TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [I] [N]

Madame [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître DOUCHEVSKY Sophie

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09695 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DQA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Z] [U], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître DOUCHEVSKY Sophie, avocat au barreau de Paris,

Madame [C] [O] [U] veuve [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître DOUCHEVSKY Sophie, avocat au barreau de Paris,

Madame [F] [D] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître DOUCHEVSKY Sophie, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté,

Madame [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09695 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DQA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2004, Mme [T] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [N] et Mme [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1e étage, une cave n°3), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Le 2 mai 2023, M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] sont venus aux droits de leur mère décédée, [T] [U].

Par actes de commissaire de justice du 25 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11 943,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [N] et Mme [I] le 28 juin 2024.

Par assignations du 17 septembre 2024, M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résolution du contrat de bail, et en tout état de cause être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [N] et Mme [I] ainsi qu’au transport et à la séquestration de ses meubles à ses frais, risques et périls, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,15 497,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 7 février 2025, M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er février 2025, s’élève désormais à 21 066,27 euros. M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] indiquent qu’un chèque d’un montant de 15 000 euros a été réalisé par le locataire mais n’a pas encore été encaissé.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [N] et Mme [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [I] [N] et Mme [I].

Par note en délibéré autorisée, le 26 février 2025, le conseil des demandeurs produit un décompte arrêté au 15 février 2025, aux termes duquel il apparait un règlement par chèque encaissé en date du 15 février 2025 émanant de M. [I] [N] et Mme [I] d’un montant de 15 000 euros réglant une partie de la dette. M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] indiquent que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 6 066,27 €. Ils précisent maintenir l’intégralité de leurs demandes et déclarent s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11 943,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2024.

Il convient, en conséquence, au vu des impayés remontant au mois de décembre 2022, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 février 2025, M. [I] [N] et Mme [I] leur devaient la somme de 6 066.27 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

M. [I] [N] et Mme [I] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 084,68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [N] et Mme [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 novembre 2004 entre M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U], d’une part, et M. [I] [N] et Mme [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (1e étage, une cave n°3) est résilié depuis le 26 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [N] et Mme [I], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [N] et Mme [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (1e étage, une cave n°3) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 084,68 euros (mille quatre-vingt-quatre euros et soixante-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [I] à payer à M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] la somme de 6 066,27 euros (six mille soixante-six euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [I] à payer à M. [J] [Z] [U], Mme [C] [O] [U] veuve [G] et Mme [F] [D] [U] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 juin 2024 et celui des assignations du 17 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge