Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [D] [H]

Logement 207 Etage 3

3 Rue de la Vannerie

44110 CHATEAUBRIANT

comparant en personne

Madame [F] [R] épouse [H]

Logement 207 Etage 3

3 Rue de la Vannerie

44110 CHATEAUBRIANT

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01797 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2AF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [W] [D] [H] +Madame [F] [R] épouse [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016 à effet au même jour, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] un logement de type 4 lui appartenant sis, 3 rue de la Vannerie, 3ème étage, n°207 – 44110 CHATEAUBRIANT, moyennant un loyer mensuel initial de 483,99 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 129,65 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait sommation à [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] de fournir un avis d’imposition et commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 018,55 € arrêté au 19 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner les époux [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater à compter du 20 janvier 2025 pour défaut de paiement la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 1er juillet 2016 ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement les locataires à lui payer les sommes suivantes :

—  3 884,59 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 mars 2025, avec intérêts de droit à compter du 20 novembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 20 janvier 2025 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappeler aux locataires qu’ils restent tenus au paiement de leur loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

— assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025. À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 675,67 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 septembre 2025. Par ailleurs, elle s’oppose à toutes demandes de délais de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [F] [R] épouse [H] n’a pas comparu

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Régulièrement assigné à étude, [W] [D] [H] a comparu. Il déclare être à la retraite depuis le 1er août 2025 après avoir été au chômage et ne pas avoir perçu de revenu pendant 3 à 4 mois. Il indique avoir reçu le premier versement de sa pension retraite et ainsi être en mesure de payer son loyer et sollicite alors des délais de paiement.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. [F] [R] épouse [H] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 19 novembre 2024, dont la commission a accusé réception le 27 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 20 novembre 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement aux époux [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 018,55 € arrêté au 19 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des locataires.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 675,67 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 325,06 € (139,50 € + 185,56 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

Les époux [H] sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges.

En conséquence, [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 350,61 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 3 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 682,80 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et refuser tout délai de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, les époux [H] ont commencé à présenter des difficultés de paiement de leurs loyers au mois d’août 2024. En effet, depuis le 9 août 2024, les locataires n’ont effectué que deux paiements de 1 000 € chacun, en janvier et en mars 2025. Aucun paiement n’est depuis intervenu, ils n’ont donc pas repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne leur sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, en deniers ou quittances.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2016 entre ATLANTIQUE HABITATIONS d’une part et [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] d’autre part, concernant le logement sis 3 rue de la Vannerie, 3ème étage, n°207 – 44110 CHATEAUBRIANT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 6 350,61 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 3 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 682,80 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [W] [D] [H] et [F] [R] épouse [H] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en deniers ou quittances ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY