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE [J] [G] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.464,24 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus et impayés au 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [J] [G] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorités d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [G] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 13 rue Victor Hugo, 5ème étage n°39 – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [J] [G] ainsi que celle de tout occupant de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [J] [G] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 683,30 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [J] [G] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [J] [G] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY