Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 27 Juin 2025

__________________________________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 11]

sise [Adresse 3] [Localité 9]

représenté par son syndic la SAS CABINET THIERRY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Syndicat des copropriétaires secondaire -BAT. A- résidence [12] sise [Adresse 2] à [Localité 9]

représenté par son syndic la SAS CABINET THIERRY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Syndicat de copropriétaires secondaire -SOUS SOL- résidence [10] sise [Adresse 2] à [Localité 9]

représenté par son syndic la SAS CABINET THIERRY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Demandeurs représentés par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [X] [W]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 Avril 2025

date des débats : 25 Avril 2025

délibéré au : 27 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/04032 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPR2

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A de la [Adresse 13] et le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 14] de la [Adresse 13] ont fait assigner M. [X] [W] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de le condamner au paiement des sommes de :

Au syndicat des copropriétaires principal,

463.66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues au 18 novembre 2024

83.33 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement

500 euros de dommages et intérêts

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A,

3 709.69 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues au 18 novembre 2024

226.91 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement

500 euros de dommages et intérêts

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au syndicat des copropriétaires secondaire Sous-sol,

142.43 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues au 18 novembre 2024

62.15 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement

500 euros de dommages et intérêts

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent également au tribunal de condamner M. [X] [W] au paiement :

des droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article A444-32 du code de commerce

des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les syndicats des copropriétaires font valoir qu’il existe un syndicat des copropriétaires principal pour l’ensemble de la résidence puis un syndicat des copropriétaires secondaire pour chaque bâtiment de l’ensemble immobilier et pour les sous-sols. Ils précisent que M. [X] [W] est copropriétaire de lots constitués d’un local d’habitation dans le bâtiment A et d’un garage en sous-sol l’ensemble se trouvant dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il n’a pas honoré le paiement malgré les relances et mise en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, les syndicats des copropriétaires sollicitent une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [X] [W] leur a causé un préjudice. Ils se fondent sur l’article 1231-1 du code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025 à laquelle les syndicats des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ont comparu représentés par leur conseil.

A cette date, les syndicats des copropriétaires ont indiqué que la majeure partie de la dette a été payée par M. [X] [W] et qu’il demeure un solde de 632.93 euros pour le syndicat des copropriétaires secondaire du Bâtiment A.

Le délibéré a été fixé au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement par défaut dès lors que M. [X] [W], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de leurs prétentions, les syndicats des copropriétaires produisent aux débats un relevé de propriété et l’état descriptif de division desquels il ressort que M. [X] [W] est propriétaire du lot n°19 au sein du bâtiment A et du lot n°195 situés [Adresse 8] à [Localité 9].

Le syndicat des copropriétaires principal produit un décompte actualisé au 24 avril 2025 faisant état d’un solde nul suite à un e-paiement de 599.47 euros par M. [X] [W] le 23 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires secondaire Sous-sol produit un décompte actualisé au 24 avril 2025 faisant état d’un solde nul suite à un e-paiement de 253.62 euros par M. [X] [W] le 23 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A produit un décompte actualisé au 24 avril 2025 mentionnant un solde de charges impayées et de frais nécessaires de 632.93 euros, M. [X] [W] ayant effectué un paiement par chèque de 2 400 euros le 4 mars 2025 et de 1 000 euros le 7 avril 2025 ainsi qu’un e-paiement de 350 euros le 23 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A produit également :

les appels de provisions du dernier trimestre 2022 au dernier trimestre 2024

les procès-verbaux des Assemblées Générales des 28 septembre 2022, 5 juillet 2023 et 27 juin 2024 votant les budgets prévisionnels du 1 er janvier 2023 au 31 décembre 2025

le contrat désignant la SAS THIERRY IMMOBILIER en qualité de syndic pour le syndicat des copropriétaires du Bâtiment A pour la période considérée mais également pour le syndicat des copropriétaires principal et le syndicat des copropriétaires Sous-sol.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

En l’espèce, les frais mentionnés sur le décompte actualisé au 24 avril 2025 sont tous justifiés. En revanche, ils n’apparaissent plus qu’à hauteur de 90 euros (2x45 euros).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [X] [W] reste redevable envers le syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A de la [Adresse 13] de la somme de 542.93 euros au titre de l’arriéré de charges et de la somme de 90 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement selon décompte arrêté au 24 avril 2025.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [X] [W] a longtemps manqué à cette obligation en dépit de relances amiables et mises en demeure par le syndic. Il a cependant effectué des virements substantiels permettant d’apurer très largement les dettes deux jours avant l’audience.

Il s’ensuit que la carence de M. [X] [W] ne peut être niée, elle mérite néanmoins d’être mesurée compte-tenu des efforts significatifs de paiement réalisés.

Par conséquent, les syndicats des copropriétaires principal et secondaires de la résidence [Adresse 11] seront déboutés de leur demande au titre des dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [W] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles à chaque syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision par défaut rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 1] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS THIERRY IMMOBILIER les sommes de :

542.93 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 avril 2025 ;

90 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 24 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires principal, le syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A et le syndicat des copropriétaires secondaire Sous-sol de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 1] à [Localité 9] représentés par leur syndic la SAS THIERRY IMMOBILIER de leur demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires principal, au syndicat des copropriétaires secondaire Bâtiment A et au syndicat des copropriétaires secondaire Sous-sol de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 1] à [Localité 9] représentés par leur syndic la SAS THIERRY IMMOBILIER la somme de 350 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT