Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [D] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [R]

32 boulevard du Tertre

Appartement 346 Etage 3

44800 SAINT HERBLAIN

représenté par Maître Stéphanie GUILLOTIN, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025

date des débats : 26 juin 2025

délibéré au : 18 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01201 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWS3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Stéphanie GUILLOTIN + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2015, la SA HARMONIE HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [R] un immeuble à usage d’habitation situé au 32 boulevard du tertre – appartement 346 – étage 3 – 44800 SAINT HERBLAIN , moyennant un loyer révisable et actuel de 522,81 euros, provisions sur charges incluses.

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1911,03 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 20 février 2025, la SA HARMONIE HABITAT a fait citer Monsieur [F] [R], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 1552,79 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 juin 2025, SA HARMONIE HABITAT actualise sa créance à la somme de 2391,85 euros. Faisant état du paiement d’un surloyer le 3 juin 2025, la bailleresse déclare ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [R], bien que régulièrement assigné, ne comparait pas en personne mais est régulièrement représenté. En réplique, il sollicite du tribunal de:

— à titre principal, débouter la société HARMONIE HABITAT de ses demandes fins et conclusions,

— à titre subsidaire,

— réduire le montant de sa dette en réduisant le montant des loyers à la somme de 300€ par mois,

— réduire l’indemnité d’occupation à la somme de 300€ par mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder des délais de paiement sur 36 mois,

— en tout état de cause, condamner la SA HARMONIE HABITAT à lui verser la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Son conseil expose ses difficultés d’ordre professionnel, argue de la reprise d’une activité rémunératrice par intérim. L’état de l’immeuble loué justifierait selon le défendeur une exception d’inexécution – à titre principal – ou, à tout le moins, une diminution du prix du loyer – à titre subsidiaire. A titre infiniment subsidiaire, la demande de délais de paiement aux fins d’apurer les arriérés locatifs prend appui sur les revenus actuels du locataire. Il est enfin indiqué que l’objectif du locataire est de quitter le logement dans les meilleurs délais.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 18 septembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

VU l’ensemble des pièces de la procédure et les débats à l’audience,

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 27 novembre 2024 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 21 février 2025, soit six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, la procédure est recevable.

Sur l’exception d’inexécution

Vu les dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1217 et 1219 du code civil, pris ensemble,

Monsieur [R] sollicite la réduction de sa dette locative au motif d’infiltrations prétendument rendant le logement impropre à sa destination, se fondant sur l’article 1219 du Code civil et l’absence de diligence de la bailleresse portant atteinte aux obligations prévues aux articles 1719 et 1217 du Code civil ainsi qu’à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux obligations du bailleur ;

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent, exempt de défauts le rendant impropre à l’usage prévu au bail, ainsi que d’une obligation d’entretien pendant toute la durée du contrat ; l’article 1217 du même code sanctionne l’inexécution de ces obligations par des mesures telles que la réduction de loyer ou la résolution du bail ; l’article 1219 permet au débiteur de suspendre l’exécution de ses propres obligations en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie ;

Selon une jurisprudence constante, récemment rappelée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923), l’exception d’inexécution ne peut être opposée avec succès par le locataire que s’il justifie d’une impossibilité totale d’utiliser ou d’habiter le logement ; qu’à défaut, l’obligation de paiement intégral du loyer demeure exigible.

En l’espèce, les pièces versées au dossier ne permettent pas de caractériser une telle impossibilité ni une inexécution grave du bailleur ; que les preuves présentées sont insuffisantes à démontrer que les infiltrations ont rendu le logement impropre à sa destination ou ont empêché son usage normal.

Du tout il en résulte que la demande tendant à considérer, sur le fondement de l’exception d’inexécution, que la bailleresse ne dispose d’aucune créance à l’encontre de Monsieur [R], sera rejetée.

Sur le montant des loyers dus et la demande de réduction de la dette

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus, même en présence de désordres;

En l’espèce, le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 2391,85 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 26 juin 2025.

Monsieur [R] sollicite la réduction de sa dette sur le fondement des dispositions de l’article 1219 du code civil, arguant notamment d’infiltrations rendant le bien impropre à sa destination. Il se fonde sur l’absence de diligences de la bailleresse constituant selon lui un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent mais également à son obligation d’entretien des lieux loués.

Les pièces de la procédure ne sont pas suffisantes en l’état à caractériser des manquements susceptibles de justifier une réduction même partielle de la dette locative.

Dès lors la demande de réduction de la dette sera rejetée et le locataire sera condamné au paiement de la somme de 2391,85 € au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 18 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1911,03 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Sur la demande de délais, l’article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur [F] [R] justifie de la reprise du paiement régulier des loyers mais également de sa capacité à régler les arriérés, il convient donc de lui accorder des délais de paiement ainsi qu’il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 18 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [F] [R] ;

Constate la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2015 entre la SA HARMONIE HABITAT et Monsieur [F] [R] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 32 boulevard du tertre – appartement 346 – étage 3 – 44800 SAINT HERBLAIN , conformément à la clause résolutoire acquise le 19 décembre 2024 ;

Condamne Monsieur [F] [R] à payer à la SA HARMONIE HABITAT la somme de 2391,85 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [F] [R] à se libérer de sa dette d’un montant de 2391,85 euros, outre les frais et dépens, par 35 mensualités de 60 euros, en sus des loyers et charges courants, outre une dernière pour le solde, la première intervenant le 15 mois du suivant la signification du présent jugement , les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [F] [R], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, sera versé à la SA HARMONIE HABITAT et, en tant que de besoin, l’y condamne;

Déboute SA HARMONIE HABITAT de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne Monsieur [F] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

Rejette toute autre demande des parties ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection