Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [M] [Z]

domicilié : chez Madame [F] [K]

13 Rue Gustave Eiffel

44300 NANTES

non comparant

Madame [D] [Y] [U]

9 rue René Goscinny

Logement C202 Etage 2

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03488 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL4Z

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [W] [M] [Z] + Madame [D] [Y] [U]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 7 octobre 2015, la société anonyme DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] un logement situé 9 rue René Goscinny – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE.

Par décision du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé les locataires à apurer une dette locative de 415 euros en 3 mensualités.

Le 10 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 919,34 euros au titre des loyers échus et impayés au 2 juillet 2024 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 15 et 16 octobre 2024, notifiés au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 10 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 10 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] à lui payer la somme de 1.510,11 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 10 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 10 août 2024 ou du 10 septembre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La SA CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 2.207,50 euros selon le décompte arrêté au 10 mars 2025. Elle a en outre indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités Madame [D] [Y] [U], confirmant la reprise du paiement des loyers.

Madame [D] [Y] [U] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, disposant de revenus mensuels à hauteur de 1.600 euros au titre d’un emploi en tant qu’agent hospitalier. Elle a précisé avoir trois enfants à charge et que Monsieur [W] [M] [Z] a abandonné le foyer. Elle n’a pas contesté le montant de la dette, sollicitant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [W] [M] [Z], bien que régulièrement cité à domicile, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 17 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie de la Caisse d’Allocations Familiales de la Loire-Atlantique le 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer – qui vise un délai de deux mois – qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 7 octobre 2015 étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.207,50 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce montant, la somme de 246,57 euros, imputée aux locataires. Cette somme correspond, en effet, à des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens. Il convient également de déduire les frais d’enquête sociale (22,86 euros) non justifiés par la société bailleresse.

Le mariage de Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] n’ayant pas été transcrit sur les registres d’état civil français, la solidarité ne peut être prononcée sur le fondement de l’article 222 du code civil.

Toutefois, en application de la clause de solidarité visée au bail, Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] demeurent solidaires des dettes locatives et ce, malgré le départ des lieux Monsieur [W] [M] [Z] celui-ci n’ayant pas donné congé à son bailleur.

En conséquence, Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] seront condamnés solidairement à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.938,07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)”

L’article 24 VII de cette même loi dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…) ”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que les locataires ont bien repris le règlement intégral de leur loyer courant un mois avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que les locataires sont séparés et que Madame [D] [Y] [U] vit seule avec ses trois enfants depuis le départ du foyer de Monsieur [W] [M] [Z] en novembre 2022, celui-ci vivant désormais à l’étranger. Il est précisé que depuis ce départ, Monsieur [W] [M] [Z] ne verse aucune participation financière. Par ailleurs, il est indiqué que la dette de loyer fait suite à la séparation du couple et le chômage de la locataire.

Lors des débats, Madame [D] [Y] [U] a confirmé ces éléments tout en précisant avoir retrouvé un emploi et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 1.600 euros. Elle a également indiqué que l’un de ses enfants travaille et perçoit 500 euros par mois. Enfin, elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 100 euros par mois, outre le loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer, de l’accord de la société bailleresse, et dès lors que Madame [D] [Y] [U] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST la somme de 1.938,07 euros au titre des loyers échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] un délai de paiement de 19 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 18 mensualités de 100 euros, la 19ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 11 septembre 2024 ;

DIT que Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 9 rue René Goscinny – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] [Z] et Madame [D] [Y] [U] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE