Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 28 Janvier 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 9]

représenté par son syndic la société [Localité 8] LORRAINE SARL

[Adresse 1]

[Localité 3]

Demandeur représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Société N-C-C

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Juin 2025

date des débats : 28 Juin 2024

délibéré au : 27 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe

prorogé au : 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01824 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NB4W

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a fait assigner la SCI N-C-C aux fins de condamnation au paiement des sommes de 3 506.99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 29 avril 2024, 69 euros au titre des frais de recouvrement, à supporter les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 et repris par l’article A.444-32 du code de commerce, 2 000 euros de dommages et intérêts, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société N-C-C est copropriétaire majoritaire de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 5] à [Localité 9].

A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Elle est irrégulière dans les paiements qui demeurent insuffisants pour couvrir l’ensemble des appels de fonds et n’a plus effectué de paiement depuis le mois de juillet 2023.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de la SCI N-C-C lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juin 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 27 septembre 2024 et prorogé au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI N-C-C, ni présente ni représentée, a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] produit aux débats :

— un relevé de propriété de la SCI N-C-C et un extrait de registre de la publicité foncière portant sur la propriété du lot n°1 au sein de l’immeuble,

— les relevés de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 3 575.99 euros au 29 avril 2024 et de 4 385.89 euros au 1er juillet 2024,

— les appels de fonds et répartition de charges du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024

— la relance et les mise en demeure

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale du 26 mars 2021, 31 janvier 2023 et 21 septembre 2023 votant le budget prévisionnel du 1er avril 2021 au 31 mars 2025

— le contrat désignant la SARL [Localité 8] LORRAINE en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que la SCI N-C-C qui représente 5663 tantièmes sur 10 000 ne paie pas régulièrement les charges de copropriété régulièrement votées. Le dernier paiement volontaire de 1 500 euros a été effectué le 26 juillet 2023.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, tous les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires sont nécessaires au recouvrement des sommes dues. Ces frais sont visés à l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont mentionnées ci-dessus.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI N-C-C reste redevable de la somme de 3 575.99 euros dont 69 euros de frais nécessaires au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 29 avril 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, la SCI N-C-C ne s’est pas manifestée en dépit de la mise en demeure effectuée par le syndic de copropriété le 11 avril 2024 alors qu’elle avait effectué deux paiements suite à la mise en demeure de 2022.

Ce comportement est d’autant plus source de difficultés financières pour la copropriété que la société est majoritaire.

Au surplus, le décompte actualisé illustre la persistance de la société N-C-C dans son comportement fautif.

Il s’ensuit que la carence de la SCI N-C-C est manifeste. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, xx qui succombent à la présente instance seront condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI N-C-C à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] Rezé représenté par son syndic la SARL COUDRAY LORRAINE les sommes de :

3 575.99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 29 avril 20241 000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI N-C-C aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT