TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e KALIFA-MERCYANO

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00368 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MXO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALIYAH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [N]

née le 08 Avril 1970 à [Localité 4] -ALGERIE-, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé avec prise d’effet au 21 septembre 2017, Monsieur [C] [G], aux droits duquel vient la SCI ALIYAH, a donné à bail à Madame [I] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 600 €, outre 120 € au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, la SCI ALIYAH a fait délivrer à Madame [I] [N] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 20 septembre 2023. L’acte a été signifié à la personne de Madame [I] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la SCI ALIYAH a fait assigner Madame [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— valider le congé pour vendre délivré le 15 février 2023;

— ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par le locataire et par tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement;

— ordonner la suppression des délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991;

— autoriser la SCI ALIYAH à faire enlever dans un tel local de son choix, aux frais de Madame [I] [N], les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 762,79 € à compter du 20 septembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers tel que publié par l’INSSE;

— la condamner au paiement de la somme de 1.495,46 € au titre de l’indemnité d’occupation, somme à parfaire;

— la condamner au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts;

— la condamner au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’artilce 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 25 mars 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI ALIYAH, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.495,46 € selon décompte arrêté au 5 décembre 2023.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [I] [N] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 15 février 2023

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Quant à la forme du congé, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé pour reprise a été délivré par acte de commissaire de justice le 25 février 2023. Le bail a pris effet le 21 septembre 2017 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Il a donc été renouvelé le 21 septembre 2023 et arrivait à expiration le 20 septembre 2022, de sorte que le congé est bien délivré six mois avant l’expiration du bail.

Par ailleurs, le congé indique qu’il est délivré afin de faire occuper les lieux par Monsieur [X] [S], bénéficiaire de la reprise en sa qualité d’associé de la SCI ALIYAH. Il ressort du KBIS de la SCI ALIYAH que Monsieur [X] [S] est le gérant de la société. Il est constant qu’une SCI peut donner congé pour reprise au bénéfice d’un gérant de la société.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le congé a été délivré dans les formes et délais légaux, de sorte qu’il est régulier. Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 20 septembre 2023 et Madame [I] [N], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis cette date. Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. A cet égard, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [I] [N] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas pris fin, soit la somme de 762,79 € à compter du 20 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI ALIYAH satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [I] [N] est redevable de la somme de 1.495,46 € au titre de l’arriéré locatif. Il convient donc de la condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La condamnation de Madame [I] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation étant de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse du fait de l’occupation illicite des lieux, il convient de rejeter les demandes de la SCI ALIYAH formées de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [N] supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient de condamner Madame [I] [N] au paiement de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 15 février 2023 par la SCI ALIYAH à Madame [I] [N] relatif au bail portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] et constate que le bail a ainsi expiré le 20 septembre 2023,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [I] [N] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à la SCI ALIYAH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, soit la somme de 762,79 € avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers à compter du 20 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à la SCI ALIYAH la somme de 1.495,46 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 5 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE la SCI ALIYAH du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [I] [N] aux dépens,

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à la SCI ALIYAH la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE