TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/01797 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2DZY

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

M. [K] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3] (BELGIQUE)

représenté par M^e Laura BARATA, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. TEKNIC ELEC UNION

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 03 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 14 février 2024, M. [K] [C] a mis à bail au profit de la société Teknic Elec Union (la société TEU) des locaux situés au [Adresse 6] [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) à compter du 1er mars 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer mensuel à 300 euros, payable d’avance et révisable annuellement, outre une provision mensuelle pour charges de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Le 13 octobre 2025, à la suite d’impayés et en l’absence de justification d’une assurance concernant le local, M. [C] a fait signifier à la société TEU un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 24 novembre 2025, M. [C] a assigné la société TEU devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société TEU et condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 201,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 16 décembre 2025.

A l’audience, M. [C], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions signifiées par voie de commissaire de justice le 3 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 14 février 2024 ayant lié M. [C] en qualité de bailleur et la société TEU en qualité de preneur, pour les locaux sis au [Adresse 7] à [Localité 5],

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 14 février 2024 aux torts exclusifs de la société TEU,

— dire le preneur occupant sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société TEU, ainsi que de tous les occupants de son chef, des locaux sis au [Adresse 7] à [Localité 5], avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique,

— dire que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant des lieux soit dans l’immeuble soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société TEU,

— condamner la société TEU à régler une provision d’un montant de 68,45 euros TTC, correspondant au coût du commandement de payer délivré le 13 octobre 2025,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à M. [C] en qualité de bailleur conformément aux dispositions du bail,

— condamner le preneur à régler à M. [C] par provision une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 14 novembre 2025,

— dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance,

— condamner la société TEU au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement,.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [C] indique que, le 27 novembre 2025, à la suite de la délivrance de l’assignation, la société TEU s’est acquittée de l’arriéré de loyers et charges par virements bancaires et a fourni une attestation d’assurance des locaux objets du bail valable du 27 novembre 2025 au 1er janvier 2026.

La société TEU n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 3 février 2026 compte tenu des contraintes du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la société TEU n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 13 octobre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 773 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 68,45 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance, ni une attestation d’assurance fournie dans ce délai, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit le 13 novembre 2025 à 24 heures.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société TEU de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société TEU occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive le demandeur de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société TEU à compter du 14 novembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la conservation du dépôt de garantie

En présence d’une contestation sérieuse dès lors que l’arriéré locatif a été payé, il n’y a lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société TEU, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025 s’élevant à 68,45 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société TEU à payer à M. [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [K] [C] et la société Teknic Elec Union concernant les locaux situés au n° [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) depuis le 13 novembre 2025 à 24 heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Teknic Elec Union et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 5] (Nord) ;

Autorise au besoin M. [K] [C] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 14 novembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de M. [K] [C] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Teknic Elec Union au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Teknic Elec Union à payer à M. [K] [C] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Teknic Elec Union aux dépens, y compris le commandement de payer du 13 octobre 2025 s’élevant à 68,45 euros (soixante-huit euros et quarante-cinq centimes) ;

Condamne la société Teknic Elec Union à payer à M. [K] [C] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN