TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08010 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W4Q

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024027206 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08010 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W4Q

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2/10/2018 à effet au 2/10/2018, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [M] [B] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], avec cave, pour un loyer de 292,23 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [M] [B] le 29/12/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 3736,70 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 9/07/2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner M. [M] [B] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, au 10/02/204 ou 01/03/2024

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner M. [M] [B] au paiement à titre provisionnel :

∙ D’une somme de 5634,74 euros au titre de l’arriéré au 25/ 04/ 2024, mars 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

∙ D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

∙ D’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 10/07/2024.

A l’audience du 21/01/2025 le bailleur a élèvé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 8989.38 euros, au mois de novembre 2024 inclus.

Par décision du 11/03/2025, les débats ont été réouverts au 01/04/2025, pour observations du bailleur sur les sommes dues et la reprise de paiement des loyers courants, et sur l’application de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89.

A cette audience, le bailleur précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, par application de cet article, le loyer courant étant payé en février et mars 2025, l’APL étant aussi reversée, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

M. [M] [B] a été représenté. Il indique que le loyer courant est payé, que la décision de rétablissement personnel sans liquidation du 07/11/2024 a été suivie d’une décision le 09/01/2025 d’effacement de la dette, et que celle-ci a fait l’objet d’une contestation devant le juge, une audience étant prévue le 07/04/2025.

Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire , selon les dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 06/07/89

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 02/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 29/12/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 02/10/2018 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans (bail conventionné). Il a été reconduit tacitement le 01/10/2021, avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 29/12/2023, il était donc soumis à la en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

En l’absence de grief invoqué par le défendeur sur cette erreur de délai, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné pour l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [M] [B] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 29/02/2024 à minuit soit à compter du 01/03/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de janvier 2025.

M. [M] [B] dispose de revenus du RSA et de l’APL. Il résulte des pièces aux débats qu’il a été opéré des retenues CAF sur la période de novembre 2021 à décembre 2022.

En application de l’article 24 VIII de la loi du 06/07/89, en cas de contestation devant le juge des mesures d’effacement des dettes, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Par décision du 09/01/2025 l’effacement de la dette a été décidé et cette décision a fait l’objet d’une contestation devant le juge, une audience étant prévue le 07/04/2025, l’état des dettes du 08/11/2024 portant sur une dette de loyers de 9383.31 euros.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation en application de l’article 24 VIII al 2 de la loi du 06/07/89 modifié par la loi du 23/11/2018, selon les modalités fixées au dispositif, pour l’instance donnant lieu à audience le 07/04/2025.

En tout état de cause

En cas de non-paiement loyer courant jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [B] à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [M] [B] reste devoir une somme de 9553,97 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 26/03/2025, mars 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [B] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 29/12/2023 sur la somme de 3736,70 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du paiement des loyers et charges courants par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [M] [B] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [M] [B] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 10/02/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4], avec cave.

CONSTATE que le juge statuant en matière de surendettement est saisi d’une contestation de la mesure d’effacement des dettes par rétablissement personnel sans liquidation, avec audience prévue le 07/04/2025

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant en matière de surendettement, sous réserve du paiement des loyers et charges courants à leur date

CONDAMNE M. [M] [B] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 9553,97 euros au titre des loyers et charges dus au 26/03/2025, mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29/12/2023 sur la somme de 3736,70 euros et de l’assignation pour le surplus

En cas de non-respect des modalités accordées par la présente décision:

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance du loyer et des charges courants, la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [M] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, M. [M] [B] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [M] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT