Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [Y] [D], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M] [K]

Logement 38 Etage 3

25 Rue Jacques Cartier

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/04107 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPYT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [U] [M] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 19 janvier 2011, la société Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Monsieur [M] [K] [U], un logement conventionné situé 25 rue Jacques Cartier à NANTES (44300), pour un loyer mensuel de 510,70 euros, charges comprises.

Le 14 septembre 2017, un jugement d’ouverture de procédure de rétablissement personnel a prononcé en outre l’effacement de la créance de la société Nantes Métropole Habitat au titre de loyers impayés à hauteur de 11 921,01 euros.

Des loyers restant impayés après cela, la société Nantes Métropole Habitat a saisi le 10 octobre 2018 la Caisse d’Allocations Familiales de la Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2020, la société Nantes Métropole Habitat a fait signifier à Monsieur [M] [K] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

La dette n’ayant pas été régularisée et le premier commandement étant caduc, le 28 novembre 2023 la société Nantes Métropole Habitat a de nouveau fait signifier à Monsieur [M] [K] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la société Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [M] [K] [U], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [K] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [M] [K] [U], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 3112,80 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 386,07 euros à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’État ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 4 septembre 2024 à la préfecture.

À l’audience du 30 janvier 2025, la société Nantes Métropole Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1356,80 euros arrêtée selon décompte du 30 janvier 2025. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [K] [U] comparait, ne conteste pas le principe de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 90 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il indique avoir repris le paiement des loyers, percevoir à ce jour une pension d’invalidité de 1100 euros, vivre en concubinage, avoir un enfant majeur et bénéficier du suivi d’une assistante sociale.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une éventuelle nouvelle procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 septembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la société Nantes Métropole Habitat le 5 octobre 2018, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [K] [U] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4300,91 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 janvier 2011 sont réunies à compter du 29 janvier 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 janvier 2011, du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé que la société Nantes Métropole Habitat rapporte la preuve de la dette locative.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 1356,80 euros arrêté au 27 janvier 2025.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [K] [U] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Monsieur [M] [K] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 90 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [M] [K] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

La société Nantes Métropole Habitat n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [K] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur [M] [K] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et le paiement de cette indemnité devra être versée par le locataire jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [K] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 novembre 2023, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Nantes Métropole Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 janvier 2011 entre la société Nantes Métropole Habitat d’une part, et Monsieur [M] [K] [U] d’autre part, concernant les locaux situés 25 rue Jacques Cartier à NANTES (44300), sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [U] à payer à la société Nantes Métropole Habitat la somme de 1356,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 janvier 2025, échéance de décembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 septembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [M] [K] [U] à s’acquitter de sa dette par 16 mensualités dont 15 versements de 90 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 16ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Monsieur [M] [K] [U] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT, dans ces conditions, qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera versée par Monsieur [M] [K] [U], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine, et en tant que de besoin, CONDAMNE Monsieur [M] [K] [U] à son paiement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 novembre 2023, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de la société Nantes Métropole Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Nantes Métropole Habitat de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE